표제지
목차
발간사 3
주요 내용 및 정책제안 5
요약 6
제1장 서론 29
1. 연구의 배경 및 목적 30
1) 연구의 배경 및 필요성 30
2) 연구의 목적 35
2. 연구의 범위 및 방법 36
3. 연구의 틀 37
4. 1ㆍ2차 연도 연구요약 42
1) 1차 연도 연구요약 42
2) 2차 연도 연구요약 44
제2장 주거지재생 효과분석 방법론 정립 46
1. 주거지재생 관련 이슈 및 선행연구 고찰 47
1) 주거지재생 정책 패러다임 변화 47
2) 정비사업 관련 법ㆍ제도적 정책 이슈 50
3) 선행연구 고찰 55
2. 주거지재생 효과분석 모형개발을 위한 방법론 61
1) 주거지재생 효과분석 모형 개발을 위한 방법론 61
2) 주택 및 부동산 부문 활용사례 64
제3장 주거지재생 효과분석 모형의 개선 67
1. 사업성 분석 모형의 개선 68
1) 2차 연도 사업성 분석 모형의 개요 및 개선 필요성 69
2) 사업성 분석 모형의 개선 71
2. 지역별 재정착률 시뮬레이션 모형 구축 79
1) 1ㆍ2차 연도 구축 모형 개요 79
2) 모형의 개선 및 확대 적용 81
3) 주요 분석결과 82
3. 시장파급효과 분석모형 개선 85
1) 모형개선 및 신규 구축방향 85
2) 개선모형의 기본 틀 88
3) 부문별 모형 91
4. 국지적 파급효과 분석모형 구축 109
1) 분석모형의 검토 109
2) 분석 기초자료 114
3) 주요 분석결과 117
5. 통합분석모형(SSD)의 구축 123
제4장 주거지재생 정책정보지원 시스템의 구축 127
1. 주거지재생 효과분석시스템(HR-EAS) 개관 128
1) 시스템 개요 128
2) 시스템 아키텍쳐 131
3) 사용자 인터페이스 132
4) 주요기능 134
2. 응용시스템 개발 및 주요 개선사항 142
1) 시스템 구성 및 주요기능 확대 142
2) 주거지재생 정책정보지원 DB 구축 및 갱신 156
3) 외부분석도구와 시스템 연계방안 160
3. 시스템 운영 및 배포 164
1) 대구시 시스템 배포 방안 165
2) 대구시 배포 시스템 구성 및 운영 166
제5장 주거지재생 정책정보 지원시스템의 적용 : 대구시 사례 169
1. 시범사업의 개요 170
1) 추진 개요 170
2) 시범사업 진행사항 172
2. 주거지재생 정책정보지원시스템의 적용 175
1) 사업성 분석 175
2) 원주민재정착률 분석 191
3) 시장파급효과 분석 194
4) 국지적 파급효과 분석 200
5) 통합분석모형 206
3. 시범사업의 결과와 보완점 211
1) 시범 사업 관련 실무자 의견 수렴과 보완 내용 211
2) 시범사업 보완점 및 시사점 213
제6장 결론 및 향후과제 215
1. 연구의 결론 및 정책제언 216
1) 연구의 결론 216
2) 정책 제언 218
2. 연구의 성과와 향후 과제 219
1) 연구의 성과 219
2) 향후 과제 222
참고문헌 223
[부록] 232
1. 정비사업의 시행절차 232
2. 사업성분석 4개 지역 세부분석 내용 235
SUMMARY 259
판권기 262
〈표 1-1〉 정비사업 유형별ㆍ지역별 추진현황 31
〈표 1-2〉 정비구역 사업진행 추이 32
〈표 1-3〉 정비사업 단계별 현황 32
〈표 1-4〉 유형별 주요 지연사유 33
〈표 2-1〉 9.1 부동산 대책 주요내용 51
〈표 2-2〉 도시 및 주거환경정비법 내 사업추진 절차 개선 사항 53
〈표 2-3〉 선행연구와의 차별성(주거지재생 측면) 59
〈표 2-4〉 선행연구와의 차별성(정책개선 및 사업성분석 측면) 60
〈표 3-1〉 부동산 가격자료 구축내용 72
〈표 3-2〉 경제활동별 국내총생산 디플레이터 75
〈표 3-3〉 평균분담금 추정 예시 78
〈표 3-4〉 주거비 산정 방식 82
〈표 3-5〉 3차 연도 지역별 재정착률 시뮬레이션 모형 사용 변수 82
〈표 3-6〉 인천광역시 재정착률 시뮬레이션 결과 83
〈표 3-7〉 경기도 재정착률 시뮬레이션 결과 84
〈표 3-8〉 연도별 지역별 가계소득 및 소득증가율 91
〈표 3-9〉 지역별 주택가격 초기값 및 주거면적 93
〈표 3-10〉 주택가격 및 면적에 따른 취득세율 93
〈표 3-11〉 매매거래 중개수수료율(서울시) 94
〈표 3-12〉 지역별 매매가대비 전세가비율 초기값 95
〈표 3-13〉 임차거래 중개수수료율 95
〈표 3-14〉 지역별 시작년도 자가수요 96
〈표 3-15〉 서울시 자가수요함수 추정결과 97
〈표 3-16〉 인천시 자가수요함수 추정결과 97
〈표 3-17〉 경기도 자가수요함수 추정결과 98
〈표 3-18〉 서울시 LTV, DTI효과 98
〈표 3-19〉 인천시 LTV, DTI효과 99
〈표 3-20〉 경기도 LTV, DTI효과 99
〈표 3-21〉 지역별 시작연도 전세수요 100
〈표 3-22〉 서울시 임차수요함수 추정결과 100
〈표 3-23〉 인천시 임차수요함수 추정결과 101
〈표 3-24〉 경기도 임차수요함수 추정결과 101
〈표 3-25〉 서울시 주택가격에 대한 특성가격함수 추정결과 102
〈표 3-26〉 서울시 전세가격에 대한 특성가격함수 추정결과 102
〈표 3-27〉 인천시 주택가격에 대한 특성가격함수 추정결과 103
〈표 3-28〉 인천시 전세가격에 대한 특성가격함수 추정결과 103
〈표 3-29〉 경기도 주택가격에 대한 특성가격함수 추정결과 103
〈표 3-30〉 인천시 전세가격에 대한 특성가격함수 추정결과 104
〈표 3-31〉 서울시 점유형태 선택함수 추정결과 104
〈표 3-32〉 인천시 점유형태 선택함수 추정결과 105
〈표 3-33〉 경기도 점유형태 선택함수 추정결과 105
〈표 3-34〉 지역별 시작연도 주택수 105
〈표 3-35〉 지역별 주택공급비율 및 멸실율 106
〈표 3-36〉 지역별 매매가격 상승률 및 감소율 107
〈표 3-37〉 지역별 전세가격 상승률 및 감소율 107
〈표 3-38〉 지역별 주거지재생의 자가 및 전세 이주수요 비율 108
〈표 3-39〉 기존문헌에서의 주택가격 결정요인 111
〈표 3-40〉 공간계량모형별 장단점 검토 113
〈표 3-41〉 빈도 및 평균주택가격, 평균보증금 115
〈표 3-42〉 독립변수의 내용 및 기초통계량 116
〈표 3-43〉 공간계량모형 추정결과(매매가격) 118
〈표 3-44〉 공간계량모형 추정결과(전세가격) 120
〈표 3-45〉 GWR 추정결과 121
〈표 3-46〉 각 모형별 RMSE 비교 122
〈표 4-1〉 주거지재생 효과분석시스템의 주요기능 130
〈표 4-2〉 주거지재생 효과분석시스템 자료관리 주요기능 143
〈표 4-3〉 주거지재생 효과분석시스템 모델분석 주요기능 143
〈표 4-4〉 주거지재생 효과분석시스템 정보지원 주요기능 144
〈표 4-5〉 주거지재생 효과분석시스템 공통 주요기능 144
〈표 4-6〉 사업개요 확장정보내용 146
〈표 4-7〉 종후자산추정 확장정보 내용 148
〈표 4-8〉 사업성분석 확장정보내용 150
〈표 4-9〉 주거지재생 정책정보지원 DB 156
〈표 4-10〉 주거지재생 정책정보지원 대구시 기초통계 DB 157
〈표 4-11〉 주거지재생 정책정보지원 국지적 파급효과 DB 157
〈표 4-12〉 국지적 파급효과 항목별 분석 기초자료 159
〈표 4-13〉 대구시 주거지재생 효과분석시스템(HR-EAS) 교육일정 165
〈표 5-1〉 대구시 단계별 주거지재생추진현황(2015년 현재) 171
〈표 5-2〉 대구시 사업유형별 전체정비구역 현황(2015년 현재) 171
〈표 5-3〉 시범사업 관련 자료 인수 현황 172
〈표 5-4〉 시범사업 세부 연구 추진내용 173
〈표 5-5〉 시범사업 추진 주요 일정 174
〈표 5-6〉 사업성분석 시스템 종후자산 추정(A지구 사례) 177
〈표 5-7〉 사업성분석 시스템 종전자산 명세(A지구 사례) 178
〈표 5-8〉 사업개요 등록화면(A지구 사례) 179
〈표 5-9〉 사업성 분석 결과(A지구 사례) 180
〈표 5-10〉 사업성 분석 시스템 분담금 및 사업지연 분석결과(A지구 사례) 180
〈표 5-11〉 A지구 사업성 분석결과 비교 182
〈표 5-12〉 B지구 사업성 분석결과 비교 182
〈표 5-13〉 C지구 사업성 분석결과 비교 182
〈표 5-14〉 D지구 사업성 분석결과 비교 182
〈표 5-15〉 E지구 사업성 분석결과 비교 183
〈표 5-16〉 사업개요(A지구 사례) 183
〈표 5-17〉 공동주택, 임대주택 및 상가 건설계획(A지구 사례) 184
〈표 5-18〉 시세 조사 범위 및 사업추진일정(A지구 사례)(원문불량) 185
〈표 5-19〉 인근단지 조건기준에 따른 분양예상가격(A지구 사례) 185
〈표 5-20〉 사업지별 최종 분양예상가격 및 보정 값 185
〈표 5-21〉 공동주택 분양수입(A지구 사례) 186
〈표 5-22〉 상가 및 기타매각수입(A지구 사례) 186
〈표 5-23〉 총수입(A지구 사례) 186
〈표 5-24〉 A지구의 종전 건물의 개략적 특성(A지구 사례) 187
〈표 5-25〉 종전자산가치(A지구 사례) 187
〈표 5-26〉 사업비 추정액(A지구 사례) 188
〈표 5-27〉 추정 비례율(A지구 사례) 190
〈표 5-28〉 추정 평균분담금(A지구 사례) 190
〈표 5-29〉 A지구 사업지연 효과 분석 191
〈표 5-30〉 대구광역시 재정착률 시뮬레이션 결과 193
〈표 5-31〉 대구시 가계소득 및 소득증가율 194
〈표 5-32〉 대구시 자가 사용자 비용 주요변수 설정 195
〈표 5-33〉 대구시 자가 사용자 비용 주요변수 설정 195
〈표 5-34〉 대구시 자가수요함수 추정결과 195
〈표 5-35〉 대구시 LTV, DTI효과 196
〈표 5-36〉 대구시 임차수요함수 추정결과 196
〈표 5-37〉 대구시 주택가격에 대한 특성가격함수 추정결과 197
〈표 5-38〉 대구시 전세가격에 대한 특성가격함수 추정결과 197
〈표 5-39〉 대구시 점유형태 선택함수 추정결과 198
〈표 5-40〉 대구시 자가사용자비용 주요변수 설정 198
〈표 5-41〉 주요 변수 설명 201
〈표 5-42〉 대구시 사례 각 모형별 RMSE 비교 203
〈표 5-43〉 대구시 매매가격 분석결과(GAM모형) 204
〈표 5-44〉 대구시 전세가격 분석결과(GAM모형) 205
〈그림 1-1〉 택지개발지구 지정현황 31
〈그림 1-2〉 연차별 연구추진계획 38
〈그림 1-3〉 연차별 연구 흐름도 39
〈그림 1-4〉 3차 연도 연구흐름도 40
〈그림 1-5〉 세부 연구내용의 단계별 연계 41
〈그림 1-6〉 2차 연도 연구 흐름도 44
〈그림 2-1〉 시스템 다이내믹스 모델링 절차 61
〈그림 2-2〉 ABM 모형의 기본 구성 63
〈그림 3-1〉 시세파악을 위한 주변 아파트 선정기준 및 절차 73
〈그림 3-2〉 종후자산가치 추정 과정(원문불량) 74
〈그림 3-3〉 총 사업 및 비용 구성(원문불량) 76
〈그림 3-4〉 사업지연에 따른 사업성 변화 추정식 77
〈그림 3-5〉 사업지연에 따른 사업성 변화 78
〈그림 3-6〉 2차 연도 재정착률 시뮬레이션 모형의 기본 틀 80
〈그림 3-7〉 1차 연도 부동산시장 파급효과 분석모형의 기본 틀 85
〈그림 3-8〉 2차 연도 시장파급효과 분석모형의 기본 틀 86
〈그림 3-9〉 3차 연도 시장파급효과 분석모형의 기본틀 89
〈그림 3-10〉 3차 연도 SD모형의 유량-저량 흐름도(서울시) 90
〈그림 3-11〉 GISSD모형의 틀 125
〈그림 3-12〉 통합분석모형(SSD)의 구조 126
〈그림 4-1〉 주거지재생 효과분석시스템(HR-EAS) 목표시스템 129
〈그림 4-2〉 시스템 활용방안 130
〈그림 4-3〉 주거지재생 효과분석시스템(HR-EAS) 아키텍쳐 132
〈그림 4-4〉 주거지재생 효과분석시스템(HR-EAS) 로그인 화면 132
〈그림 4-5〉 주거지재생 효과분석시스템(HR-EAS) 메인UI 133
〈그림 4-6〉 사업개요 화면 구성 134
〈그림 4-7〉 자산추정(종전자산, 종후자산) 화면 구성 135
〈그림 4-8〉 사업비 추정 화면 구성 135
〈그림 4-9〉 사업성 분석 화면 구성 136
〈그림 4-10〉 사업성 분석 조회 137
〈그림 4-11〉 재정착률 분석모형 변수설정 화면 138
〈그림 4-12〉 재정착률 분석결과 조회 화면 139
〈그림 4-13〉 SD분석모델 관리 화면 140
〈그림 4-14〉 SD분석실행 메인 화면 141
〈그림 4-15〉 SD분석실행 화면 141
〈그림 4-16〉 SD분석조회 화면 142
〈그림 4-17〉 주거지재생 효과분석시스템 CS버전 145
〈그림 4-18〉 사업개요 확장정보화면 147
〈그림 4-19〉 종후자산추정 화면 148
〈그림 4-20〉 종후자산추정 확장정보 화면 149
〈그림 4-21〉 사업성분석 화면 149
〈그림 4-22〉 사업성분석 화면 150
〈그림 4-23〉 국지적 파급효과 공간정보관리 화면 151
〈그림 4-24〉 국지적 파급효과 분석 실행(R프로그램 실행) 화면 152
〈그림 4-25〉 국지적 파급효과 분석조회 화면 153
〈그림 4-26〉 국지적 파급효과 분석리포트 154
〈그림 4-27〉 정비구역 현황조회 화면 155
〈그림 4-28〉 국지적 파급효과 DB구축 절차 158
〈그림 4-29〉 주거지재생 정책정보지원 DB 구성 및 절차 160
〈그림 4-30〉 주거지재생 효과분석시스템(HR-EAS)과 R프로그램 연계 161
〈그림 4-31〉 주거지재생 효과분석시스템(HR-EAS) 모델과 공간정보연계 161
〈그림 4-32〉 GIS서버 설정화면 162
〈그림 4-33〉 시스템별 데이터 연계 구성 163
〈그림 4-34〉 주거지재생 정책정보지원 DB 구성 및 절차 164
〈그림 4-35〉 운영조직 구성 및 DB갱신방안 165
〈그림 4-36〉 시스템 배포방안 166
〈그림 4-37〉 대구시 시스템 DB 구성도 167
〈그림 4-38〉 대구시 시스템 접속 구성도(망) 168
〈그림 5-1〉 사업성분석 시스템 예상 분양가 산정 176
〈그림 5-2〉 재정착률 시뮬레이션 분석 화면 192
〈그림 5-3〉 재정착률 분석결과조회 194
〈그림 5-4〉 대구시 시장파급효과 분석모형 기존추정치 199
〈그림 5-5〉 대구시 시장파급효과 시뮬레이션 결과 200
〈그림 5-6〉 통합연계분석 체계도 206
〈그림 5-7〉 통합정보 조회화면 207
〈그림 5-8〉 1단계 사업성 분석 화면 208
〈그림 5-9〉 2단계 재정착률 분석 화면 208
〈그림 5-10〉 3단계 시장파급효과 분석 화면 209
〈그림 5-11〉 공간계량모형(GAM), SD모형, 격자DB 연계 과정 210
〈그림 5-12〉 대구시 주거지재생 효과분석시스템(Web버전) 메인 화면 213
〈부표-1〉 정비사업 유형별 시행자 234
〈부표-2〉 B지구 사업개요 235
〈부표-3〉 B지구 공동주택, 임대주택 및 상가 건설계획 235
〈부표-4〉/〈부표-5〉 B지구 인근단지 조건기준에 따른 분양예상가격 236
〈부표-5〉/〈부표-6〉 B지구 공동주택 분양수입 236
〈부표-6〉/〈부표-7〉 B지구 상가 분양수입 236
〈부표-7〉/〈부표-8〉 B지구 총수입 237
〈부표-8〉/〈부표-9〉 B지구 종전 건물의 개략적 특성 237
〈부표-9〉/〈부표-10〉 B지구 종전자산가치 237
〈부표-10〉/〈부표-11〉 B지구 사업비 추정액 238
〈부표-11〉/〈부표-12〉 B지구 추정 평균분담금 240
〈부표-12〉/〈부표-13〉 B지구 사업지연 효과 분석 240
〈부표-13〉/〈부표-14〉 C지구 사업개요 241
〈부표-14〉/〈부표-15〉 C지구 공동주택, 임대주택 및 상가 건설계획 241
〈부표-15〉/〈부표-16〉 C지구 공동주택 분양수입 242
〈부표-16〉/〈부표-18〉 C지구 인근단지 조건기준에 따른 분양예상가격 242
〈부표-17〉/〈부표-19〉 C지구 총수입 242
〈부표-18〉/〈부표-20〉 C지구 종전 건물의 개략적 특성 243
〈부표-19〉/〈부표-21〉 C지구 종전자산가치 243
〈부표-20〉/〈부표-22〉 C지구 사업비 추정결과 244
〈부표-21〉/〈부표-23〉 C지구 추정 평균분담금 246
〈부표-22〉/〈부표-24〉 C지구 사업지연 효과 분석 246
〈부표-23〉/〈부표-25〉 D지구 사업개요 247
〈부표-24〉/〈부표-26〉 D지구 공동주택, 임대주택 및 상가 건설계획 248
〈부표-25〉/〈부표-28〉 D지구 인근단지 조건기준에 따른 분양예상가격 248
〈부표-26〉/〈부표-29〉 D지구 공동주택 분양수입 249
〈부표-27〉/〈부표-30〉 D지구 상가 분양수입 249
〈부표-28〉/〈부표-31〉 D지구 총수입 249
〈부표-29〉/〈부표-32〉 D지구 종전 건물의 개략적 특성 249
〈부표-30〉/〈부표-33〉 D지구 종전자산가치 249
〈부표-31〉/〈부표-34〉 D지구 사업비 추정결과 250
〈부표-32〉/〈부표-35〉 D지구 추정 평균분담금 252
〈부표-33〉/〈부표-36〉 D지구 사업지연 효과 분석 252
〈부표-34〉/〈부표-37〉 E지구 사업개요 253
〈부표-35〉/〈부표-38〉 E지구 공동주택, 임대주택 및 상가 건설계획 253
〈부표-36〉/〈부표-40〉 E지구 인근단지 조건기준에 따른 분양예상가격 254
〈부표-37〉/〈부표-41〉 E지구 공동주택 분양수입 254
〈부표-38〉/〈부표-42〉 E지구 상가 분양수입 255
〈부표-39〉/〈부표-43〉 E지구 오피스텔 분양수입 255
〈부표-40〉/〈부표-44〉 E지구 총수입 255
〈부표-41〉/〈부표-45〉 E지구 종전 건물의 개략적 특성 255
〈부표-42〉/〈부표-46〉 E지구 종전자산가치 255
〈부표-43〉/〈부표-47〉 E지구 사업비 추정결과 256
〈부표-44〉/〈부표-48〉 E지구 추정 평균분담금 258
〈부표-45〉/〈부표-49〉 E지구 사업지연 효과 분석 258
부도목차
〈부도-1〉 정비사업의 추진절차 비교 233