본 연구는 부산 노후주거지역 단독주택 가격형성요인에 관한 연구를 하였다.
우리나라 도시들은 대부분 급속한 산업화를 거치면서 성장하였고, 우리 부산은 최초 개항지로 근대화 과정을 가장 먼저 겪은 지역이다. 한편 우리나라 주택 유형변화를 살펴보면 단독주택은 과거에는 대표적인 주택유형이었으나, 경제와 산업이 발전하고 인구와 가구가 증가하여 주택에 대한 수요가 증가하면서 단독주택과 같은 저밀 주택들이 아파트나 다가구, 다세대 주택과 같은 고밀의 공동주택으로 변화하였다. 따라서 선행연구는 아파트인 공동 주택에 관한 연구가 많고, 단독주택에 관한 연구는 상대적으로 미흡하다. 기존의 단독주택 가격에 관한 선행연구는 주로 수도권 중심의 고가의 단독주택을 대상으로 하거나 일반 단독주택을 대상으로 하였다. 이러한 주택유형의 변화에 따라 현재 남아있는 단독주택 밀집지역은 고가의 단독주택 시장과 저가 단독
주택 시장으로 양분화 되고 있다. 본 연구는 부산 서구 지역의 단독주택 가격결정요인을 분석한다. 부산 서구의 주택 시장은 지역적으로 단독주택 비율이 높으며, 경과연수가 오래되어 가격수준도 같은 서구 지역 내에서도 차이가 크게 난다. 저가의 노후 주택이 밀집된 부산의 원도심이며, 주로 단독주택이 밀집된 지역이라는 특징을 가진다. 본 연구를 통해 첫째는 저가 단독주택이 가지는 주택특성을 반영하여 단독주택 가격형성요인을 분석함으로써 저가 단독주택 시장의 특징을 이해하고 고급 단독주택 시장과의 차별성을 도출한다. 둘째는 부산의 대표적인 노후주거지역에 대한 현황분석을 통해 지역의 특성을 이해하고, 객관적인 자료를 활용하여 지역 활성화 방안을 고려한다.
분석을 위해서 부산광역시 서구 법정동인 남부민동, 초장동, 아미동 3개 동을 대상으로 지역 공인중개사무소에서 중개한 자료와 국토교통부 실거래가 공개시스템을 기반으로 부동산종합증명서 등을 교차 확인하여 조사하였다. 수집된 표본은 2017년 1월부터 2020년 8월까지 거래된 총 202건의 거래 사례를 분석하였다.
분석모형은 헤도닉가격모형으로 실증분석을 실시하였고, 종속변수로는 선형함수 토지면적(㎡)당 주택가격, 반로그함수를 취한 토지면적(㎡)당 주택가격, 선형함수의 건물 연면적(㎡)당 주택가격, 반로그함수를 취한 건물연면적(㎡)당 주택가격 4개의 모형으로 분석하였다.
주택가격에 영향을 주는 요인은 선행연구를 참고하여 거시특성, 지역특성, 토지특성, 입지특성, 건물특성, 거래특성으로 구분하여 4개의 모형으로 실증분석을 실시하였다.
분석결과 거시특성에서 주거지 대상주택은 노후주택 특성을 가지는 세분 시장으로 주택 수요가 지역 주민으로 한정되고 노령층 수요가 많으며, 지역 세분 시장의 특징이 강하게 나타기 때문에 금리는 주택가격에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
지역특성에서 구덕로 여부와 아미초장로 여부는 주변에 부산대학교병원과 편의시설이 많고, 지하철역의 접근성이 좋으며, 평지에 위치하기 때문에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
토지특성에서는 토지면적이 커질수록 단독주택 가격은 증가하나, 단위면적당 가격은 하락하기 때문이다. 토지면적이 작을수록 경쟁이 커지며 단독주택 가격은 높게 나타난다. 상업지역은 주택가격에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
입지특성에서 지하철 거리는 대중교통의 편리성을 대표하며 지하철 거리가 가까울수록 주거 편의가 증가하고, 멀어질수록 주택가격은 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 도로 폭은 광대 중로 도로 폭이 넓을수록 차량 접근성과 토지 활용도가 높으므로 주택가격은 높게 나타났고, 소로도 단독주택 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
건물특성에서 토지면적당 가격에 양(+)의 영향을 미치고, 건물연면적당 가격에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 경과연수는 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났고, 주차가능 여부와 도시가스 난방은 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
마지막으로 전부 리모델링한 경우는 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 리모델링을 전부하면 주거환경이 개선되어 주택가격이 높다는 것을 알 수 있다.
본 연구에서는 서울, 수도권 중심의 연구에서 벗어나 부산 서구 지역의 노후한 단독주택 시장현황과 주요특성별 가격형성요인을 살펴보았다.
다만, 공간적 범위로 부산시 서구 지역 전체에 대해서 하지 못하고, 부산 서구 일부 지역만 주택의 비율을 맞춰서 표본을 추출하여 분석함으로써, 부산 서구 지역의 단독주택에 대한 일반적인 변화를 알 수 없었던 부분이 아쉬움으로 남는다. 다음의 후속 연구에서 한계를 보완하여 더 발전된 단독주택 가격형성요인의 모형이 연구되기를 바란다.