표제지
목차
I. 연구의 개요 10
1. 연구의 배경 11
2. 연구의 목적 11
3. 연구의 범위 11
4. 연구의 주요내용 12
5. 연구 수행과정 14
6. 연구의 방법 15
II. 주택조합제도의 현황 16
1. 주택조합의 개요 16
가. 주택조합의 도입취지 16
나. 주택조합의 유형 및 선호이유 17
다. 금융 및 세제지원 19
라. 주택조합의 법적 성질 21
2. 주택조합의 사업추진절차 23
가. 사업추진절차의 이론과 실제 23
나. 주택조합의 구성 및 조합설립 인가 25
다. 조합원 소유의 토지 신탁등기 29
라. 주택조합의 사업계획 승인 및 주택건설 30
마. 신축건물의 사용검사 및 소유권 귀속 33
바. 사업완료 후 조합해산 34
III. 주택조합제도의 문제점 36
1. 주택조합의 피해발생 사례와 유형 36
가. 피해발생 사례 36
나. 피해발생의 유형 40
2. 사업추진단계별 문제발생 원인분석 42
가. 조합설립단계의 문제점 42
나. 조합운영단계의 문제점 45
다. 사업계획승인 및 주택건설단계의 문제점 48
라. 조합 해산 단계의 문제점 50
3. 시행주체 측면의 문제발생 원인분석 51
가. 문제제기 51
나 .주택조합 및 조합원의 행태분석 51
다. 조합업무 대행사의 문제 54
라. 등록업자의 책임한계 55
IV. 주택시장 여건변화에 따는 주택조합제도의 역할 평가 62
1. 주택조합제도의 변천추이와 평가 62
가. 1980년대 주택조합제도의 변천 63
나. 1990년대 주택조합제도의 변천 64
다. IMF 이후 주택조합제도의 변천 64
2. 사회경제적 변화에 따른 주택조합제도의 역할 변화 65
가. 거시경제 및 미시경제적 측면의 변화 66
나. 주택공급, 주택수요, 운영관리 측면의 변화 67
다. 향후 주택조합제도의 역할 68
3. 주택조합 공급실태와 조합설립 현황 68
4. 주택조합제도의 시장여건 변화 70
가. 소형주택건설 의무비율의 대폭 완화 70
나. 전문사업관리자 제도의 도입 72
다. 주택조합의 시공보증제도 폐지 74
라. 민간부문의 주택금융 활성화에 따른 임대주택조합제도 도입 78
5. 주택조합제도의 설문조사 분석 81
가. 조합참여 및 조합구성 관련사항 82
나. 토지구매 관련사항 84
다. 조합설립 운영 및 사업승인에 관련사항 85
라. 조합주택의 시공 및 분양 관련사항 86
마. 주택조합제도 개선의견 87
V. 외국의 유사조합제도의 비교분석 90
1. 영국의 주택조합 (Housing Association) 90
가. 주택조합의 개념 및 유형 90
나. 주택조합의 역사적 배경 및 변천 과정 92
다. 주택조합의 특징 및 역할 95
라. 주택조합 관련 법률 및 지원제도 96
마. 주택공사 (Housing Corporation) 97
2. 미국의 협동주택조합 97
가. 협동주택조합의 개념 및 유형 97
나. 협동주택조합 사업절차 99
다. 협동주택조합의 역사적 배경 및 변천 과정 101
라. 협동주택조합의 특징 및 역할 104
마. 협동주택조합 관련 법률 및 지원제도 105
바. 협동주택조합 운영방식 (유한자산 협동주택조합을 중심으로) 106
3. 스웨덴의 주택조합 107
가. 주택조합의 개념 및 유형 107
나. 주택조합의 역사적 배경 및 변천 과정 107
다. 조합주택의 특징 및 역할 108
라. 주택조합 관련 법률 및 지원제도 109
마. HSB(National Association of Tenants' Saving and Building Societies) 110
4. 일본의 주택조합 111
가. 주택조합의 개념 및 유형 111
나. 협동주택조합 사업절차 113
다. 협동주택조합의 역사적 배경 및 변천 과정 116
라. 협동주택조합의 특징 및 역할 117
마. 주택조합 관련 법률 및 지원제도 117
바. 일본 근로자 협동 조합 118
5.우리나라 주택조합과의 비교분석 120
가. 제도도입 및 운영 목적 120
나. 조합원의 자격 및 주택건설의 주체 120
다. 지원조직 및 공공지원 121
라. 주택 및 입주자 관리와 조합원 모집 122
VI. 주택조합제도의 개선방안 124
1. 주택조합제도의 향후 기본방향 124
2. 법제적 측면의 주택조합제도 개선방안 125
가. 주택조합 설립인가 후 조합원 변동 금지 조건의 폐지 125
나. 등록업자인 시공사의 책임부여 방안 127
다. 전문사업관리자 제도 도입 131
라. 시공보증의 도입 134
마. 조합원모집 허위 및 과장광고의 행위규제 135
3. 피해방지 측면의 조합제도 개선방안 137
가. 표준규약 및 표준계약서의 제정 137
나. 사업부지의 개발가능성 검증방안 수립 140
다. 조합비 집행의 투명성 확보 141
라. 주택건설과정에서 추가비용 부담 주체 명확화 142
마. 청산종결 규정 강화 및 해산인가의 처벌규정 신설 143
바. 잔여세대의 분양 공개시스템 도입 143
4. 주택조합제도의 장기적 발전방향 143
가. 주택조합제도의 존폐에 관한 사항 143
나. 민간자금을 활용한 임대주택조합제도 도입방안 144
참고문헌 152
부록 156
1. 주택조합 관련법령 연혁 158
2. 조합운영상 비위발생 사례 166
3. 지역ㆍ직장주택조합 관련판례 171
4. 재건축 표준규약과 지역ㆍ직장주택조합규약 비교 195
5. 설문조사 211
[표Ⅱ-1] 주택조합과 일반분양주택의 비교 18
[표Ⅱ-2] 주택조합의 금융지원 20
[표Ⅱ-3] 주택조합 설립기준 25
[표Ⅳ-1] 연도별 지역 및 직장 조합주택 현황 69
[표Ⅳ-2] 지역ㆍ직장 조합주택과 타주택조합의 건설실적 비교 70
[표Ⅳ-3] 소형주택건설 의무비율 변화 72
[표Ⅳ-4] 대한주택보증(주)의 주요 보증업무 75
[표Ⅳ-5] 주택건설촉진법시행령상의 시공보증 관련내용 77
[표Ⅳ-6] 연도별ㆍ보증별 보증수수료 수입실적 77
[표Ⅳ-7] 연도별 보증사고 현황표 78
[표Ⅳ-8] 조합규약의 최초작성자 83
[표Ⅳ-9] 조합규약의 존재를 최초로 알게된 시기 83
[표Ⅳ-10] 토지의 실제 매수인과 최종매수인 85
[표Ⅳ-11] 최초 주택조합 설립시 조합원 규모 85
[표Ⅳ-12] 주택조합의 문제점 (1순위-3순위) 87
[표Ⅳ-13] 조합원 모집광고 및 문제발생의 책임주체와 개발이익 수해자 88
[표Ⅳ-14] 현행 주택조합제도의 존속 및 폐지 89
[표Ⅴ-1] TMO의 종류 91
[표Ⅴ-2] 주택조합에 대한 공공지원 96
[표Ⅴ-3] 소유권 유형별 주택조합유형 99
[표Ⅴ-4] 주택금융공고의 개인공동주택융자 내역 118
[표Ⅵ-1] 표준조합규약(안) 149
[표 A-1] 설문조사 응답자에 관한 사항 218
[표 A-2] 참여한 조합유형에 관한 사항 218
[표 A-3] 조합주택을 선호하는 이유에 관한 사항 218
[표 A-4] 조합을 알게된 경로에 관한 사항 218
[표 A-5] 주택조합 선택동기에 관한 사항 218
[표 A-6] 조합규약의 최초작성자에 관한 사항 219
[표 A-7] 조합규약의 존재를 최초로 알게된 시기에 관한 사항 219
[표 A-8] 조합광고의 정보제공 충실성에 관한 사항 219
[표 A-9] 광고에 대한 신뢰에 관한 사항 219
[표 A-10] 광고내용에서의 중요도 (1순위)에 관한 사항 219
[표 A-11] 광고내용에서의 중요도 (2순위)에 관한 사항 219
[표 A-12] 광고내용에서의 중요도 (3순위)에 관한 사항 220
[표 A-13] 토지의 실제 매수인에 관한 사항 220
[표 A-14] 토지의 법률상 최종 매수인에 관한 사항 220
[표 A-15] 조합참여 전에 대상지 방문 횟수에 관한 사항 220
[표 A-16] 조합참여 후에 대상지 방문 횟수에 관한 사항 220
[표 A-17] 최초 주택조합 설립시 조합원 규모에 관한 사항 221
[표 A-18] 조합설립인가 이후 조합원 규모의 변동에 관한 사항 221
[표 A-19] 조합장 선출에 관한사항 221
[표 A-20] 조합운영 관련 서류열람에 관한 사항 221
[표 A-21] 조합운영 관련 의사결정의 투명성에 관한 사항 221
[표 A-22] 연합조합의 형성요인에 관한 사항 221
[표 A-23] 시공보증에 관한 사항 222
[표 A-24] 시공보증 수수료에 관한 사항 222
[표 A-25] 주택조합의 문제점 (1순위)에 관한 사항 222
[표 A-26] 주택조합의 문제점 (2순위)에 관한 사항 222
[표 A-27] 주택조합의 문제점 (3순위)에 관한 사항 222
[표 A-28] 투명하지 조합진행에서의 문제점 (1순위)에 관한 사항 223
[표 A-29] 투명하지 조합진행에서의 문제점 (2순위)에 관한 사항 223
[표 A-30] 투명하지 조합진행에서의 문제점 (3순위)에 관한 사항 223
[표 A-31] 대행사가 하는 역할에 관한 사항 223
[표 A-32] 대행사의 역할의 평가에 관한 사항 223
[표 A-33] 대행사의 운영에 관한 사항 224
[표 A-34] 컨설팅제도 도입에 관한 사항 224
[표 A-35] 컨설팅의 역할에 관한 사항 224
[표 A-36] 조합원 모집광고의 책임에 관한 사항 224
[표 A-37] 주택조합 문제발생시 책임에 관한 사항 224
[표 A-38] 사업으로 인한 개발이익의 수해자에 관한 사항 225
[표 A-39] 현행 주택조합제도에 관한 사항 225
[표 A-40] 주택조합제도의 존속되어야 하는 이유에 관한 사항 225
[표 A-41] 현행 주택조합제도의 개선방향에 관한 사항 225
(그림Ⅰ-1) 연구수행과정 흐름도 14
(그림Ⅱ-1) 주택조합의 사업추진절차 24
(그림Ⅴ-1) 미국의 주택조합 사업절차 101
(그림Ⅴ-2) HSB의 조직 110
(그림Ⅴ-3) 협동주택 공급주체 체계도 112
(그림Ⅴ-4) 건설조합과 코디네이터, 시공사의 체계도 113
(그림Ⅴ-5) 일본주택조합의 사업절차 115