철원은 강원도가 통일 대비 물류의 거점으로 성장시키려고 하는 접경지역 내 전략적 성정거점이다. 하지만 행정구역면적의 1.9배가 토지이용규제로 묶여 있는 등 강원도 접경지역내에서도 가장 토지이용에 대한 규제가 심한 지역이다. 따라서 토지이용규제의 완화 내지 조정 없이 철원의 지역발전을 논하기는 매우 어려운 실정이다. 이에 본 연구는 철원지역의 잠재력 실현을 목적으로 이를 위한 토지이용규제 등 지역발전의 장애요소를 어떻게 하면 합리적으로 조정할 수 있는가를 논의하였다.
먼저 제II장에서는 강원도 접경지역과 철원지역의 위상을 토대로 본 연구가 왜 강원도 접경지역 중 철원지역을 중심으로 하는지에 대해 탐구하였다. 철원군 연구의 타당성은 국토계획적 관점에서 그 이유를 찾아보았다. 통일과 관련하여 강원도 접경지역에 주문할 수 있는 중요한 기능을 남북화해협력시대 특수행정수요 및 제4차 국토종합계획수정계획에서 제안하고 있는 ‘평화시’ 구상이라고 정의하고, 한반도 X축의 중앙지대이며 해양과 대륙을 연결하는 전략 축인 철원을 이와 같은 기능을 충족할 수 있는 지역으로 규정하였다. 철원이 보유한 풍부한 토지자원과 과거 통일시대 시발지가 되었던 궁예의 태봉국이 발흥한 지역이라는 점도 철원 연구의 타당성을 제시한다.
제III장에서는 철원의 잠재력을 분석하고 이를 바탕으로 이 지역의 비전을 제시했다. 잠재력은 인구와 지역경제 등 산업현황 및 철원의 역사·문화·관광자원을 분석한 결과와 철원지역과 관련된 계획을 검토하여 작성하였다. 철원은 1978년 이후 인구가 지속적으로 감소하고 고용효과가 큰 제조업과 지역경제를 견인할 수 있는 고부가가치 산업 기반이 약하다. 하지만 강원도 내 제1의 쌀 생산지로서 농업부문에는 비교우위가 있는 것으로 검토되었고, 농업부문의 비교우위는 군사분계선을 사이에 두고 마주보고 있는 평강평야지역과의 연계 시 더욱 커 질 것으로 예측된다. 또한 철원은 한국전쟁의 최대 격전지로 노동당사 등 냉전유산이 많이 남아 있고, DMZ 생태자원도 잘 보존되어 있다. 궁예성터 등 고대로부터의 유물·유적도 많이 보전되어 철원은 전체적으로 역사·문화·관광자원이 풍부한 지역으로 검토되었다. 국토의 중앙지대로서의 입지적 강점과 교통의 결절점이라는 강점도 철원과 관련된 계획의 검토를 통해 알 수 있었던 공통적인 사항이었다. 특히 국토중앙물류축 구상에서 제시하는 산업물류와 정보·기술교류의 거점으로서의 철원의 위상은 매우 높다고 할 수 있다.
이와 같은 분석을 통해 III장에서는 철원의 잠재력을 다섯 가지로 구분하여 정리하였다. 첫째는 국토의 중앙지대에 위치한 입지적 강점이고, 둘째는 한반도 내륙의 교통 요충지라는 점이다. 셋째는 수도권을 배후로 하고 있다는 점이고, 넷째는 북한의 평강평야지대와 연계된 한탄강 유역의 광활한 토지자원을 보유하고 있다는 점이다. 다섯째는 유구한 역사와 문화·생태자원을 보유하고 있다는 점이다. 이와 같이 정리된 다섯 가지의 잠재력을 바탕으로 철원지역의 비전으로 「통일 한반도의 경제중심지」 정의하였다. 이것은 현재 추진 중인 행정중심복합도시가 갖게 될 위상과 비교하는 것이고, 제2차 남북정상회담에서 합의된 남북경제공동체의 건설과 경원선의 복원을 전제로 하는 것이다.
제IV장에서는 III장에서 탐구한 철원의 잠재력이 실현되고 있지 않은 근본적인 요인을 제도적인 관점과 광역적인 관점에서 살펴보았다. 제도적인 관점으로는 무엇보다도 과다한 토지이용의 규제를 빼 놓을 수 없다. 특히 군사시설보호구역으로 지정된 지역은 철원군 전체 행정구역의 99.6%를 차지하고 있어 지역발전을 저해하는 가장 심각한 걸림돌이라고 할 수 있다. 이러한 과도한 규제의 근본적인 이유는 군사시설보호구역이 지역의 특성을 감안하지 않고 군사분계선 25km 이내로 일률적으로 지정되어 있기 때문이다.
이러한 일률적이며 획일적인 지정은 지정에 따른 보상과 무관할 뿐만 아니라 군사시설보호구역내에서는 주택의 이축이 허용되지 않는 등 지역 주민의 사유재산권을 침해하고 있다. 따라서 이와 관련된 민원도 자주 발생하기 마련인데, 이 경우 군부대의 처리기간이 지연된다든지 중간회신 규정이 준수되지 않는다든지 하는 문제로 주민 불편이 가중되고 있는 실정이다. 철원군의 경우 군부대 협의를 신청해 그 결과를 통보받는 데까지 평균 20~25일이 소요되며, 지역 숙원 사업인 명지리조트 개발사업과 같이 일부 사안의 경우 접수된 지 수년이 경과되었는데도 공사 착공을 못하는 경우도 있다. 2007년 11월 현재 철원군에서는 건축물의 증·개축을 위한 303건의 군부협의 중 37.3%인 113건은 '취하'와 '처리 중' 등 부동의 처리가 되었다.
제V장에서는 철원군이 보유한 잠재력을 실현시키는 데 있어 필요한 투자를 유치하는 데 걸림돌이 되는 군사시설보호구역의 지정 등 토지이용규제의 완화 방안을 통한 잠재력의 실현 방안을 찾고자 했다. 토지이용의 규제완화 방안은 경제활동별 토지수요추정의 산출을 통한 정량적 분석 보다는 토지전용의 자유화, 보상금의 지급, 규제권한의 지방 이양 등 규제완화와 관련된 이론적 서술을 통한 정성적 분석에 초점을 맞추었다. 토지의 규제완화 방안으로 일차적 토지전용을 자유화 하되, 전용 시 발생하는 가치가 토지를 현재 용도로 보존했을 때의 총가치(시장적 가치와 공익적 가치를 더한 값)보다 클 때에 전용을 하는 방안을 설명하였다. 전용의 자유화를 유도하는 방안으로 용도전환의 차익이 시장적 가치와 공익적 가치를 더한 값을 초과할 경우만 전용을 허가하는 방식, 용도 전환 시 시장적 가치와 공익적 가치를 더한 값만큼 부담금을 물리는 방법, 그리고 전용을 하지 않고 있는 토지 소유자에게 매년 그 토지의 시장적 가치와 공익적 가치를 더한 값만큼의 보조금을 지급하는 방안을 제시했다. 보조금 중심의 규제 완화책이 제도화되기 위해서는 무엇보다도 규제권한이 중앙으로부터 지방으로 이양되어야 함을 강조하고, 규제에 따른 보상의 필요성을 지적하였다.
특별히 군사시설보호구역의 설정 범위와 관련하여서는 군사시설보호구역에 대한 정밀한 조사를 토대로 군사작전수행 상 반드시 필요한 지역에 대해서는 군사시설보호구역으로 유지하고 그 외 지역은 주민의 재산권 보호차원에서 합리적으로 조정해 나가야 한다는 기본 취지와 함께, 2007년 11월에 국회 통과한 개정된 법안을 소개했다. 이 법은 민간인 통제선을 그 동안의 군사분계선 15km 이내에서 10km 이내로 변경함으로 해서 통제보호구역의 범위를 조정했다. 하지만 주민의 재산권 행사와 관련된 민원이 잦은 제한보호구역에 대해서는 과거 기준을 유지하고 있어 향후에 범위 조정에 보완이 필요하다고 할 수 있겠다. 이와 관련하여 V장에서는 세 가지의 제한보호구역의 조정 방안을 제시했다. 보호구역의 조정 외에 군의 대민업무의 문제점을 지적하고, 문제점 해결을 위해 관할부대 보호구역심의위원회에 지자체 및 민간인의 참여를 제안했다. 마지막으로 군부대와의 협의 절차 시 발생하는 문제점 도출과 이에 대한 대응책 마련을 위해 경기도 접경지역에서 추진한 성공사례를 분석하고 여기에서 시사점을 도출하였다.
제VI장은 결론으로 앞에서의 연구내용을 정리하고 철원지역의 잠재력 실현을 위한 정책대안을 모색했다. 철원의 잠재력 실현은 수도권과의 접근성을 향상시키는 광역교통망의 확충부터 시작하여 군사분계선으로 단절된 육상 교통망의 복원이 반드시 전제되어야 한다. 제도적으로는 토지이용의 규제완화가 이루어져야 하며, 이에 대한 적절한 대안은 보조금중심의 토지전용 자유화의 실현이라고 할 수 있다. 군사시설보호구역의 지정은 개정된 법으로 어느 정도 합리적인 면적 조정이 가능하나, 추가적인 해제 수요를 위해 군사분계선 인근의 제한보호구역의 전면적 해제와 함께 군사시설보호구역을 민간인 통제구간 중심의 통제보호구역으로 단일화 하는 방안, 제한보호구역을 개별군사시설 중심으로 재설정하는 방안, 그리고 제한보호구역을 현행 그대로 유지하되 도시지역만 해제하는 방안을 제시했다.