표제지
목차
요약 4
01. 연구개요 29
1. 연구의 배경 및 목적 30
2. 연구의 범위 및 방법 31
02. 서울시 주택시장 동향 34
1. 이용자료 및 활용방법 35
2. 주택매매시장 36
1) 가격 36
2) 공급 37
3) 수요 40
4) 거래 41
3. 주택임대차시장 44
1) 가격 44
2) 공급 47
3) 수요 49
4) 거래 51
4. 주택시장 동향 종합 53
03. 서울시 주택거래의 특성 56
1. 이용자료 및 분석방법 57
1) 이용자료 57
2) 분석방법 57
2. 매매 거래 58
1) 주택유형ㆍ전용면적ㆍ경과연수에 따른 특성 58
2) 매매가격에 따른 특성 63
3. 전세 거래 68
1) 주택유형ㆍ전용면적ㆍ경과연수에 따른 특성 68
2) 전세가격에 따른 특성 72
4. 보증부 월세 거래 77
1) 주택유형ㆍ전용면적ㆍ경과연수에 따른 특성 77
2) 월세가격에 따른 특성 84
5. 거래유형별 특성 비교 93
1) 주택유형ㆍ전용면적ㆍ경과연수 비교 93
2) 거래가격 비교 95
3) 가격 변화율에 따른 자치구 비교 97
04. 서울시민의 세대별 주택수요 특성 99
1. 조사배경 100
1) 서울시 인구 및 가구 변화 100
2) 서울시 인구의 주거이동 현황과 배경 101
3) 세대별 주거이동 실태 103
4) 세대별 주택수요 특성에 대한 조사 필요성 105
2. 조사개요 106
1) 조사목적 및 방법 106
2) 조사대상 설정 106
3) 조사내용 108
3. 조사결과 110
1) 일반 주거현황 110
2) 최근 주거이동 111
3) 향후 이사 또는 주택개선 의향 118
4) 가구 특성별 선호 정책 126
5) 주택소유 의식 및 주택시장에 대한 인식 128
4. 조사결과 요약 및 종합 133
05. 버블붕괴 이후 일본 주택시장 변화: 서울시에 대한 시사점 136
1. 주택시장의 전개 양상과 배경 137
1) 1970년대 이전: 고도 경제 성장기 137
2) 1980년대: 버블 형성기 138
3) 1990년대 이후: 버블 붕괴 후 138
4) 종합: 버블 형성 및 붕괴의 배경 141
2. 도쿄도 주택시장 및 정책 변화의 특성 146
1) 공급: 자가 착공 증가 및 주택취득 환경 개선 146
2) 수요: 도심회귀에 의한 인구 증가 154
3) 거래: 빈집 발생 증가 및 재고주택 거래 부진 160
4) 정책: 주택재고 및 시장기능 중시로 전환 164
3. 서울시와 도쿄도의 비교 170
06. 서울시 주택정책의 과제 177
1. 기본방향 178
1) 주택정책 변화의 특성 178
2) 기본방향 도출 180
2. 민간임대주택 거주가구의 주거안정 지원 181
3. 세대 친화적 주택정책수단 개발 185
4. 저층주거지 재고주택 관리 188
5. 주택시장 동향 모니터링 189
참고문헌 191
[부록] 193
1. 설문지 193
2. 한ㆍ일 국제워크숍 토론 내용 203
Abstract 212
판권기 216
[표 1-1] 연구의 주요 수행방법 33
[표 2-1] 주택시장 동향분석 지표 35
[표 2-2] 서울시 등 주택매매가격의 연간 변동률 37
[표 2-3] 서울시 권역별 매매수급동향 41
[표 2-4] 권역별 미분양 물량 추이 43
[표 2-5] 연간 서울시 전세가격 변동률 44
[표 2-6] 서울시 권역별 전세가율(중위값) 45
[표 2-7] 서울시 등 월세가격지수 변동률 46
[표 2-8] 서울시 주택유형 및 전용면적별 전월세 전환율(2015년 6월 기준) 47
[표 2-9] 서울시 권역별 전세수급동향 50
[표 2-10] 서울시 주택유형별 전세수급동향 50
[표 2-11] 서울시 월세수급동향 51
[표 2-12] 서울시 전ㆍ월세 거래량 추이 51
[표 3-1] 국토교통부의 실거래 자료 구성 항목 57
[표 3-2] 국토교통부의 실거래 정보 제공 물건 수 58
[표 3-3] 주택유형별 3.3㎡당 매매가격의 변화율 65
[표 3-4] 전용면적별 3.3㎡당 매매가격의 변화율 65
[표 3-5] 자치구별 3.3㎡당 평균 매매가격 및 변화율 67
[표 3-6] 주택유형별 3.3㎡당 전세가격의 변화율 74
[표 3-7] 전용면적별 3.3㎡당 전세가격의 변화율 74
[표 3-8] 자치구별 3.3㎡당 평균 전세가격 및 변화율 76
[표 3-9] 주택유형별 3.3㎡당 임대보증금 및 월임대료의 변화율(2011~2014) 87
[표 3-10] 전용면적별 3.3㎡당 임대보증금 및 월임대료의 변화율(2011~2014) 87
[표 3-11] 월세전환보증금 및 전세보증금의 분포 비교 88
[표 3-12] 주택유형별 3.3㎡당 월세가격의 변화율(완전월세로 환산) 90
[표 3-13] 전용면적별 3.3㎡당 월세가격의 변화율(완전월세로 환산) 90
[표 3-14] 자치구별 3.3㎡당 평균 월세전환보증금 및 변화율 92
[표 3-15] 주택유형, 전용면적, 경과연수에 따른 거래유형 비교(2014년) 94
[표 3-16] 거래유형별 거래가격 분포 비교(2014년) 95
[표 3-17] 3.3㎡당 거래가격의 연간 변화율에 따른 거래유형 비교(2011~2014년) 97
[표 3-18] 3.3㎡당 평균값 기준 가격변화율에 따른 거래유형별 상ㆍ하위 5개 자치구(2011~2014년) 98
[표 4-1] 서울시의 3대 전입지 및 전출지(2014년) 102
[표 4-2] 서울시의 전입사유별 순이동자 수(2014년) 103
[표 4-3] 서울의 순이동자 수 및 순이동률(2014년) 104
[표 4-4] 서울시 권역별 순이동자 수 및 비율(2014년) 105
[표 4-5] 조사개요 및 조사항목 106
[표 4-6] 조사표본 구성 108
[표 4-7] 주요 조사내용 109
[표 4-8] 세대별 주거현황 110
[표 4-9] 세대별 최근 5년 내 이사 여부 111
[표 4-10] 최근 5년 내 이사한 가구의 세대별 주거선택 112
[표 4-11] 세대별 최근 5년 내 주거이동 이유(복수응답) 113
[표 4-12] 점유형태별 주택유형 변화 114
[표 4-13] 세대별 주택유형 변화 116
[표 4-14] 세대별 주택점유형태 변화 117
[표 4-15] 주택점유형태별ㆍ세대별 향후 이사 및 주택개선 내용 118
[표 4-16] 주택점유형태별ㆍ세대별 선호 주택유형 120
[표 4-17] 주택점유형태별ㆍ세대별 선호 주거면적 121
[표 4-18] 재고주택 구입을 통한 이사 시 선호하는 주택 경과연수 122
[표 4-19] 주택점유형태별ㆍ세대별 향후 이사 이유(복수응답) 123
[표 4-20] 주택점유형태별ㆍ세대별 이사 희망 지역 124
[표 4-21] 서울 외 지역으로 이주하고자 하는 이유 125
[표 4-22] 세대별 주거안정을 위해 필요한 정책(복수응답) 126
[표 4-23] 노인층의 주거안정을 위해 필요한 지원(복수응답) 127
[표 4-24] 미성년 자녀 양육 시 주요 고려사항(복수응답) 128
[표 4-25] 주택점유형태별ㆍ세대별 주택소유의 필요성에 대한 의견 129
[표 4-26] 주택점유형태별ㆍ세대별 주택 소유 필요 이유 130
[표 4-27] 주택점유형태별ㆍ세대별 주택 소유 불필요 이유 131
[표 4-28] 주택점유형태별ㆍ세대별 현 주택시장에 대한 인식(복수응답) 132
[표 5-1] 버블경제 전후 일본 주택시장의 전개과정 141
[표 5-2] 도심거주 촉진을 위한 중앙정부의 주요 정책 152
[표 5-3] 도심거주 촉진을 위한 도쿄도 및 특별구의 주요 정책 153
[표 5-4] 전국 가구 수 및 주택 수 추이 160
[표 5-5] 전국 빈집 수 및 주택총수 대비 빈집 비율 추이 160
[표 5-6] 도쿄도의 빈집 수 및 주택총수 대비 빈집 비율 추이 161
[표 5-7] 도쿄도의 빈집 유형(2013년) 161
[표 5-8] 주생활기본계획의 목표와 주요 성과지표(2011~2020) 165
[표 5-9] 공공주택 정책 개혁의 주요 내용 166
[표 5-10] 재고주택 및 리폼 종합계획의 주요 내용 169
[표 5-11] 고령자 거주 안정 확보에 관한 법률의 주요 내용 170
[표 6-1] 주택거래의 특성 178
[표 6-2] 주택수요의 특성 179
[표 6-3] 서울시 공공임대주택 재고 비율 추이 181
[표 6-4] 서울시 공공임대주택 유형별 재고 현황(2014년 말 기준) 182
[표 6-5] 민간임대주택을 활용한 서울시의 저렴주택 공급 유형 183
[표 6-6] 호주 주정부의 주요 민간임대 거주 지원 프로그램 184
[표 6-7] 유럽의 세대 친화적 주택정책 사례 185
[표 6-8] 일본 도쿄도의 다세대 공생형 주택단지 조성 사례 187
[그림 1-1] 연구의 흐름 33
[그림 2-1] 서울시 등 주택매매가격지수 추이 36
[그림 2-2] 서울시 주택매매가격 및 물가 변동률 36
[그림 2-3] 서울시 주택인허가 물량 37
[그림 2-4] 서울시 분양주택 인허가 물량 37
[그림 2-5] 서울시 면적별 주택인허가 물량 38
[그림 2-6] 서울시 유형별 주택인허가 물량 38
[그림 2-7] 서울시 등 아파트 분양 물량 39
[그림 2-8] 서울시 아파트 분양 물량의 증감률 39
[그림 2-9] 서울시 면적별 아파트 분양 물량 39
[그림 2-10] 서울시 권역별 아파트 분양 물량 39
[그림 2-11] 서울시 소비자체감지수 40
[그림 2-12] 서울시 내구재 및 주택구입태도지수 40
[그림 2-13] 서울시 주택매매 거래량 41
[그림 2-14] 서울시 주택매매 거래량 증감률 41
[그림 2-15] 서울시 권역별 주택매매 거래량 42
[그림 2-16] 서울시 전용면적별 주택매매 거래량 42
[그림 2-17] 서울시 주택유형별 주택매매 거래량 42
[그림 2-18] 서울시 미분양 물량 43
[그림 2-19] 서울시 대형 미분양 및 준공 후 미분양 물량 43
[그림 2-20] 서울시 등 전세가격지수 추이 44
[그림 2-21] 서울시 전세가격지수 및 소비자물가지수 변동률 44
[그림 2-22] 서울시 등 전세가율 추이(중위값) 45
[그림 2-23] 서울시 유형별 전세가율 추이(중위값) 45
[그림 2-24] 서울시 등 전월세 전환율 추이 47
[그림 2-25] 서울시 권역별 전월세 전환율 추이 47
[그림 2-26] 전국 대비 주택 준공 물량 추이 48
[그림 2-27] 서울시 주택 준공 물량 추이 48
[그림 2-28] 서울시 분양주택 준공 물량 48
[그림 2-29] 서울시 임대주택 준공 물량 48
[그림 2-30] 서울시 주택유형별 준공 물량 49
[그림 2-31] 서울시 전용면적별 준공 물량 49
[그림 2-32] 서울시 등 아파트 입주물량 추이 49
[그림 2-33] 서울시 아파트 입주물량 변동률 49
[그림 2-34] 서울시 전세 거래량 및 거래비중 52
[그림 2-35] 서울시 월세 거래량 및 거래비중 52
[그림 2-36] 서울시 주택유형별 전세 거래 비중 52
[그림 2-37] 서울시 주택유형별 월세 거래 비중 52
[그림 2-38] 서울시 권역별 전세 거래 비중 53
[그림 2-39] 서울시 권역별 월세 거래 비중 53
[그림 3-1] 주택유형별 매매 거래 비중 59
[그림 3-2] 전용면적별 매매 거래 비중 60
[그림 3-3] 경과연수별 매매 거래 비중 61
[그림 3-4] 주택유형 및 전용면적에 따른 매매 거래 건수의 분포 62
[그림 3-5] 주택유형 및 경과연수에 따른 매매 거래 건수의 분포 62
[그림 3-6] 전용면적 및 경과연수에 따른 매매 거래 건수의 분포 63
[그림 3-7] 매매가격대별 매매 거래 비중 64
[그림 3-8] 주택유형별 전세 거래 비중 68
[그림 3-9] 전용면적별 전세 거래 비중 69
[그림 3-10] 경과연수별 전세 거래 비중 69
[그림 3-11] 주택유형 및 전용면적에 따른 전세 거래 건수의 분포 70
[그림 3-12] 주택유형 및 경과연수에 따른 전세 거래 건수의 분포 71
[그림 3-13] 전용면적 및 경과연수에 따른 전세 거래 건수의 분포 72
[그림 3-14] 전세가격대별 전세 거래 비중 73
[그림 3-15] 주택유형별 월세 거래 비중 77
[그림 3-16] 주택유형별 전월세 거래 중 월세 비중 78
[그림 3-17] 전용면적별 월세 거래 비중 79
[그림 3-18] 전용면적별 전월세 거래 중 월세 비중 79
[그림 3-19] 경과연수별 월세 거래 비중 80
[그림 3-20] 경과연수별 전월세 거래 중 월세 비중 81
[그림 3-21] 주택유형 및 전용면적에 따른 월세 거래 건수의 분포 82
[그림 3-22] 주택유형 및 경과연수에 따른 월세 거래 건수의 분포 83
[그림 3-23] 주택유형 및 경과연수에 따른 월세 거래 건수의 분포 83
[그림 3-24] 임대보증금 규모별 월세 거래 비중 84
[그림 3-25] 월임대료 규모별 월세 거래 비중 85
[그림 3-26] 월세전환보증금 대비 임대보증금 비율 86
[그림 3-27] 월세전환보증금별 전월세 거래에서 월세 거래의 비중 89
[그림 4-1] 서울시 및 수도권 인구 수 추이(주민등록 기준) 100
[그림 4-2] 서울시 및 수도권 가구 수 추이(주민등록 기준) 100
[그림 4-3] 서울시 출생자 및 사망자 수 추이 101
[그림 4-4] 서울시 순이동자 수 추이 101
[그림 4-5] 서울시 전입자 추이 102
[그림 4-6] 서울시 전출자 추이 102
[그림 4-7] 연령대별 서울시 순이동자 수 103
[그림 4-8] 시ㆍ도 및 연령별 순이동률(2014) 104
[그림 4-9] 서울시 연령별 인구 분포(2010년) 108
[그림 4-10] 연령 세대의 구분 108
[그림 4-11] 점유형태별 주거선택의 종류 109
[그림 4-12] 세대별 최근 5년 내 주거이동 이유 113
[그림 4-13] 최근 5년 내 주거이동 이유 113
[그림 4-14] 세대별 향후 이사 및 주택개선 내용 119
[그림 4-15] 세대별 선호 주택유형 120
[그림 4-16] 선호 주택유형(전체) 120
[그림 4-17] 세대별 선호 주거면적 121
[그림 4-18] 선호 주거면적(전체) 121
[그림 4-19] 세대별 이사 희망 이유 123
[그림 4-20] 세대별 이사 희망 지역 124
[그림 4-21] 이사 희망 지역(전체) 124
[그림 4-22] 서울 외 지역으로 이주하고자 하는 이유 125
[그림 4-23] 세대별 주거안정을 위해 필요한 정책 127
[그림 4-24] 세대별 주택소유의 필요성에 대한 의견 129
[그림 4-25] 세대별 현 주택시장에 대한 인식 132
[그림 4-26] 현 주택시장에 대한 인식(전체) 132
[그림 4-27] 세대별 주택수요의 특성 종합 135
[그림 5-1] 전국 주택착공 호수 추이 142
[그림 5-2] 전국 및 도쿄권 주택지 공시지가지수 추이 143
[그림 5-3] 전국 연령별 인구분포 추이 145
[그림 5-4] 일본의 버블 형성 및 붕괴 배경 146
[그림 5-5] 도쿄권의 주택착공 규모 추이 147
[그림 5-6] 도쿄권(좌) 및 전국(우)의 자가 착공호수 추이 148
[그림 5-7] 도쿄권(좌) 및 전국(우)의 임대주택 착공호수 추이 148
[그림 5-8] 도쿄도 특별구의 주택 착공호수 추이 149
[그림 5-9] 도쿄권 분양주택의 평균 매매가격과 PIR 추이 150
[그림 5-10] 도쿄권 분양맨션의 평균 매매가격과 PIR 추이 150
[그림 5-11] 도쿄도 분양맨션의 평균 매매가격과 PIR 추이(70㎡ 기준) 151
[그림 5-12] 도쿄권의 주택취득 환경 개선에 영향을 미친 요인 154
[그림 5-13] 도쿄권 지역별 인구수 추이 155
[그림 5-14] 도쿄도 특별구 인구수 추이 155
[그림 5-15] 도쿄도 특별구 이외 지역의 인구수 추이 155
[그림 5-16] 도쿄도 도심 3구 인구수 추이 155
[그림 5-17] 도쿄도 연령별 인구분포 추이 156
[그림 5-18] 도쿄도 특별구(좌) 및 도심 3구(우)의 연령별 인구증감 변화 157
[그림 5-19] 도쿄도(좌) 및 도쿄도 특별구(우) 가구구성별 가구 수 추이 158
[그림 5-20] 도쿄도 가구원 수별 자가(좌) 및 임대주택(우) 거주 가구 추이 159
[그림 5-21] 도쿄권 분양맨션의 방 개수별 분포 추이 159
[그림 5-22] 광역지자체별 빈집 유형 162
[그림 5-23] 전국 재고주택 유통호수와 유통비율 추이 163
[그림 5-24] 재고주택 유통비율 국제비교(2008) 163
[그림 5-25] 재고주택 거래 부진의 영향 164
[그림 5-26] 주택시장에 대한 공공의 역할과 주택건설5개년계획의 기조 변화 165
[그림 5-27] 지역우량임대주택의 공급방식 167
[그림 5-28] 빈집을 활용한 저렴주택 공급방식 168
[그림 5-29] 전국 및 서울시 주택매매가격지수 추이(2004년 6월=100) 171
[그림 5-30] 서울지역 PIR 추이 171
[그림 5-31] 해외 도시와의 PIR 비교 171
[그림 5-32] 서울시 분양 물량 및 전국 대비 비중 추이 172
[그림 5-33] 서울시 연령별 인구분포 추이 173
[그림 5-34] 서울시 연령대별 인구증감 추이 173
[그림 5-35] 서울시와 버블붕괴 이후 도쿄도의 시장 상황 비교 175
[그림 6-1] 서울시 주택정책 과제의 기본방향 도출 180
[그림 6-2] 일본의 고령자 주거교체지원사업(마이홈임대사업) 개요 187