정부는 다양한 방식으로 대규모 공공개발사업을 추진하며 국민의 생활여건에 직간접적인 영향을 미치고 있다. 특히 도시개발, 택지개발 및 산업단지 조성 등 국민의 안정적인 정주여건 마련과 기본권 신장을 위한 기초환경 조성 등 여러 모습으로 추진되는 공공개발은 부동산을 대상으로 대규모로 추진될 때 대상지와 주변지역에 큰 이슈를 몰고 오기도 한다. 교통, 환경적인 영향과 더불어 공동주택의 공급과 인구유입 및 유출로 인한 영향 등 연쇄적인 영향이 클 수밖에 없기 때문이다. 따라서 대규모 공공개발사업은 정책입안 단계에서부터 치밀한 검토가 수반되어야 하며, 주택에 민감한 우리 정서를 고려하면 더욱더 그러할 것이다.
그러나, 현실적으로 대규모 공공개발사업에 대한 국민과 지역민의 기대와 투자수요 등으로 인해 해당지역 및 주변으로 몰려드는 자금이 부동산가격을 밀어올리는 경우도 발생하는 등 부정적인 영향이 발생하는 것이 사실이다.
그럼에도 불구하고 지속적인 성장과 국민의 기본권 신장을 위한 공공 개발사업의 수요는 계속될 수밖에 없다. 지방광역시 중의 하나인 울산시에서도 경부고속철도 울산역 주변 역세권개발사업을 추진하며 2035년 울산도시기본계획을 통해 이 지역을 울산의 2도심으로 성장시켜 울산의 도시공간구조를 개편하고자 하고 있다. 2004. 9. 16. 경부고속철도 울산역의 위치가 확정된 이후 울산역 주변은 사업의 진행과 더불어 많은 변화를 겪고 있다. 변화되는 모습과 더불어 인접지역 주민들의 재산에도 직간접적인 영향이 있을 것으로 추측되는바, 본 연구에서는 울산역 인접지역인 울산광역시 울주군 삼남읍과 언양읍을 연구 대상지역으로 하여 공공 개발사업으로부터의 거리에 따라 부동산의 가격이 어떻게 변하는지 관찰하고자 한다.