표제지
제출문
연구요약 및 정책건의
목차
제I장 연구개요 34
1. 연구배경 및 목적 36
2. 연구범위 및 방법 38
제II장 주택시장의 여건변화 및 공동주택 장기수선제도 현황 40
1. 주택시장의 여건변화 전망 42
1) 인구·가구구조의 변화에 따른 주택수요 감소 42
2) 베이비부머의 은퇴 및 고령사회로의 진입 44
3) 주택시장의 침체 및 전세의 월세전환 증가 45
4) 소결 47
2. 아파트 장기수선관련 현황 48
1) 아파트 재고 현황 49
2) 장기수선관련 제도 현황 53
제III장 장기수선계획 및 수선충당금 실태분석 64
1. 조사개요 66
1) 조사목적 및 내용 66
2) 조사대상 및 규모 66
2. 장기수선계획의 수립 및 조정 67
3. 장기수선충당금의 적립 및 사용 72
1) 장기수선충당금의 적립 72
2) 장기수선충당금의 사용 73
4. 요약 및 평가 74
제IV장 장기수선계획 및 수선충담금관련 현황 및 의견조사 결과분석 78
1. 조사개요 80
1) 조사목적 및 내용 80
2) 조사대상 및 규모 80
2. 사회·경제적 특성 81
1) 입주자 81
2) 관리사무소장 82
3. 장기수선계획의 작성 및 조정 83
1) 입주자 83
2) 관리사무소장 86
4. 장기수선충당금의 적립 및 사용 88
1) 입주자 88
2) 관리사무소장 90
5. 장기수선제도의 개선 94
6. 요약 및 시사점 98
제V장 외국의 공동주택 장기수선제도 100
1. 일본 102
1) 「맨션관리의 적정화 추진에 관한 법률」 및 주요 관련주체 103
2) 공공의 지원정책 111
3) 맨션 장기수선계획 및 수선적립금관련 지침 112
2. 독일 118
1) 「공동주택의 소유에 관한 법률」 및 주요 관련주체 118
2) 공공의 지원정책 119
3) 장기수선적립금의 산정 및 공동주택 관리계획의 작성 120
3. 정책적 시사점 122
제VI장 장기수선제도 개선을 위한 전문가조사 결과 126
1. 조사개요 128
2. 장기수선계획의 작성 및 조정 128
1) 계획기간 128
2) 조정주기 129
3) 수립기준 130
3. 장기수선충당금의 적립 및 사용 131
1) 최소적립금액의 도입 131
2) 연차별 수선계획서의 도입 132
4. 계획수선관련 지원제도의 개선 133
1) 계획수선관련 정보의 중개대상물 확인·설명의무에 포함 133
2) 계획수선 우수단지 평가·표시제도의 도입 134
3) 계획수선을 위한 공공의 역할 134
5. 장기수선충당금 기금화 135
1) 기금화 방식 135
2) 대출조건 137
3) 대출방식 138
제VII장 장기수선계획 및 수선충담금 지침 마련 140
1. 적정 장기수선충당금 적립금액의 산정 142
1) 산정과정 142
2) 산정결과 144
2. 장기수선계획 및 수선충당금 지침 마련 146
1) 지침의 목적 및 구성방향 146
2) 계획수선의 개념 및 필요성 147
3) 장기수선계획의 작성 및 조정 150
4) 장기수선충당금의 적립 및 사용 157
제VIII장 장기수선제도 개선방안 164
1. 계획수선 적정화를 위한 지원체계 구축 166
1) 계획수선 적정화를 위한 제도체계의 기본구상 166
2) 중앙정부 차원의 '공동주택관리센터' 설립·운영 167
3) 서울시 '공동주택지원센터' 설립·운영 169
4) 자치구의 공동주택 유지관리관련 조직 확대개편 171
5) 계획수선에 필요한 공사종류별 단가시스템 구축·제공 173
2. 장기수선계획의 수립 및 조정 시의 지도·감독 175
1) 사용검사 시에 제출하는 장기수선계획에 대해 실요성있는 점검제도 구축 175
2) 장기수선계획 조정 시의 검증시스템 마련 176
3. 주택거래 시에 계획수선 결과가 반영되도록 제도 마련 178
1) 기존 공동주택까지 주택성능 등급표시제도의 확대 178
2) 중개업자의 확인·설명의무에 계획수선관련 내용 포함 179
3) 계획수선 우수단지 평가·표시제도 시행 180
4. 장기수선충당금 기금화방안 184
1) 기금화의 의의 184
2) 기금화의 방법 185
3) 공사비용 대출기준 186
5. 기타 개선사항 188
1) 계획수선 강화를 위한 입주자대표회의의 역할 부여 및 법인격 취득 유도 188
2) 주택관리업의 전문화 추진 189
3) 계획수선을 장려하기 위한 홍보 및 공동체 활성화 191
제IX장 결론 194
참고문헌 200
부록 202
부록 1. 설문지 204
부록 2. 전문가 설문조사 의견종합 221
부록 3. 일본의 장기수선계획 작성 가이드라인 241
〈표 II-1〉 주택보급률 42
〈표 II-2〉 연령별 인구 및 가구분포의 변화 추계 43
〈표 II-3〉 서울시의 장기주택수요 전망치 44
〈표 II-4〉 주택(아파트) 매매거래현황 45
〈표 II-5〉 미분양주택 현황 46
〈표 II-6〉 경과년수별 아파트 현황(2011년 12월 기준) 49
〈표 II-7〉 입주유형 및 경과년수별 아파트단지 현황 50
〈표 II-8〉 자치구 및 경과년수별 아파트단지 현황 51
〈표 II-9〉 단지규모별 아파트 현황(2011년 12월 기준) 52
〈표 II-10〉 입주유형 및 단지규모별 아파트단지 현황 52
〈표 II-11〉 자치구 및 규모별 아파트단지 현황 53
〈표 II-12〉 장기수선계획 및 장기수선충당금 제도의 변천과정 56
〈표 II-13〉 장기수선계획 수립을 위한 공사분야 및 종류 57
〈표 II-14〉 장기수선과 관련한 「주택법」 및 「주택법 시행령」의 적용범위 58
〈표 II-15〉 장기수선계획 조정교육 수탁기관의 이행사항 58
〈표 II-16〉 「주택법」 및 「건축법」에서의 리모델링 개념 62
〈표 III-1〉 조사개요 66
〈표 III-2〉 자료조사 아파트단지의 경과년수별 현황 67
〈표 III-3〉 자료조사 아파트단지의 세대규모별 현황 67
〈표 III-4〉 장기수선계획 수립 및 조정 여부 67
〈표 III-5〉 「주택법 시행규칙」 [별표 5]의 수선주기 준수 여부 68
〈표 III-6〉 장기수선계획의 계획기간 68
〈표 III-7〉 장기수선계획서 상의 2011년 수선·교체비용 68
〈표 III-8〉 장기수선계획서 상의 공사빈도가 적은 공사종류 69
〈표 III-9〉 장기수선계획서 상의 새로 추가된 공사종류 70
〈표 III-10〉 장기수선계획서 상의 빈도가 높은 공사종류 및 공사비용 71
〈표 III-11〉 2011년 장기수선충당금 부과액 72
〈표 III-12〉 2011년 장기수선충당금 적립가능액(장기수선충당금 부과액 + 잡수입의 80%) 72
〈표 III-13〉 2011년 현재 장기수선충당금 적립액 73
〈표 III-14〉 2011년 장기수선계획에 의한 수선·교체공사비 73
〈표 III-15〉 경과년수별 2011년 장기수선계획에 의한 수선·교체공사비가 '0원' 인 단지의 비율 74
〈표 III-16〉 2011년 전체 수선·교체공사비(장기수선계획에 의한 수선·교체공사비 + 경상적 수선유지비) 74
〈표 IV-1〉 조사개요 80
〈표 IV-2〉 경과년수별 모집단과 표본 비교 81
〈표 IV-3〉 세대규모별 모집단과 표본 비교 81
〈표 IV-4〉 자치구별 모집단과 표본 비교 81
〈표 IV-5〉 가구주의 특성 82
〈표 IV-6〉 가구 및 가구주 월평균소득 82
〈표 IV-7〉 주민조직 참여경험별 응답자의 구성 82
〈표 IV-8〉 주택관리사(보) 근무연수 83
〈표 IV-9〉 장기수선계획 전문교육 수강횟수 및 조정횟수 83
〈표 IV-10〉 장기수선계획의 수립·조정내용 인지 여부 84
〈표 IV-11〉 장기수선충당금 적립액 인지 여부 84
〈표 IV-12〉 장기수선충당금 사용내역 인지 여부 85
〈표 IV-13〉 계획수선관련 내용 인지 정도 85
〈표 IV-14〉 공용부분의 개선 요구되는 시설 85
〈표 IV-15〉 장기수선계획의 수립 및 조정 시 검증시스템 도입 여부(입주자) 86
〈표 IV-16〉 장기수선계획 수립·보관 및 조정 여부 86
〈표 IV-17〉 장기수선계획의 계획기간 86
〈표 IV-18〉 장기수선계획 조정의 근거 87
〈표 IV-19〉 장기수선계획 작성 및 조정에 필요한 자료 보유·보관 여부 87
〈표 IV-20〉 장기수선계획 작성 및 조정에 필요한 자료 보유·보관 정도 87
〈표 IV-21〉 장기수선계획의 수립 및 조정 시 검증시스템 도입 여부(관리사무소장) 88
〈표 IV-22〉 매월 장기수선충당금 적립금액 인지 여부 88
〈표 IV-23〉 수선·교체공사 이루어지지 않는다고 느낀 경험 89
〈표 IV-24〉 장기수선충당금 적립의사 89
〈표 IV-25〉 매월 ㎡당 장기수선충당금 적정금액(입주자) 90
〈표 IV-26〉 장기수선충당금 적립 및 사용 시 공공성있는 전문조직에 의한 검증시스템 도입 여부 90
〈표 IV-27〉 매월 ㎡당 장기수선충당금 부과액 91
〈표 IV-28〉 경과년수별 장기수선충당금 매월 ㎡당 부과액 91
〈표 IV-29〉 장기수선충당금 적립액 91
〈표 IV-30〉 세대별 장기수선충당금 산출기준 92
〈표 IV-31〉 장기수선계획 수선·교체공사 필요금액과 장기수선충당금 적립금액의 일치 여부 92
〈표 IV-32〉 장기수선계획 대비 실제 장기수선충당금 부과율 92
〈표 IV-33〉 장기수선충당금 부족분 충당방법 93
〈표 IV-34〉 장기수선충당금의 사용 93
〈표 IV-35〉 매월 ㎡당 장기수선충당금 적정금액(관리사무소장) 93
〈표 IV-36〉 장기수선·교체공사 실시시기 94
〈표 IV-37〉 수선·교체공사 늦게 또는 미집행 사유 94
〈표 IV-38〉 대수선공사(또는 리모델링)에 대비한 단지별 적립금 마련 여부 94
〈표 IV-39〉 대수선공사(또는 리모델링)에 대비한 적립금의 적정금액 95
〈표 IV-40〉 장기수선충당금 적립·집행실적을 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무에 포함 여부 95
〈표 IV-41〉 계획수선을 위해 필요한 지원방안 95
〈표 IV-42〉 입주자의 참여경험별 계획수선을 위해 필요한 지원방안 96
〈표 IV-43〉 장수명화와 연계한 장기수선제도 개선사항 96
〈표 IV-44〉 장기수선충당금 기금화 의견 97
〈표 IV-45〉 주민조직 참여경험별 장기수선충당금 기금화 의견 97
〈표 IV-46〉 장기수선충당금 기금의 운영방식 97
〈표 V-1〉 한국·일본의 공동주택 장기수선관련 제도 비교 103
〈표 V-2〉 일본의 「맨션관리의 적정화 추진에 관한 법률」 구조 104
〈표 V-3〉 일본 대도시의 맨션관리 어드바이저제도의 개요 107
〈표 V-4〉 장기수선계획 작성 및 수선적립금 산출 서비스 이용요금 109
〈표 V-5〉 맨션의 유지관리와 경비 113
〈표 V-6〉 소유면적당 수선적립금액 116
〈표 V-7〉 계획수선을 위한 수선·교체공사의 항목 및 주기 122
〈표 V-8〉 국가 간의 공동주택 관리정책 및 계획수선 비교 123
〈표 V-9〉 공동주택관리의 패러다임 전환 124
〈표 VI-1〉 조사참여 전문가 현황 128
〈표 VI-2〉 장기수선계획의 계획기간 129
〈표 VI-3〉 조사·진단절차를 포함할 경우 장기수선계획의 조정주기 130
〈표 VI-4〉 장기수선계획의 수립기준 130
〈표 VI-5〉 장기수선충담금 최소적립금액의 도입 131
〈표 VI-6〉 장기수선충담금 최소적립금액의 요율 132
〈표 VI-7〉 연차별 수선계획서의 도입 133
〈표 VI-8〉 계획수선관련 정보의 중개대상물 확인·설명의무에 포함 133
〈표 VI-9〉 계획수선 우수단지 평가·표시제도의 도입 134
〈표 VI-10〉 계획수선을 위한 공공의 역할 135
〈표 VI-11〉 장기수선충당금의 기금화 136
〈표 VI-12〉 장기수선충당금의 기금화방식 137
〈표 VI-13〉 장기수선기금 도입 시의 대출범위 137
〈표 VI-14〉 장기수선기금 도입 시의 대출이자 138
〈표 VI-15〉 장기수선기금 도입 시의 대출금액 한도 138
〈표 VI-16〉 장기수선기금 도입 시의 대출방식 139
〈표 VII-1〉 최종적으로 정리된 장기수선계획 수립항목 143
〈표 VII-2〉 생애주기별 계획수선 공사항목의 수선주기에 따른 모듈화 144
〈표 VII-3〉 계획수선공사 필수항목 및 연간 수선충당금 필요비용 145
〈표 VII-4〉 장기수선계획 수립기준(안) 153
〈표 VII-5〉 공사금액에 근거한 계획수선과 경상수선의 판단기준(안) 155
〈표 VII-6〉 장기수선충당금 징수·적립액의 최소한도 설정(안) 158
〈표 VII-7〉 잡수입의 처리관련 "서울시 공동주택표준관리규약 준칙" 개정(안) 160
〈표 VII-8〉 연차별 수선계획서 양식(안) 161
〈표 VIII-1〉 서울시 아파트닥터의 자문분야 및 대상 169
〈표 VIII-2〉 서울시 아파트닥터(공동주택전문가 자문단) 실적 170
〈표 VIII-3〉 현재 자치구의 담당부서 및 업무 172
〈표 VIII-4〉 일본 장기수선계획 수선공사의 단가표(예시) 174
〈표 VIII-5〉 유지관리·자산관리를 위한 자료 176
〈표 VIII-6〉 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조 제1항 개정(안) 180
〈표 VIII-7〉 서울시 '계획수선 우수단지 평가·표시제도' 의 평가기준(안) 183
〈표 VIII-8〉 주택관리업의 등록기준 개선(안) 191
〈표 IX-1〉 장기수선제도 개선방안별 추진주체 및 도입·시행시기 198
〈그림 I-1〉 연구진행 체계도 38
〈그림 II-1〉 가구원수별 가구분포의 변화 추계 43
〈그림 II-2〉 서울시 주택가격지수의 추이 45
〈그림 II-3〉 서울시 주택점유형태 전망 46
〈그림 II-4〉 저성장시대의 주택시장 변화 및 주택정책 방향 47
〈그림 II-5〉 공동주택 관리영역의 확대 54
〈그림 II-6〉 공동주택 건물 및 설비의 유지관리 54
〈그림 II-7〉 계획수선의 절차 개념도 55
〈그림 II-8〉 장기수선충당금 적립 및 사용현황 공시양식 60
〈그림 II-9〉 아파트의 장기수선 개념도 61
〈그림 II-10〉 리모델링 및 재건축사업의 시행절차 및 소요기간 63
〈그림 III-1〉 경과년수별 아파트단지의 계획수선비용 현황 75
〈그림 III-2〉 경과년수별 아파트단지의 계획수선비용 누계 76
〈그림 V-1〉 「맨션관리의 적정화 추진에 관한 법률」에 따른 관리의 흐름도 105
〈그림 V-2〉 일본 맨션관리지원넷의 구성 109
〈그림 V-3〉 일본 맨션의 장기수선계획 조정·작성절차 111
〈그림 V-4〉 동등 적립방식 117
〈그림 V-5〉 단계증액 적립방식 117
〈그림 VII-1〉 장기수선충당금 적립단가 산출프로세스 142
〈그림 VII-2〉 공동주택 유지문제의 책임소재, 개선수단 및 효과 148
〈그림 VII-3〉 장기수선계획의 조정절차 156
〈그림 VII-4〉 계획수선공사 집행의 표준절차(안) 162
〈그림 VIII-1〉 계획수선 적정화를 위한 제도체계 구축(안) 167
〈그림 VIII-2〉 서울시 공동주택지원센터에 필수적인 인력 및 업무 171
〈그림 VIII-3〉 계획수선 강화를 위한 사용검사절차의 개선(안) 176
〈그림 VIII-4〉 일본의 주택품질 확보를 위한 구성요소 179
〈그림 VIII-5〉 공동주택 장기수선기금의 기본구상 186
〈그림 VIII-6〉 아파트단지의 공동체 활성화를 위한 단계적 접근 193
〈그림 IX-1〉 공동주택 계획수선이 제대로 이루어지지 않는 원인 196