2012년 1월, 「공중위생관리법」개정으로 생활숙박시설이 규정되어 유사상품인 호텔업과의 법적 분쟁은 다소 줄어들며 한 종류의 숙박시설로 전국 각지에서 개발이 이루어졌다. 그러나 2022년 이전에 분양한 생활숙박시설은 대다수가 일명 깜깜이 분양으로 사람들이 보지 않는 일간지에 모집공고를 게재한 후 인터넷광고 등을 통해 모델하우스에 방문하는 고객만을 대상으로 서면자료를 통해 마케팅하는 방식을 선호했으며, 잠재 투자자(수분양자)들은 분양상담사의 설명에 의존하여 왜곡된 정보로 투자를 진행하는 경우가 지속적으로 발생하였다. 이러한 생활숙박 시설은 약 9년 전 법적으로 규정된 건축시설임에도 표본의 수집이 어렵기 때문인지 가격특성과 관련된 연구가 미비한 실정이다.
본 연구는 강원도·인천·부산에 소재한 생활숙박시설의 분양가격 형성요인에 대한 분석을 위해, 총 30개소(각 11, 8, 11개소)의 생활형 숙박시설을 선정하고, 2014년부터 2022년까지의 분양사례 441건(각 179, 97, 165건)을 대상으로 연구하였다. 종속변수는 생활숙박시설의 전용평당 분양가격의 자연로그값이며, 독립변수는 입지특성변수, 건물특성변수, 객실특성변수, 서비스특성변수로 나누어 헤도닉 가격모형(Hedonic Price Model) 방식으로 생활숙박시설 분양가격 결정요인을 분석하였다. 입지특성변수에는 반경 내 호텔 수, 지역 내 관광지 수, 해안까지의 도보거리를 선정하였다.
분석결과에 따르면, 강원도, 인천, 호텔 집적도, 지정관광지 수, 연면적, 접면도로 수, 펜트하우스, 복층, 영구조망권, 바다조망, 컨시어지, 스카이라운지, 해외유명체인이 양(+)의 상관관계를 나타냈다. 그리고 2018~2020년, 해안거리, 2룸 및 3룸, 조망간섭이 음(-)의 상관관계를 갖는 것으로 나타났다.
본 연구에서는 표본 수집의 한계를 보완하고자 객실별 구조, 조망권, 인근 호텔 집적도 및 서비스특성 등 지역 및 건물의 영향이 적을 것으로 예상 되는 변수가 분양가격에 미치는 영향을 중점적으로 분석하였다. 기존 선행연구 중 생활숙박 시설의 가격특성과 관련된 연구는 「공중위생관리법」상 일반숙박시설 및 생활숙 박시설을 "분양형 호텔"로 정의하여 제주도 지역 내 분양형 호텔의 분양가격 영향요인을 분석한 사례가 유일했는데, 본 연구는 제주도 외 내륙지역 중 해안 인접 관광지인 강원도·인천광역시·부산광역시를 대상으로 객실특성을 중점으로 가격결정요인을 분석했다는 점에서 연구의 차별성이 있다.
본 연구에서는 생활숙박시설의 분양가격 결정요인을 분석하여 투자자에게 시장 정보 및 가격 지표를 제공하여 투자 정보의 비대칭성이 해소되고, 향후 생활숙박시설 정책 결정에 있어 시장 진단에 필요한 기초적인 정보를 제공할 수 있을 것으로 기대한다.