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판권기
참여연구진
연구요약
목차
제1장 서론 22
1. 연구의 배경 및 목적 22
2. 선행연구 개관 24
3. 연구방법 28
제2장 하우스푸어 현황 및 특성 32
1. 접근관점 32
2. 하우스푸어 규모 34
1) 분석 방법 34
2) 분석결과 38
3) 종합 42
3. 하우스푸어 가구의 특성 43
1) 주요 기준별 특성 43
2) 종합 53
제3장 하우스푸어 형성 배경 62
1. 사회·경제적 여건 변화에 따른 가계의 차입의존도 증가 62
2. 부동산 시장의 불안정성 64
3. 주택담보대출 규제의 문제 66
4. 금융기관의 과잉 대출경쟁 69
5. 개인의 무리한 대출 75
6. 종합 76
제4장 하우스푸어 인식 조사결과 80
1. 조사 개요 80
2. On line 조사결과 81
3. FGI(초점집단면접) 분석결과 86
4. 임대주택 리츠 매도자 설문조사 결과 91
제5장 하우스푸어 대책 외국 사례 100
1. 미국 102
2. 네덜란드 112
3. 영국 116
4. 종합 119
제6장 공적 개입의 근거와 방향 122
1. 공적 개입의 근거 122
2. 공적개입의 방향 126
3. 희망임대주택 리츠사업 확대를 위한 시사점 129
참고문헌 136
부록 : 하우스푸어 Case별 · 소득분위별 특성 분석 140
1) 거주지역 140
2) 가구주 성(gender) 143
3) 가구주 연령(age) 146
4) 가구주 교육정도 152
5) 가구주 종사상 지위 158
6) 가구주 직업 164
7) 주택종류 171
8) 입주형태 177
9) 자산분위 183
10) 한부모가구, 조손가구, 노인가구의 하우스푸어 현황 189
[표 1-1] 선행연구에서 하우스푸어 정의 27
[표 2-1] 대출유형별 가구 소득수준 35
[표 2-2] 가계금융·복지조사 데이터를 활용한 분석 기준 37
[표 2-3] DSR 및 LTA비율을 고려한 하우스푸어 기준(9가지) 38
[표 2-4] 점유형태별 가구 규모 38
[표 2-5] 부채 보유 가구 규모 39
[표 2-6] DSR, LTV, LTA를 기준으로 한 하우스푸어 규모 40
[표 2-7] DSR 및 LTA를 동시에 고려한 하우스푸어 규모 41
[표 2-8] 규모추정결과 종합 42
[표 2-9] 하우스푸어 가구의 소득분위별 분포 43
[표 2-10] 하우스푸어의 거주지 분포 44
[표 2-11] 하우스푸어의 가구주 성별 분포 45
[표 2-12] 하우스푸어의 가구주 교육수준별 분포 46
[표 2-13] 하우스푸어 가구의 종사상지위별 분포 47
[표 2-14] 하우스푸어 가구의 가구주 직업별 분포 48
[표 2-15] 하우스푸어 가구의 주택 종류별 분포 49
[표 2-16] 하우스푸어 가구의 입주형태별 분포 50
[표 2-17] 하우스푸어 가구의 자산분위별 분포 51
[표 2-18] 하우스푸어 case에 따른 한부모, 조손, 노인가구의 하우스푸어 규모 52
[표 2-19] 소득분위별 하우스푸어 규모(수도권) 53
[표 2-20] 소득분위별 하우스푸어 규모(비수도권) 53
[표 2-21] 전용면적에 따른 소득분위별 하우스푸어 규모 54
[표 2-22] 가구원수에 따른 소득분위별 하우스푸어 55
[표 2-23] 소득분위, 자산분위에 따른 하우스푸어(DSR≥40%) 56
[표 2-24] 소득분위, 자산분위에 따른 하우스푸어(LTA(주택평가액 60%)〉100%) 57
[표 2-25] 소득분위, 자산분위에 따른 하우스푸어(LTA(주택평가액 100%)〉100%) 57
[표 2-26] 소득분위, 자산분위에 따른 하우스푸어(case 1 : DSR≥40%, LTA(주택평가액 60%)〉100%) 58
[표 2-27] 소득분위, 자산분위에 따른 하우스푸어(case 3 : DSR≥40%, LTA(주택평가액 100%)〉100%) 58
[표 3-1] 제2바젤협약의 표준방식에 따른 위험가중치 67
[표 3-2] 은행권 신규주택담보대출 만기구조 추이 : 잔존 만기 67
[표 3-3] 주택담보대출 상환 방법별 비중 67
[표 3-4] 주택담보대출 관련 규제 추이 68
[표 3-5] 각국의 주택담보대출 계약 형태 68
[표 3-6] 은행의 부문별 대출 잔액 증감 70
[표 3-7] 가계 집단대출 부문별 추이 73
[표 3-8] 국내은행의 부동산 PF대출 현황 74
[표 4-1] 하우스푸어 인식조사 개요 80
[표 4-2] 온라인 조사 대상자 주요 특성 81
[표 4-3] 조사 대상자 특성별 주택담보대출 사용목적 81
[표 4-4] 대출금 상환을 위한 주택 매각 의향 82
[표 4-5] 매각 의향이 없는 이유(1순위) 83
[표 4-6] 희망 임대주택 리츠 방식을 이용할 의향 84
[표 4-7] 희망 임대주택 리츠 방식의 이용 의향이 없는 이유 85
[표 4-8] FGI 참석자 주요 특성 86
[표 4-9] 하우스푸어에 대한 인식 86
[표 4-10] 주택 처분 시도 사례 87
[표 4-11] 하우스푸어에 대한 정부지원 필요성 87
[표 4-12] 정부정책 지원 방향에 관한 의견 88
[표 4-13] 희망 임대주택 리츠 방식 이용의향 및 이유 89
[표 4-14] 희망 임대주택 리츠 방식 제도 보완점 89
[표 4-15] 주택공급축소 및 세제·금융지원 확대에 대한 의견 및 이유 90
[표 4-16] 정책적 제언 90
[표 4-17] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 가족 구성원수 91
[표 4-18] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 직업 91
[표 4-19] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 소득수준 91
[표 4-20] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 자산수준 92
[표 4-21] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 자산 중 부동산 비중 92
[표 4-22] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 부채 92
[표 4-23] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 보유주택 93
[표 4-24] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 대출보유 여부 93
[표 4-25] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 주택가격 93
[표 4-26] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 대출금액 93
[표 4-27] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 . 상환방식 94
[표 4-28] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 담보대출 시작년도 94
[표 4-29] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 담보대출 시작년도 95
[표 4-30] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 대출목적 95
[표 4-31] 응답자(임대주택 리츠에 주택 매도자) 특성 : 주택구입 동기 96
[표 4-32] 주택담보대출 상환부담으로 인한 소비변화 96
[표 4-33] 월소득 중 주택담보대출 원리금상환액 비중 96
[표 4-34] 주택담보대출 상환 어려움의 원인(복수응답) 96
[표 4-35] 하우스푸어 문제의 원인(복수 응답) 97
[표 4-36] 희망임대주택 리츠 매입신청 주택위치 97
[표 4-37] 희망임대주택 리츠 선택 이유(복수응답) 98
[표 4-38] 희망임대주택 리츠 재매입 의사 98
[표 4-39] 재매입 의사가 있는 이유 98
[표 4-40] 재매입 의사가 없는 이유 98
[표 5-1] 미국 GDP와 주택투자 103
[표 5-2] 미국의 주택착공호수 및 주택판매재고월수 103
[표 5-3] 미국 가계 대차대조표의 자산내역 106
[표 5-4] 미국 가계 대차대조표의 자산·부채 구성 106
[표 5-5] 2012년 10-12월 시점 underwater 비율(미국) 107
[표 5-6] 외국의 하우스푸어 규모 및 주요대책 종합 119
[표 6-1] 국내은행 가계대출 연체율 추이 123
[표 6-2] 국내은행의 부동산 PF대출의 부실채권비율 및 연체율 추이 123
[표 6-3] 초점집단면접 : 부채상환 한계의 주요원인과 정부지원 필요성 124
[표 6-4] 희망임대주택 리츠 매도자 설문조사 : 하우스푸어 문제의 원인(복수응답) 125
[표 6-5] 초점집단면접 주요 결과 요약 126
[그림 2-1] 하우스푸어 현황 파악을 위한 접근관점 32
[그림 2-2] 하우스푸어의 정의와 분석지표 33
[그림 2-3] 하우스푸어 분석대상 36
[그림 3-1] 저축률 및 가계부채 비율 추이 62
[그림 3-2] 가계부채 증감과 주택가격 변동률 추이 64
[그림 3-3] 연간 주택거래량 추이(만건) 65
[그림 5-1] 미국의 주택판매재고 및 그림자재고 104
[그림 5-2] Foreclosures Started(미국) 109
[그림 5-3] 네덜란드 Negative Home Equity의 비율 112
[그림 5-4] 네덜란드 Negative Home Equity의 가구주 연령대별 분포 113
[그림 5-5] 네덜란드의 House Prices 추이 113
[그림 5-6] 네덜란드에서 모기지 유형에 따른 세제혜택 변화 115
[그림 5-7] 영국 주택가격 변동률(전년동월대비) 추이 116
[그림 5-8] 영국 England와 Wales의 담보대출 주택 압류 추이 : 1987~2013 1/4분기 117
[그림 5-9] 대출연도별 negative equity 발생 추이 117
[그림 6-1] 취급시기별 주태담보대출(수도권) 연체율 123
[그림 6-2] LTV 구간별 대출비중 및 평균 LTV 비율 124