집합건물 구분소유자와 구분소유자 아닌 자가 집합건물의 대지지분을 공유하는 경우 부당이득반환의무와 관련하여 종래 대법원은 ‘모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 권리가 있으므로, 집합건물 구분소유자는 그 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지지분(이하 ‘적정 대지지분’이라 한다)을 보유하는지 여부와 상관없이 구분소유자 아닌 대지 공유자에 대하여 민법상 공유물에 관한 일반 법리에 따라 전유부분 면적이 차지하는 비율에 따른 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다.’는 입장을 취하였으나, 대상판결을 통하여 ‘적정 대지지분’이라는 개념을 최초로 설시하면서 ‘집합건물 대지의 공유관계에서는 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용되지 않으므로, 구분소유자 아닌 대지 공유자는 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다.’는 입장으로 관여 대법관 전원 일치로 판례를 변경하였다.
대상판결은 그 논거로 ① 구분소유자가 대지를 사용·수익할 권원으로 확보한 대지지분은 특별한 사정이 없는 한 구분소유권의 목적인 전유부분과 개별적으로 일체화되어 전유부분에 결합되는 관계에 있다는 집합건물 대지 공유관계의 특수성, ② 구분소유자가 적정 대지지분을 모두 확보하였다면 전유부분을 소유하기 위하여 대지 전부를 온전히 사용·수익할 권리를 가지므로 ‘법률상 원인’이 있어 부당이득 성립 요건이 충족되지 않는 점, ③ 적정 대지지분 확보를 위한 동기 부여, 연쇄적 소송 방지, 법률관계 단순화라는 현실적 필요성을 제시하고 있는바, 전유부분과 대지사용권 간 일체성을 구현하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)과 부동산등기법의 취지, 집합건물법이 상정하는 이상적인 상태인 ‘집합건물의 모든 구분소유자가 적정 대지지분을 보유하는 상태’에 이르도록 정책적으로 유도할 필요성, 부당이득반환제도의 근본 이념인 공평과 정의관념, 소송경제 등을 고려할 때 해당 쟁점에 관한 대상판결의 입장은 타당하다.
대법원은 집합건물 구분소유자들의 대지 공유자에 대한 대지 사용·수익에 따른 부당이득반환의무를 분할채무로 보고 있는바, 종래 그 부당이득액은 해당 구분소유자의 적정 대지지분 보유 여부와 상관없이 ‘(토지의 나대지로서의 차임) × (구분소유자 아닌 대지 공유자의 대지지분) × (해당 구분소유자의 전유부분 면적비율)’로 산정되었으나, 향후에는 ‘(토지의 나대지로서의 차임) × (해당 구분소유자의 적정 대지지분 대비 부족한 대지지분)’으로 산정하는 것이 적정 대지지분 보유 여부를 고려하는 대상판결의 취지에 부합한다.
나아가 본고에서는 대상판결에 따라 집합건물 대지 공유관계에 관하여 추가적으로 발생할 수 있는 쟁점들에 관하여 검토한다. ① 먼저, 1동의 집합건물이 1필지 전부를 부지로 하는 전형적인 경우가 아닌 때 적정 대지지분의 구체적 산정이 문제 되는데, 1동의 집합건물이 1필지 중 일부만을 부지로 하고 있거나 다른 일반건물과 1필지를 부지로 공유하고 있더라도 해당 집합건물만의 전유면적 총합을 분모로 하여 적정 대지지분을 산정함이 타당하고, 수개동의 집합건물이 1필지를 부지로 공유하고 있다면 집합건물들의 전유면적 총합을 분모로 하여 적정 대지지분을 산정함이 타당하다. ② 다음으로, 적정 대지지분을 초과한 대지지분을 보유한 구분소유자(이하 ‘초과 대지지분권자’라 한다)가 있는 경우, 모든 구분소유자들의 부족지분 총합과 구분소유자 아닌 대지 공유자의 지분이 일치하지 않아 계산상 복잡이 야기되고 구분소유자 전원의 대지지분 과부족을 조사해야 하는데, ‘집합건물 구분소유자들 사이에서는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없다.’는 이른바 ‘대지지분 과부족 관련 특수 법리’의 적용 범위를 ‘구분소유자 아닌 대지 공유자가 없는 경우’로 한정하는 것이 심리 부담을 대폭 경감할 수 있음은 물론이고, 적정 대지지분 보유 여부를 고려하는 대상판결의 논리와도 더욱 일맥상통한다. ③ 마지막으로 집합건물 철거 청구와 관련하여, 구분소유자 아닌 대지 공유자가 소수지분권자인 경우는 철거 청구가 불가능하고 구분소유권 매도청구권 내지 부당이득반환청구권을 행사할 수 있을 뿐이다. 반면 구분소유자 아닌 대지 공유자가 과반수지분권자인 경우는, 해당 집합건물에 적정 대지지분권자가 일부 존재한다 하더라도 공유물의 관리권한에 기초하여 집합건물 전체에 대한 철거 청구가 가능하다고 봄이 타당하며, 철거 청구와의 균형상 부당이득반환청구에 관한 대상판결의 적용 범위를 ‘구분소유자 아닌 대지 공유자가 소수지분권자인 경우’로 한정하여, 적정(또는 초과) 대지지분권자에 대한 부당이득반환청구 또한 가능하다고 해석함이 타당하다.
In relation to an obligation to return unjust enrichment, the Supreme Court, before the subject case, had taken a position that “each co-owner has the right to use, and take the profits from, the whole of the property jointly owned according to the ratio of his/her share, and thus regardless of whether a sectional owner of the condominium building possesses a land share equivalent to the ratio of the area for exclusive use held by him/her (hereinafter “appropriate land share”), he/she is obligated to return the amount proportionate to the size of the area for exclusive use to the land shareholder who is not a sectional owner as unjust enrichment in accordance with the general legal principles on the article owned jointly under the Civil Act.” However, the Supreme Court, through the subject case, established the concept of “appropriate land share” for the first time and changed the previous precedents by the assent of all participating Justices on the bench by viewing that “as the general legal principles on the article owned jointly under the Civil Act do not apply to the co-ownership of the condominium building site, a land shareholder, not a sectional owner of the condominium building, cannot claim the return of unjust enrichment due to the use and profit of the land against a sectional owner with an appropriate land share.” The subject case, as the grounds for an argument thereof, suggested the following matters: ① the specificity of the co-ownership relations of the land of the condominium building that the land share that sectional owners secured as the ground for the right to use, and take the profits from, the land are integrated with the section for exclusive use which is the subject of the sectional ownership, unless there are special circumstances; ② that if a sectional owner has possessed an appropriate land share, he or she has the right to use, and take the profits from, the whole of the land to possess the section for exclusive use, and thus the requirements for the constitution of unjust enrichment are not satisfied as “legitimate causes” exist; and ③ practical reasons such as motivation for sectional owners to possess an appropriate land share, prevention of successive lawsuits, and simplification of legal relations. Therefore, the opinion of the subject case regarding the corresponding issue is reasonable when considering the following matters: the purpose of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings (hereinafter the “Collective Building Act”) and the Real Estate Registration Act; the need to induce all sectional owners to hold appropriate land shares; the fundamental ideology of the unjust enrichment; and efficiency of litigation.
The Supreme Court considers the obligation of the sectional owners of the condominium building to return unjust enrichment from land use and profits to the land shareholder as “divisible obligation.” Therefore, by the past opinion of the Supreme Court, the amount of unjust enrichment was calculated as “(the rent of the land without building) × (the land share of the land shareholder who is not a sectional owner of the condominium building) × (the ratio of the area for exclusive use held by the sectional owner),” regardless of whether the sectional owner possesses an appropriate land share or not. However, the Supreme Court, through the subject case, determined that calculating the amount of unjust enrichment as “(the rent of the land without building) × {(appropriate land share of the sectional owner) - (the land share that the sectional owner has)}” is consistent with the opinion of the subject case to consider whether the sectional owner possesses an appropriate land share.
Furthermore, this paper examines additional issues that may arise in relation to the co-ownership of the condominium building site according to the subject case. ① Firstly, calculating an appropriate land share by using the total size of the area for exclusive use of the condominium building as the denominator is reasonable, and if one condominium building uses only a part of the land as the site or shares the land as the site with other general building, without considering the general building, merely calculating the total size of the area for exclusive use of the condominium building as the denominator is reasonable, and if several condominium buildings share one land as the site, calculating an appropriate land share using the total size of the area for exclusive use of all condominium buildings as the denominator is reasonable. ② Secondly, If there is a sectional owner with more than an appropriate land share (hereinafter “excessive land shareholder”), “the total amount of insufficient land shares of all sectional owners” and “the land shares of all land shareholders who are not sectional owners of the condominium building” may not be equivalent, causing complexity in calculation and requiring investigation of the excess and lack of land shares of all sectional owners. Limiting the scope of the so-called “special legal principle related to excess and lack of land share,” which means that “a sectional owner of the condominium building cannot claim the return of unjust enrichment to other sectional owners due to the lack of the land share compared to the appropriate land share,” to “a case where there is no land shareholder, not a sectional owner of the condominium building,” can significantly reduce the burden of investigation and is more in line with the logical development of the subject case, considering whether the sectional owner possesses an appropriate land share or not. ③ Lastly, with respect to the condominium building demolition claim, claiming the demolition is impossible if the land shareholder, not a sectional owner of the condominium building, is a minority shareholder. On the other hand, if the land shareholder, not a sectional owner of the condominium building, is a majority shareholder, viewing that claiming the demolition of the entire condominium building is possible based on the management authority of the common property is reasonable. Moreover, so as to be in balance with the demolition claim, by merely applying the legal principles of the subject case on the claim for the return of unjust enrichment to “limited cases where the land shareholder who is not a sectional owner of the condominium building is a minority shareholder,” interpreting that the majority land shareholder can claim the return of unjust enrichment to the sectional owner even if that sectional owner possesses an appropriate(or excessive) land share is reasonable.