부동산 경매는 채권자의 신청에 따라 집행기관이 채권자의 권리를 확보하기 위하여 사법상의 이행청구권을 국가권력을 근거로 하여 채무자 또는 물상보증인 소유의 부동산을 강제적으로 매각하여 그 채권의 목적을 실현해 주는 강제집행의 한 방법이라고 할 수 있다.
그리고 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.
또한 부동산경매제도에 있어서 낙찰가율(매각가율)은 감정가 대비 낙찰된 금액의 비율이다.
본 논문에서는 부동산 경매에 있어서 유치권 판례분석과 부동산 경매 시 고려해야할 낙찰가율을 분석하였다.
이 논문에서 제기되는 문제점으로써 유치권 판례분석에서 나타난 유치권의 등기상 공시 문제, 목적물의 저당권 설정 시 사용 어려움, 유치권의 효력 문제, 부동산 유치권의 실효성 문제, 유치권자의 유치물에 대한 권리행사 문제 등이 제기되었다.
그리고, 부동산 경매에 있어서 낙찰가율 문제점으로 낙찰가율 문제, 부동산 등기와 미등기 문제, 배당 신청하지 않은 선순위 임차인과 임차인 수, 불완전한 소유권 문제, 유치권 분쟁 문제 등이 제기되었다.
위와 같은 문제점 해결을 하기 위한 개선방안으로, 부동산 경매 시 유치권 판례 분석상 나타나는 개선방안과 부동산 경매 시 낙찰가율 분석상 개선방안을 제시하였다.
우선, 유치권 판례 분석에서 나타난 개선방안으로는 구체적으로 유치권 부동산의 명확화, 점유의 판단 방법 등 개선, 유치권의 견련성 고지 의무화, 부동산 경매상 유치권 실체의 투명화, 현황조사와 감정평가의 실질화 등이 있다.
그리고 부동산 경매에서 낙찰가율에 대한 개선방안으로써 경매 시 진정한 낙찰가율 추정, 경매 위험요인 방지, 경매와 등기 문제 해소 방안, 소유권 문제 해결 방안 등이 요구된다.
결국, 본 논문은 부동산 경매에 있어서 유치권 설정에 따른 실효성 확보와 부동산 경매에 있어서 낙찰가율 변동에서도 진정한 낙찰가율이 확보됨으로써 부동산 경매시장에서의 절차적 정당성과 그 실효성이 확보되기를 요망한다.