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요약문
목차
제1장 서론 43
1.1. 연구 배경 및 연구 목적 44
1.2. 연구의 내용 및 범위 46
1.3. 연구 방법 47
1.4. 선행연구 검토 및 본 연구의 차별성 50
1.4.1. 선행연구 검토 50
1.4.2. 본 연구의 차별성 52
제2장 정비사업 임대주택 공급제도의 현황과 문제점 54
2.1. 정비사업 임대주택의 공급 및 인수 제도 현황 56
2.1.1. 정비사업 임대주택의 도입 배경과 의의 56
2.1.2. 정비사업 임대주택 공급 제도 현황 60
2.1.3. 정비사업 임대주택 인수 및 매입 관련 기준 65
2.1.4. 임대주택의 공급 및 인수 재원 72
2.2. 정비사업의 임대주택 공급 및 인수제도의 문제점 72
2.2.1. 정비사업 임대주택의 위상 설정 미흡 73
2.2.2. 지역적·환경적 특성을 고려치 않은 획일적 공급 방식 및 기준 적용 74
2.2.3. 매입·운영을 위한 재원 조달 및 임대료 산정 등의 문제 78
2.2.4. 인수업무 관련 공공기관 간의 업무 분담 문제 80
제3장 해외 기성시가지 임대주택 공급제도 : 프랑스, 일본, 영국 82
3.1. 프랑스의 공공임대주택 제도 84
3.1.1. 공공임대주택 개요 84
3.1.2. 공공임대주택 건설체계 88
3.1.3. 공공임대주택의 공급체계 94
3.1.4. 공공임대주택 관리체계 97
3.1.5. 시가지 정비를 통한 임대주택공급 사례 : 파리 리브고쉬(Paris Rive Gauche) 102
3.1.6. 프랑스 공공임대주택 체계의 정책적 시사점 104
3.2. 일본 주거환경정비사업(住居環境整備)에서의 임대주택 공급제도 고찰 105
3.2.1. 일본 주거환경정비사업의 전개 과정 106
3.2.2. 주거환경정비사업 관련 제도의 개요 107
3.2.3. 주거환경정비사업 관련 임대주택 공급 및 관리 제도 119
3.2.4. 시사점 131
3.3. 영국의 정비사업에 의한 지불가능주택 공급 제도 133
3.3.1. 배경과 변천 133
3.3.2. 계획 체계와 지불가능 주택 138
3.3.3. 정책 집행 143
3.3.4. 지불가능 주택 개발 사례 148
3.3.5. 시사점 153
3.4. 소결 154
제4장 정비사업 임대주택 인수 현황과 향후 공급량 추정 160
4.1. 공공기관의 정비사업 임대주택 인수 현황 162
4.1.1. 지자체별 인수 업무 현황 164
4.1.2. 대한주택공사의 인수현황 178
4.2. 정비사업 임대주택의 공급량 추정 184
4.2.1. 공급량 추정 개요 184
4.2.2. 사업유형별 임대주택 공급량 추정 186
4.3. 소결 : 임대주택 인수 현황 및 공급량 추정 결과 197
제5장 정비사업 임대주택의 현금 흐름 분석 200
5.1. 현금 흐름 분석 개요 202
5.1.1. 분석 배경 202
5.1.2. 분석 대상 및 분석 방법 203
5.1.3. 현금 흐름 분석 시나리오 206
5.1.4. 수입 및 지출 요인 207
5.1.5. 추정 매입비용 및 임대조건 213
5.2. 현금 흐름 분석 결과 219
5.2.1. 재개발임대주택 219
5.2.2. 재건축임대주택 245
5.3. 소결 256
제6장 결론 및 제도 개선 방향 260
6.1. 공공임대주택 정책 체계 상 정비사업 임대주택의 위상 정립 262
6.2. 획일적 공급 기준 및 공급 방식의 개선 263
6.3. 매입비 조달을 위한 중장기 지원 계획 수립 필요 265
6.4. 국민임대주택 등 공공임대주택 재고로의 활용 방안 모색 267
6.5. 순수 임대수지 불균형 개선을 위한 관리·유지 지원 제도의 확립 268
참고문헌 270
부록 278
부록 1 | 프랑스의 공공임대주택 제도 280
부록 2 | 일본 주거환경정비사업에서의 임대주택 공급제도 고찰 304
부록 3 | 영국의 정비사업에 의한 지불가능주택 공급 제도 338
부록 4 | 5장 현금흐름 분석 관련 표 371
부록 5 | 지역별 정비사업 임대주택 인수 현황과 공급 여건 - 업무 담당자 자문 결과 380
〈표 2.1〉 도시 내 임대주택 건설 대상 사업 57
〈표 2.2〉 정비사업 유형별 임대주택 공급 특성 58
〈표 2.3〉 사업유형별 임대주택 공급 제도 현황 61
〈표 2.4〉 도정법 시행령 제54조 개정안('08.6.13) 64
〈표 2.5〉 재개발임대주택의 매입대금 지급 시기 및 비율 68
〈표 2.6〉 공공건설임대주택의 표준건축비(건설교통부 고시 제2004-232호) 70
〈표 2.7〉 재개발임대주택 매입가격 산정 기준 : 서울시 사례 71
〈표 2.8〉 수도권 및 6대 광역시 주택보급율 76
〈표 3.1〉 점유형태별 공공임대주택 재고현황 87
〈표 3.2〉 공공주택 공급주체별 재고 현황 89
〈표 3.3〉 가구지원 및 건설 지원자금 변화 92
〈표 3.4〉 지역별 가구유형에 따른 소득한도 기준 95
〈표 3.5〉 국가계약 공공임대주택 임대료 한계(2006) 99
〈표 3.6〉 지역별 추가임대료(2006) 100
〈표 3.7〉 시설 공급계획 102
〈표 3.8〉 주택의 개수·신축 및 택지 취득에 대한자금대부제도의 예(1986년도) 115
〈표 3.9〉 원 거주자 대책의 보조제도 117
〈표 3.10〉 밀집주택시가지정비촉진사업의 보조 내용 118
〈표 3.11〉 도시재생주택에 대한 정부 보조율 126
〈표 3.12〉 도시재생주택 등의 정비 내용 128
〈표 3.13〉 정부 보조 항목 및 비율 129
〈표 3.14〉 지방정부별 지불가능 주택의 목표 및 달성 비율 141
〈표 3.15〉 2005년 브리스톨 SPG 계획의무 145
〈표 4.1〉 관련 자치법규 제정 현황 163
〈표 4.2〉 도시 및 주거환경정비사업 임대주택 공급계획 163
〈표 4.3〉 서울시의 재개발 임대주택 연도별 실적 및 계획(2008년 1월 기준) 165
〈표 4.4〉 서울시의 재건축 임대주택 연도별 실적 및 계획 165
〈표 4.5〉 서울시 주택국 예산 : 도시정비사업 임대주택 관련 예산 중심으로 167
〈표 4.6〉 정비사업 임대주택의 임대 수입 168
〈표 4.7〉 부산시 도시및주거환경정비기금 현황 171
〈표 4.8〉 인천시 도시및주거환경정비기금 현황 172
〈표 4.9〉 대구시 도시및주거환경정비기금 현황 173
〈표 4.10〉 광주시 도시및주거환경정비기금 현황 174
〈표 3.11〉 대전시 도시및주거환경정비기금 현황 175
〈표 4.12〉 성남시의 연간 도시및주거환경정비기금 조성액 및 집행액 177
〈표 4.13〉 광명시의 도시및주거환경정비기금 적립현황 177
〈표 4.14〉 임대주택 매입가격 산정 기준 : 주공 사례 179
〈표 4.15〉 재건축 임대주택 연도별 인수 계획(2007년 12월 기준) 180
〈표 4.16〉 연도별 재건축 임대주택 인수자(주공) 지정 현황(2007년 12월 기준) 181
〈표 4.17〉 주택규모별 재건축 임대주택 인수자(주공) 지정 현황(2007년 12월 기준) 181
〈표 4.18〉 주공의 재건축 임대주택 매입현황(2007년 12월 기준) 182
〈표 4.19〉 주공의 재건축 임대주택 임대조건(2007년 12월 기준) 183
〈표 4.20〉 재건축임대주택 공급량 추정 190
〈표 4.21〉 재건축임대주택의 기간별 공급량 192
〈표 4.22〉 재개발임대주택 공급량 추정 : 총량 부분 195
〈표 4.23〉 재개발임대주택의 기간별 공급량 197
〈표 5.1〉 사업 유형별 현금 흐름 분석 대상 지구 현황 204
〈표 5.2〉 현금 흐름 분석 대상 지구 내 주택규모별 공급 기준 204
〈표 5.3〉 현금 흐름 분석 시나리오별 내용 206
〈표 5.4〉 현금 흐름 분석을 위한 수입 및 지출 요인 내용 207
〈표 5.5〉 공공임대주택 유형별 표준임대조건에 따른 수선유지비 요율 210
〈표 5.6〉 정비사업 임대주택 임대관리·운영 상의 수입 및 지출 요인 212
〈표 5.7〉 재개발임대주택 호당 매입가격 및 임대조건 215
〈표 5.8〉 재건축임대주택 호당 매입가격 및 임대조건 218
〈표 5.9〉 재개발임대주택의 임대기간에 따른 지역별 총 누적수지 분석 결과 220
〈표 5.10〉 재개발임대주택 10년 임대기간 적용 시 지구별 누적수지 분석 결과 222
〈표 5.11〉 재개발임대주택 30년 임대기간 적용 시 지구별 누적수지 분석 결과 224
〈표 5.12〉 재개발임대주택 자산매각금 미 포함 시 지역별 총 누적수지 228
〈표 5.13〉 기금지원 시, 재개발임대주택의 임대기간별 총 누적수지 분석 결과 235
〈표 5.14〉 기금지원 시, 재개발임대주택 10년 임대기간에 대한 지구별 누적수지 분석 결과 238
〈표 5.15〉 기금지원 시, 재개발임대주택 30년 임대기간에 대한 지구별 누적수지 분석 결과 240
〈표 5.16〉 재정 및 기금 지원 가정 시, 총 누적수지 분석 결과 243
〈표 5.17〉 재건축임대주택의 임대기간에 따른 지역별 누적수지 분석 결과 246
〈표 5.18〉 지구별 재건축임대주택 10년 임대기간 적용 시 총 누적수지 분석 결과 247
〈표 5.19〉 지구별 재건축임대주택 30년 임대기간 적용 시 총 누적수지 분석 결과 248
〈표 5.20〉 재건축임대주택 자산매각금 미 포함 시 지역별 총 누적수지 250
〈부표 1〉 공공임대주택에 대한 법전의 내용(2004년 기준) 282
〈부표 2〉 점유형태별 공공임대주택 재고현황 283
〈부표 3〉 공공주택 공급주체별 재고 현황 285
〈부표 4〉 가구지원 및 건설 지원자금 변화 290
〈부표 5〉 가구원수에 의한 가구유형 292
〈부표 6〉 국가계약 공공임대주택 임대료 한계(2006) 296
〈부표 7〉 지역별 추가임대료(2006) 298
〈부표 8〉 시설 공급계획 301
〈부표 9〉 불량주택지구개량법에 근거한 개량사업 실적 306
〈부표 10〉 주택의 개수·신축 및 택지 취득에 대한 자금대부제도의 예(1986년도) 317
〈부표 11〉 원 거주자 대책의 보조제도 320
〈부표 12〉 밀집주택시가지정비촉진사업의 보조 내용 321
〈부표 13〉 도시재생주택에 대한 정부 보조율 329
〈부표 14〉 도시재생주택 등의 정비 내용 332
〈부표 15〉 정부 보조 항목 및 비율 334
〈부표 16〉 지방정부별 지불가능 주택의 목표 및 달성 비율 349
〈부표 17〉 2005년 브리스톨 SPG 계획의무 354
〈부표 18〉 임대주택 세제지원 현황('08년 8월 31일 기준) 371
〈부표 19〉 재개발임대주택의 지구별 총 누적수지 373
〈부표 20〉 재개발임대주택의 자산매각금 미 포함 시 지구별 총 누적수지 374
〈부표 21〉 재개발임대주택의 지구별 순수 누적 임대수지 375
〈부표 22〉 국민주택기금 일부 지원 시, 재개발임대주택의 지구별 총 누적수지 376
〈부표 23〉 재건축임대주택의 지구별 총 누적수지 377
〈부표 24〉 재건축임대주택의 자산매각금 미 포함 시 지구별 총 누적수지 378
〈부표 25〉 재건축임대주택의 지구별 순수 누적 임대수지 379
〔그림 1.1〕 연구내용 및 연구방법 49
〔그림 2.1〕 공공임대주택의 유형 59
〔그림 2.2〕 재건축임대주택의 인수 절차(구청 및 주택공사 협의절차 예시, 주택공사 내부자료) 66
〔그림 2.3〕 재건축임대주택의 인수 절차(서울시 예시, 서울시 내부자료) 67
〔그림 2.4〕 지역별 가구 수 및 주택 수 변화 76
〔그림 3.1〕 연도별 프랑스 공공임대주택 건설실적 87
〔그림 3.2〕 프랑스의 주택관련 금융지원 체계 91
〔그림 3.3〕 일본의 주택 및 주거환경정비사업의 시기별 변천 과정 106
〔그림 3.4〕 주거환경정비사업의 변천 108
〔그림 3.5〕 슬럼개량(주택지구개량)과 주거환경정비와의 제도 비교 109
〔그림 3.6〕 「도시재생주택등정비사업」의 흐름 125
〔그림 5.1〕 재개발사업 지구별 임대주택 공급량 213
〔그림 5.2〕 재건축사업 지구별 임대주택 공급량 216
〔그림 5.3〕 임대기간에 따른 재개발임대주택의 지역별 호당 수입·지출항목 비교 221
〔그림 5.4〕 자산매각금액을 포함할 경우 지역별 호당 누적수지금액 227
〔그림 5.5〕 자산매각금액을 포함할 경우 전체 총 누적수지금액 227
〔그림 5.6〕 재개발임대주택 자산매각금 미 포함 시 지역별 호당 총 누적수지 229
〔그림 5.7〕 재개발임대주택 자산매각금 미 포함 시 총 누적수지 229
〔그림 5.8〕 재개발임대주택 자산매각금 미 포함 시 지역별 호당 평균 누적 수지 230
〔그림 5.9〕 지역별 호당 순수 임대수지 누적 231
〔그림 5.10〕 전체 순수 임대수지 누적 232
〔그림 5.11〕 전체 호당 순수 임대수지 누적 232
〔그림 5.12〕 서울지역 할인율 조정에 따른 호당 누적수지 변화 233
〔그림 5.13〕 인천·경기지역 할인율 조정에 따른 호당 누적수지 변화 234
〔그림 5.14〕 지방 광역시 할인율 조정에 따른 호당 누적수지 변화 234
〔그림 5.15〕 기금지원 시, 임대기간에 따른 재개발임대주택의 지역별 호당 수입·지출항목 증감 비교 237
〔그림 5.16〕 기금지원 시, 재개발임대주택의 지역별 호당 누적수지금액 237
〔그림 5.17〕 인천·경기지역 할인율 조정에 따른 호당 누적수지 변화 242
〔그림 5.18〕 지방 광역시 할인율 조정에 따른 호당 누적수지 변화 242
〔그림 5.19〕 재정 및 기금 지원 가정 시, 호당 누적수지 변화 244
〔그림 5.20〕 임대기간에 따른 재건축임대주택의 지역별 호당 수입·지출항목 증감 비교 246
〔그림 5.21〕 재건축임대주택의 지역별 호당 누적수지금액 251
〔그림 5.22〕 재건축임대주택의 전체 총 누적수지금액 251
〔그림 5.23〕 재건축임대주택 자산매각금 미 포함 시 지역별 호당 누적수지 252
〔그림 5.24〕 재건축임대주택, 지역별 호당 순수 임대수지 누적 253
〔그림 5.25〕 재건축임대주택, 전체 총 순수 임대수지 누적 253
〔그림 5.26〕 재건축임대주택, 서울지역 할인율 조정에 따른 호당 수지변화 255
〔그림 5.27〕 재건축임대주택, 인천·경기지역 할인율 조정에 따른 호당 수지변화 255
〔부도 1〕 연도별 프랑스 공공임대주택 건설실적 284
〔부도 2〕 공공임대주택 영조물 법인의 설립승인 절차 286
〔부도 3〕 프랑스의 주택관련 금융지원 체계 289
〔부도 4〕 파리 리브고쉬 구역 현황 300
〔부도 5〕 일본의 주택 및 주거환경정비사업의 시기별 변천 과정 307
〔부도 6〕 주거환경정비사업의 변천 309
〔부도 7〕 슬럼개량(주택지구개량)과 주거환경정비와의 제도 비교 310
〔부도 8〕 「주택지구개량사업」의 구성 311
〔부도 9〕 사업 전후 이미지 312
〔부도 10〕 사업의 이미지 318
〔부도 11〕 「도시재생주택등정비사업」의 흐름 328
〔부도 12〕 도시재생주택(커뮤니티주택)의 사례(토쿄도 스미다구 쿄시마지구) 331