부동산은 항상적인 도시 스톡의 형성과 그 적절한 관리·운영 없이는 효용을 발휘하지 않고, 경제사회 정세의 변화에 따라 필요한 질적 향상을 도모하지 않으면 충분한 효용 발휘를 기대할 수 없는 재화이며, 이를 위해 필요한 자금이 정확하게 충당되어야 부동산의 건전한 유지·발전이 가능해진다. 이러한 관점에서 부동산 증권화는 부동산 시장에서 다양한 역할을 수행해 왔다고 생각된다.
일본의 부동산 증권화는 1990년대 중반부터 발전하여, 이윽고 J-REIT(일본판 부동산 투자신탁)나 CMBS(상업용 부동산 대출 담보증권)라는 형태로 개화하여 부동산 투자시장의 형성과 발전에 크게 공헌해 왔다. 특히 1990년대 말에는 부실채권을 처리하는 데 기여했고, 이후에도 부동산 투자와 관련된 자금조달 비용이 줄어들 것으로 예상되었다. 그러나 2008년 세계 금융 위기가 발발하자 부동산 증권화 상품들은 예상치 못한 곤경에 처했다. J-REIT는 재융자와 파산에 직면했고 CMBS는 디폴트를 많이 냈다. 금융위기가 진정된 후에도 J-REIT와 CMBS는 어려움을 겪었고 투자자들의 신뢰를 완전히 회복하기에는 이르지 못했다. J-REIT 시장은 계속 요동치고 있다.
지금까지의 부동산 증권화는 분단화·복잡화·프로덕트 아웃화의 길을 걸어왔다. 앞으로 부동산 증권화가 지향해야 할 방향은 ① 소유와 경영의 거리 적정화, ② 플레인 바닐라로의 회귀, ③ 투자자 측의 발본 개혁, ④ 경쟁 촉진 등이며, 지금까지 진행되어 온 길을 궤도 수정해야 한다.
부동산 증권화에 집착해 온 일본은 앞으로 ‘부동산 투자시장의 발전’이라는 틀에서 시장 활성화 방안을 고민할 필요가 있다. J-REIT는 일본 부동산 투자시장의 핵심임에는 틀림없지만, 프라이빗 투자상품의 다양화와 확충이 필수적이다. 이를 위해서는 자산운용사(자산관리자) 육성, 투자 인프라 개선 등의 노력이 더욱 강화되어야 한다.