표제지
국문초록
목차
제1장 서론 11
제1절 연구의 배경 및 목적 11
제2절 연구의 범위 및 방법 12
1. 연구의 범위 12
2. 연구의 방법 13
3. 연구의 흐름 13
제2장 이론적 고찰 15
제1절 리츠(REITs)와 도시재생리츠의 이해 15
1. 리츠(REITs)의 개요 15
2. 도시재생리츠의 개요 20
제2절 선행연구 검토와 분석틀 24
1. 선행연구 검토 24
2. 연구의 분석 틀 33
제3장 사례분석 38
제1절 국내 도시재생리츠 추진사례 38
1. (주)천안미드힐타운 리츠 38
2. (주)청주문화제조창 리츠 42
3. (주)서울창동창업문화 도시재생리츠 46
제2절 국외 부동산간접투자기구의 도시재생사업 참여사례 50
1. Federal Realty Investment Trust의 Assembly Row 재생 50
2. 일본 아키하바라 UDX빌딩 도시재생펀드 53
제3절 벤치마킹 사례 : 당산동 유니언플레이스 부동산펀드(REF) 56
1. 사업개요 56
2. Value-up 전략 57
3. 사업구조 및 재원조달 방식 58
제4절 사례분석의 종합 시사점 60
1. 국내 사례분석 종합 및 시사점 60
2. 국외 및 벤치마킹 사례분석 종합 및 시사점 62
제4장 도시재생리츠에서 민간투자 활성화 방안 68
제1절 연구 방법 68
1. 전문가 구성 68
2. 전문가 인터뷰 방법 및 내용 69
제2절 FGI기법을 활용한 전문가 의견조사 71
1. 국내 '도시재생리츠' 추진사업의 문제점과 한계 71
2. 도시재생리츠에서 민간투자 활성화 방안 76
3. 전문가 인터뷰 내용의 종합 88
제3절 전문가 인터뷰 분석의 종합 91
1. 국내 '도시재생리츠' 추진사업의 문제점과 한계점 검토 91
2. '도시재생리츠'에서 민간투자 활성화 방안에 대한 검토 96
제5장 결론 105
제1절 요약 및 결론 105
제2절 연구의 한계 및 향후 과제 108
참고문헌 110
Abstract 113
〈표 2-1〉 리츠(부동산투자회사)의 비교 16
〈표 2-2〉 리츠(REITs)수 및 자산규모 변동추이 17
〈표 2-3〉 리츠(REITs)의 장점 18
〈표 2-4〉 리츠(REITs)의 세제혜택 19
〈표 2-5〉 「국가도시재생기본방침」 민간활력 유입을 위한 금융지원 및 규제완화내용 22
〈표 2-6〉 리츠(REITs) 관련 연구 요약 1 26
〈표 2-7〉 리츠(REITs) 관련 연구 요약 2 27
〈표 2-8〉 도시재생사업(민간자본 투자유치 관점) 관련 연구 요약 1 29
〈표 2-9〉 도시재생사업(민간자본 투자유치 관점) 관련 연구 요약 2 31
〈표 2-10〉 개발형 리츠와 도시재생리츠의 비교 35
〈표 3-1〉 (주)천안미드힐타운 리츠의 사업개요 38
〈표 3-2〉 (주)천안미드힐타운 리츠의 자금조달 40
〈표 3-3〉 (주)청주문화제조창 리츠의 사업개요 42
〈표 3-4〉 (주)청주문화제조창 리츠의 책임임대차 조건 43
〈표 3-5〉 (주)청주문화제조창 리츠의 자금조달 44
〈표 3-6〉 (주)서울창동창업문화 도시재생리츠의 사업개요 46
〈표 3-7〉 (주)서울창동창업문화 도시재생리츠의 시설별 매각계획 48
〈표 3-8〉 (주)서울창동창업문화 도시재생리츠의 재원조달(사업기간 전체) 48
〈표 3-9〉 아키하바라 UDX프로젝트 개요 53
〈표 3-10〉 아키하바라 UDX 자금조달 내역 54
〈표 3-11〉 구.동화빌딩 건축개요 56
〈표 3-12〉 당산동 유니언타운 임대차계약의 주요내용 58
〈표 3-13〉 당산동 유니언플레이스 부동산펀드(REF) 재원조달 계획 59
〈표 3-14〉 부동산펀드(REF) 예상 목표 수익률 59
〈표 3-15〉 국내 '도시재생리츠' 사례분석 종합 60
〈표 3-16〉 리츠(REITs)와 프로젝트금융회사(PFV) 특징 비교 61
〈표 3-17〉 국외 사례에서의 민간과 공공역할의 특징 63
〈표 3-18〉 국내·외 '도시재생리츠' 및 벤치마킹 사례분석 종합 65
〈표 4-1〉 도시재생리츠 관련분야 전문가 구성 68
〈표 4-2〉 전문가 인터뷰 질의내용 70
〈표 4-3〉 도시재생리츠에서 주택도시보증공사(HUG)의 역할 변경안 78
〈표 4-4〉 전문가 그룹별 의견 분류 90
〈표 4-5〉 국내 도시재생리츠 추진사례의 자기자본 구성비율 91
〈표 4-6〉 에이자기관리부동산투자회사(주)의 자산구성비율 91
〈표 4-7〉 에이자기관리부동산투자회사(주)의 주주구성비율 92
〈표 4-8〉 운용부동산 유형별 리츠(REITs)수 및 자산총계 93
〈표 4-9〉 (주)청주문화제조창 리츠의 시설물별 손익분석표 94
〈표 4-10〉 (주)청주문화제조창 리츠의 경제적 타당성 지표분석 95
〈표 4-11〉 유형별 리츠(REITs)수 및 자산총계 96
〈표 4-12〉 상장리츠(REITs) 주요지표 현황 96
〈표 4-13〉 「부동산투자회사법」 제21조(자산의 투자·운용방법) 내용 101
〈표 4-14〉 미국 상장리츠(US-REITs)의 투자섹터 102
〈그림 1-1〉 연구의 흐름 14
〈그림 2-1〉 리츠(REITs)의 운영구조 15
〈그림 2-2〉 리츠(REITs)수 및 자산규모 변동추이 17
〈그림 2-3〉 리츠(REITs)와 도시재생뉴딜사업 특징 비교 21
〈그림 2-4〉 기존 도시재생사업과 도시재생뉴딜사업의 비교 23
〈그림 2-5〉 민간참여 도시재생사업 수행 구조(예시) 30
〈그림 2-6〉 연구 분석의 틀 37
〈그림 3-1〉 (주)천안미드힐타운 리츠 사업구조도 39
〈그림 3-2〉 (주)천안미드힐타운 리츠 자금조달 구조도 40
〈그림 3-3〉 (주)청주문화제조창 리츠 사업구조도 43
〈그림 3-4〉 (주)서울창동창업문화 도시재생리츠 위치도 및 조감도 46
〈그림 3-5〉 (주)서울창동창업문화 도시재생리츠 사업구조도 47
〈그림 3-6〉 ASSEMBLY ROW 변천과정 50
〈그림 3-7〉 Assembly Row의 사업구조와 민관파트너쉽 51
〈그림 3-8〉 아키하바라 UDX 자금조달 구조 54
〈그림 3-9〉 당산동 유니언플레이스 층별 브랜드구성계획 57
〈그림 3-10〉 당산동 유니언플레이스 부동산펀드(REF) 투자구조 58
〈그림 3-11〉 프로젝트 금융회사(PFV) 사업구조 61
〈그림 3-12〉 국외사례의 종합 시사점 64
〈그림 4-1〉 전문가 인터뷰의 방법 69
〈그림 4-2〉 1년간 COFIX 금리 변동추이 77
〈그림 4-3〉 도시재생 모자(母子)리츠의 투자구조 79
〈그림 4-4〉 도시재생 모자(母子)리츠의 배당구조 80
〈그림 4-5〉 에이 자기관리리츠 지배구조도 81
〈그림 4-6〉 자기관리리츠 사업구조도 82
〈그림 4-7〉 다케오시 시립도서관 내·외부 전경 86
〈그림 4-8〉 운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계 93
〈그림 4-9〉 국토교통부 공모리츠 활성화를 위한 모자(母子)리츠 구조 99