표제지
목차
제1장 서론 9
제1절 연구배경 및 목적 9
1. 연구의 배경 9
2. 연구의 목적 12
제2절 연구범위 및 방법 14
1. 연구의 범위 14
2. 연구의 방법 15
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 19
제1절 지하상가의 개념 및 공공성 요소 19
1. 지하상가의 개념 19
2. 지하상가의 공간계획 요소 22
3. 지하상가의 공공성 요소 24
제2절 상업용 부동산의 수익성과 임대료 29
1. 상업용 부동산의 수익성 29
2. 상업용 부동산의 임대료 38
제3절 선행연구 검토 42
1. 지하상가 선행연구 42
2. 상업용 부동산의 수익성 및 임대료 선행연구 48
3. 선행연구 종합 검토 52
제3장 부산시 지하상가 현황 및 특성 57
제1절 부산시 지하상가의 현황 57
제2절 부산시 지하상가 특성 61
1. 부산시 지하상가의 입지 특성 61
2. 부산시 지하상가의 운영 특성 79
제3절 소결 83
제4장 지하상가 특성에 따른 수익성 요인 비교분석 84
제1절 지하상가 분석을 위한 자료 구축 84
1. 조사대상 및 방법 84
2. 분석방법론 89
제2절 지하상가 특성에 따른 수익성 요인 비교분석 91
1. 변수의 정의 및 기초통계량 91
2. 운영주체별 수익성 요인(환경특성 및 수익특성) 분산분석 97
3. 상권별 수익성 요인(환경특성 및 수익특성) 분산분석 102
제5장 지하상가 특성에 따른 임대료 수준평가 및 관리주체 선호분석 107
제1절 지하상가 특성에 따른 임대료 수준평가 분석 107
1. Ordered Logit Model 107
2. 변수의 구성 및 기초통계량 112
3. Ordered Logit Model을 이용한 임대료 수준평가 분석 119
제2절 지하상가 특성이 관리주체 선호에 미치는 영향 분석 127
1. Multinomial Logit Model 127
2. 변수의 구성 및 기초통계량 131
3. Multinomial Logit Model을 이용한 관리주체 선호분석 135
제6장 결론 145
참고문헌 149
지하상가 수익성 요인분석에 관한 설문조사서 156
부록 162
Abstract 166
〈표2-1〉 상가의 가치에 영향을 주는 요인 36
〈표2-2〉 부동산 가격의 3면성 분석 36
〈표2-3〉 소매시설 임대료결정요인과 관련한 선행연구 50
〈표3-1〉 부산시 지하상가 건설현황 59
〈표3-2〉 부산시 지하상가 업종분포 현황 60
〈표3-3〉 남포·광복상가 공공성 비교 68
〈표3-4〉 서면·대현상가 공공성 비교 74
〈표3-5〉 상가 영업주 특성 79
〈표3-6〉 상점운영 특성 80
〈표3-7〉 고객 특성 81
〈표4-1〉 부산시 지하상가 기본현황 85
〈표4-2〉 설문조사 개요 86
〈표4-3〉 설문지 내용 87
〈표4-4〉 변수의 정의 92
〈표4-5〉 변수의 기초통계량 I 93
〈표4-6〉 변수의 기초통계량 II 94
〈표4-7〉 변수의 기초통계량 III 95
〈표4-8〉 운영주체별 적합도(유의성) 분석 결과 97
〈표4-9〉 운영주체별 환경특성 분산분석 결과 99
〈표4-10〉 운영주체별 수익특성 분산분석 결과 100
〈표4-11〉 상권별 적합도 분석결과 102
〈표4-12〉 상권별 환경특성 분산분석 결과 104
〈표4-13〉 상권별 수익특성 분산분석 결과 105
〈표5-1〉 임대료 수준평가를 위한 변수정의 및 설명 114
〈표5-2〉 임대료 수준결정을 위한 변수의 기초통계량 I 116
〈표5-3〉 임대료 수준결정을 위한 변수의 기초통계량 II 117
〈표5-4〉 운영특성이 임대료 수준 평가에 미치는 영향 분석 I 120
〈표5-5〉 운영특성이 임대료 수준 평가에 미치는 영향 분석 II 121
〈표5-6〉 환경특성이 임대료 수준 평가에 미치는 영향 분석 I 123
〈표5-7〉 환경특성이 임대료 수준 평가에 미치는 영향 분석 II 124
〈표5-8〉 입지특성이 임대료 수준 평가에 미치는 영향 분석 I 125
〈표5-9〉 입지특성이 임대료 수준 평가에 미치는 영향 분석 II 126
〈표5-10〉 관리주체 선호 분석을 위한 변수정의 및 설명 132
〈표5-11〉 관리주체 선호 분석을 위한 변수의 기초통계량 I 133
〈표5-12〉 관리주체 선호 분석을 위한 변수의 기초통계량 II 134
〈표5-13〉 운영특성관련 관리주체선호에 대한 최대우도 추정(Analysis of Maximum Likelihood Estimates) 137
〈표5-14〉 운영특성관련 관리주체 선호에 대한 오즈비 추정(Odds Ratio Estimates) 138
〈표5-15〉 환경특성관련 관리주체선호에 대한 최대우도 추정(Analysis of Maximum Likelihood Estimates) 141
〈표5-16〉 환경특성관련 관리주체 선호에 대한 오즈비 추정(Odds Ratio Estimates) 143
〈그림1-1〉 연구 흐름도 18
〈그림2-1〉 부동산 가격제원칙의 상호관련성 38
〈그림3-1〉 부산시 지하상가 위치도 58
〈그림3-2〉 부산시 도시공간구조도 61
〈그림3-3〉 남포상권 지하상가 위치도 63
〈그림3-4〉 남포상가 공간배치도 64
〈그림3-5〉 광복상가 공간배치도 65
〈그림3-6〉 부산역상가 공간배치도 66
〈그림3-7〉 국제상가 공간배치도 67
〈그림3-8〉 남포 및 광복상가 공간구성 현황 69
〈그림3-9〉 서면상권 지하상가 위치도 70
〈그림3-10〉 대현상가 공간배치도 71
〈그림3-11〉 서면상가 공간배치도 72
〈그림3-12〉 롯데월드상가 공간배치도 73
〈그림3-13〉 대현 및 서면상가 공간구성 현황 75
〈그림3-14〉 덕천상권 지하상가 위치도 76
〈그림3-15〉 덕천상가 공간배치도 77
〈그림3-16〉 덕천, 롯데, 부산역 상가 공간구성 현황 78