「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조 제1항에 의하면 '도시재생'이란 '인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것'으로 정의하고 있다. 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재건축, 재개발 등 도시정비사업의 경우 사업성을 우선시하지만 도시재생사업은 쇠퇴한 도심의 경제적, 사회적, 물리적, 환경적인 통합적인 활성화와 이에 따른 사업완료 이후 지속가능성에 중점을 두고 있다.
이처럼 도시재생사업은 '수익성'보다 '공공성'을 우선시하므로 공공재원의 지원은 필수적이기는 하나 공공재원만으로 추진하는 것 한계가 있으며 다양하고 적극적인 민간재원의 투자를 이끌어 내는 사업모델을 만들어야 도시재생사업을 지속적으로 추진할 수가 있다.
이에 문재인 정부는 2018년 3월 27일 국토교통부 보도자료를 통하여 '도시재생뉴딜 로드맵'을 발표하여 기존의 중앙주도방식의 '도시재생사업' 에서 지역주도방식의 '도시재생뉴딜사업'으로 명칭을 변경하고, 주택도시기금의 지원을 확대하여 '리츠(REITs)'를 활성화 시켜 민간재원을 효율적으로 조달하기 위하여 '도시재생리츠'사업방식으로 도시재생뉴딜사업을 추진하고 있다.
본 연구는 적극적인 민간자본 유치를 위하여 도시재생뉴딜사업에 '리츠(REITs)'라는 금융수단을 접목한 제도를 도입한 결과, 실제 국내 '도시재생리츠'로 추진되고 있는 도시재생뉴딜사업의 사업구조와 재원조달계획에서 '민간자본 투자'가 제대로 이루어지고 있는지에 대한 의문점에서 출발하였다. '도시재생뉴딜사업'에서 공공재원의 한계를 극복하고 사업의 지속가능성을 담보하기 위해서는 '민간자본'의 투자 활성화가 필요하므로 도시재생 뉴딜사업에서 '리츠(REITs)'라는 금융수단을 활용하여 적극적이고 효율적인 민간자본 유치를 활성화 할 수 있는 방안을 찾고자 하는 데 연구의 목적이 있다.
'도시재생뉴딜사업'과 '리츠(REITs)'라는 용어의 목적성을 비교하였을 때 상반되는 의미의 대립성을 가진다. '도시재생뉴딜사업'은 단순 철거 및 분양방식의 기존의 부동산개발사업이 아니라 원칙적으로 '공공성'을 지향하고, '지원사업'의 성격이 강하며, 사업의 특수성 상 사업기간이 장기간 소요되는데 그나마 수익이 발생되는 기간은 한정적이라 할 수 있다. 반대로 '리츠(REITs)'는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 등에 투자하여 그 수익을 배당하는 부동산 간접투자기구 로서 '수익성'을 지향한다. 공공재원과는 다르게 수익이 나지 않는 곳에는 투자를 하지 않는 것이 원칙이다. 이런 상반되는 의미의 '도시재생뉴딜사업'과 '리츠'를 접목하는 것은 쉬운 과제가 아니다. 하지만 리츠(REITs)가 선진화되어 있는 미국에서는 민간자본의 투자 수익률 관점에서 프로젝트에 참여하였으나 자연스럽게 도시의 변화에 영향을 미치게 되면서 쇠퇴하고 있는 지역 및 도시에 선제적으로 투자하고 개발하여 장기적으로 자산 가치를 높일 수 있는 이유에서 '도시재생리츠'가 활성화되고 있는 사례도 있다.
이에 본 연구는 연구목적을 달성하기 위해 리츠(REITs), 부동산펀드(REF) 등 부동산간접투자기구를 활용하여 도시재생에 기여한 국내·외 사례를 분석하여 국내 '도시재생리츠'가 벤치마킹할 필요가 있는 시사점을 도출하고자 한다.
또한 '도시재생리츠'라는 분야를 특정할 수 없는 특성상, '도시재생', '리츠(REITs)', '부동산펀드(REF)', '부동산금융', '공공(주택도시보증공사)'의 전문가 및 담당자 등과의 인터뷰를 통하여 국내 '도시재생리츠'로 추진되고 있는 '도시재생뉴딜사업' 사례에 대한 문제점을 분석하고 '리츠(REITs)'리는 금융수단의 장점 및 특징들을 적극 활용하여 민간자본의 투자가 활성화될 수 있는 구체적이고 실용적인 대안을 모색하고자 하였다.
본 연구는 리츠가 가지는 특징과 부동산간접투자기구 중 부동산펀드(REF)와는 다르게 리츠(REITs)가 가지는 유동화의 장점을 활용하여 도시재생뉴딜사업이라는 '공공성'의 특징을 가진 사업에 어떻게 '수익성'에 기반하여 민간자본의 투자를 활성화시킬 수 있는 지에 대한 방안들을 제시했다는 점에서 의의가 있다. 다만 현재까지 '도시재생리츠'방식으로 추진된 '도시재생뉴딜사업'의 사례가 많지가 않으며 본 연구자가 인터뷰를 진행할 수 있는 전문가 및 담당자의 수의 일정이 한정적인 점이 한계로서 이에 대한 심도있는 후속연구가 필요하다.