전세권은 전세권자가 전세금을 지급하고 전세권설정자의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하는 용익물권이다. 또한 전세권이 소멸하면 목적부동산으로부터 전세권자는 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 담보물권적 성질도 가지고 있다.
전세권 소멸 후 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법에 정한 절차에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. 이러한 경매를 민사집행법상 전세권에 기한 담보권의 실행 등을 위한 임의경매라 한다. 따라서 전세권자의 경매실행에 있어서 경매신청시 전세권자의 이행제공 완료 여부, 토지나 건물 일부에 전세권이 설정된 경우 전세권자의 일괄경매신청 여부, 구분건물의 전유부분에만 전세권을 설정한 경우 배당 등 여러 문제점이 있다. 또한 전세권자 경매청구권은 민사집행법에 정한 바에 의하여 행해지므로 구체적인 경매실행방법에 있어서 우선변제권을 실행하는 데 명문의 규정이 없어 문제점이나 그 절차에 대해 의문을 가지지 않을 수 없다.
한편, 저당권은 부동산의 소유권을 목적으로 함이 원칙이지만, 전세권도 그 목적으로 할 수 있고 전세권자는 전세권을 타인에게 담보로 제공할 수 있다. 따라서 전세권을 목적으로 하는 저당권은 우리 민법상 유효하게 성립한다. 이때 그 등기는 전세권에 대한 저당권의 부기등기 형식으로 하게 된다. 전세권저당권의 경우 저당권자는 어떤 법적 지위를 가지고 있으며, 그 권리실행은 어떤 방법으로 이루어지는지 구체적인 규정이 없어 그 법적 지위를 둘러싸고 상당한 논의가 계속되고 있다. 특히 전세권저당권자의 권리실행에 있어서 전세권의 존속기간이 만료되었는지 그 여부에 따라 권리실행방법에 있어서 다툼이 있다.
그러므로 본 논문에서는 전세권자의 경매절차에서의 제문제와 전세권저당권자의 저당권의 실행에 있어서 제문제를 고찰하고, 그 보호방안에 대해 보다 구체적으로 고찰하였다.