우리나라는 정부의 주택 임대정책에 따라 1994년에 제도권 주택임대제도가 처음 도입되고, 2011년에 주택임대사업자의 거주 주택 비과세 특례혜택을 계기로 민간임대주택사업이 활성화되기 시작하였다. 이후 2017년 문재인 정부가 출범하여서 그해 12월 13일에 '임대주택 등록 활성화 방안'이 발표되며 주택임대사업자에 대한 혜택을 추가하자 주택임대사업자가 급격히 증가하게 되었다.
그러나 2018년 9월 13일에 '주택시장 안정 대책'을 내놓으면서 임대정책의 방향이 불과 9개월 만에 임대사업 규제정책으로 변경되어 많은 혜택이 축소되며 시장이 불안정해졌다.
민간 임대가 80%를 넘는 우리나라의 임대시장에서 임차인의 주거 안정을 유지하기 위해서는 다주택자의 임대사업자 등록을 적극적으로 유도하는 정책이 절대적으로 필요하다. 이를 위해서는 정부 정책에 대한 임대사업자들의 신뢰를 바탕으로 주택임대사업자제도의 개선이 이루어지는 것이 바람직하다.
이에 본 연구는 임대시장의 안정적인 성장을 위해 기존의 선행연구와 해외사례 등을 문헌연구를 통해 고찰하여 최근 주택임대사업자제도에 대한 문제점을 도출하고 개선 방안을 다음과 같이 제시하고자 한다.
먼저, 주택임대사업자제도의 혜택과 관련된 문제점의 개선 방안은 다음과 같다.
첫째, 조세의 형평성 측면에서 4년 단기임대 주택사업자에게도 임대의무기간이 경과할 시 양도소득세 감면 혜택을 8년 장기일반민간임대주택 사업자의 50~60% 정도의 양도소득세 감면 혜택을 부여하는 방안이 필요하다.
둘째, 국민주택규모(전용 면적 85m² 이하)의 면적 기준 제한은 조세 정의와 지역별 형평성의 문제가 지속될 수밖에 없는 조항이므로 면적 기준에 대한 삭제 또는 면적에 대한 지역별 차별 적용 등의 개선이 필요하다.
셋째, 최근의 너무 잦은 부동산대책의 혼란을 막기 위해 정부의 임대사업자 세제 지원 관련 정책에 대한 신뢰도와 법적·사회적 안정성을 고려한 장기적이고 안정적인 부동산대책을 수립하여 추진해 나가는 것이 바람직하다.
다음으로 주택임대사업자제도의 의무와 관련된 문제점의 개선 방안은 다음과 같다.
첫째, 임대의무기간과 임대료 상한 5% 규정 등 임대의무 위반 시 제재 규정을 구체적으로 명확히 설정하여 해석의 혼란을 최소화하는 것이 필요하다.
둘째, 정부는 복잡한 주택임대사업자 등록 관련 절차뿐만 아니라 임대 중 신고 사항 등을 더욱 간편하게 할 수 있도록 행정적 지원 노력과 함께 주택임대사업 자제도에 대한 홍보 노력을 병행해 나가야 할 것이다.