본 연구는 분양전환을 전제로 건설된 임대주택의 개발이익이 청약시점부터 분양전환시점 사이에 어떻게 발생하는지 파악하고, 개발이익을 발생시키는 요인과 각 요인의 영향력을 고찰하기 위한 것이다. 청약시점 이후부터 분양전환 시점까지 발생하는 개발이익은 청약시점의 ‘토지와 건물의 원가’와 분양전환시점의 감정평가 과정에서 적용한 주변 매매 사례를 통해 파악한 ‘주변 시세’를 각각 추정한 후 둘의 차이를 비교하는 방식으로 산정되었다. 이를 위해 2014년부터 2021년 사이에 분양전환을 목적으로 감정평가를 한 사례를 수집하고, 내용이 불명확하거나 비정상적인 사례를 제외한 385건의 사례를 최종 선별하여 임대주택의 개발이익을 파악하였다. 이 자료를 바탕으로 전체 사업의 개발이익 결정에 영향을 미치는 요인으로 단지 및 세대 특성, 시간적 특성, 사업자 특성, 토지 특성, 입지적 특성, 지역 특성 등으로 구분하고, 다중회귀분석을 이용하여 개발이익 결정요인의 영향과 유의성을 확인하였다. 분석결과 개발이익에 영향을 미치는 요인으로 단지 및 세대 특성 변수 중에서 전체 세대수와 분양세대 비율, 호별 전유면적 규모 등이 유의한 (+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 토지 특성 변수인 청약시점 개별공시지가 수준, 공시지가 연평균 변동률의 영향력(+)이 큰 것으로 확인되었다. 그리고 입지적 특성 변수 중 공원과의 거리 등이 미미하게나마 영향을 미치고 있음을 확인할 수 있었다.