[표지]
연구진
연구요약
목차
제1장 서론 21
1.1. 연구의 배경 23
1.2. 문제제기 24
1.3. 연구의 범위 및 방법 25
제2장 현황 및 여건진단 29
2.1. 열악지역 31
2.1.1. 물리적 현황 31
2.1.2. 사회 경제적 현황 34
2.1.3. 개발 여건 37
2.1.4. 정비사업 현황 39
2.2. 재난위험 공동주택 42
2.2.1. 물리적 현황 42
2.2.2. 사회 경제적 현황 44
2.2.3. 개발 여건 46
2.2.4. 정비사업 현황 48
2.3. 재생방향에 따른 유형분류 50
2.3.1. 정비지연 또는 방치 원인 50
2.3.2. 정비지연 원인 별 공공지원 기본방향 52
2.3.3. 유형분류 54
제3장 대안모델의 필요성 59
3.1. 기존 정비사업방식의 한계 61
3.1.1. 사업성에 의존한 정비사업 방식의 한계 61
3.1.2. 현지개량방식의 한계 63
3.1.3. 가옥주 외지소유자들 간의 복잡한 이해관계 66
3.2. 공사의 정비사업 참여 관련 제도적 모순 69
3.2.1. 사업성 낮은 사업에 참여하기 힘든 여건 69
3.2.2. 재무건전성 요구 강화 72
3.2.3. 이주대책 기준 현실화 필요성 74
3.3. 공공지원의 사회적 타당성 77
3.3.1. 공공지원의 딜레마 77
3.3.2. 공공성 확대 및 강화 필요성 79
제4장 대안적 재생방안 모색 81
4.1. 대안적 재생모델 검토 83
4.1.1. 원칙 및 기본방향 83
4.1.2. 주민자력개발 대안모델 적용 : 공공지원형 토지 주택협동조합 84
4.1.3. 공영개발 대안모델 : 공동체토지신탁 87
4.2. 공공지원형 토지 주택협동조합 모델 적용 : 정릉스카이연립 91
4.2.1. 대상지 개요 91
4.2.2. 공공지원형 토지 주택협동조합 모델 적용 94
4.2.3. 공공지원형 토지 주택협동조합 모델 적용의 의의와 한계 96
4.3. 공동체토지신탁 모델 적용 : 개미마을 98
4.3.1. 대상지 개요 98
4.3.2. 공동체토지신탁 모델 적용 103
4.3.3. 공동체토지신탁 모델의 의의와 한계 105
제5장 결론 107
참고문헌 111
부록 113
1. 열악지역 현황 114
2. 재난위험공동주택 현황 116
판권기 118
[표 1] 정비지연 또는 방치 원인 6
[표 2] 열악지역 재생방향 유형분류 8
[표 3] 재난위험 공동주택 재생방향 유형분류 8
[표 4] 공영개발 vs. 공공지원형 토지·주택협동조합 사업성 비교 11
[표 5] 토지등소유자들이 협동조합에 출자 후 재정착 할 경우 주거비부담 분석 11
[표 6] SH 도시개발사업 추진 시 개략 사업성 분석 13
[표 1-1] 상위계획 및 정주여건 기초자료 구축 지표 26
[표 2-1] 자치구별 입지현황 32
[표 2-2] 차량접근성 (성북4구역, 희망촌 예시) 34
[표 2-3] 도시재생활성화지역 지정요건 대상여부 36
[표 2-4] 열악지역 면적 현황 37
[표 2-5] 열악지역 용도지역 현황 38
[표 2-6] 체비지 도시계획시설 지정현황 39
[표 2-7] 열악지역 정비사업 진행상황 40
[표 2-8] 체비지 무허가 판자촌 정비 현황 41
[표 2-9] 재난위험시설 등급별 현황 42
[표 2-10] 등급지정 이후 방치기간 43
[표 2-11] 건축물 유지관리 대상에 관한 규정 44
[표 2-12] 주택법 상 건축물 유지관리 대상 해당 여부 45
[표 2-13] 재난위험 공동주택 용도지역 현황 47
[표 2-14] 정비사업 진행상황 48
[표 2-15] 정비계획 없는 단지 49
[표 2-16] 정비지연 또는 방치 원인 51
[표 2-17] 도시재생 사업구역 내 주택개량 및 신축공사비에 대한 지원 52
[표 2-18] 저층주거지 주택개량 및 신축공사비에 대한 지원 52
[표 2-19] 유형분류 과정 54
[표 2-20] 열악지역 재생방향 유형분류 55
[표 2-21] 재난위험 공동주택 재생방향 유형분류 57
[표 3-1] 가로주택정비사업 요건 62
[표 3-2] 가로주택정비사업 가능 여부 63
[표 3-3] 새뜰마을 사업 평가지표(도시지역) 64
[표 3-4] 현지개량 방식 비교 65
[표 3-5] 서대문구 개미마을 사례 67
[표 3-6] 노원구 희망촌 사례 68
[표 3-7] 재난위험공동주택 공동시행 추진 사례 69
[표 3-8] 사업시행 방식별 SH공사 참여 요건 및 특성 70
[표 3-9] 공사채의 유형 및 차입선 71
[표 3-10] SH공사 중장기 재무관리계획 73
[표 3-11] 지방공사채 운영계획에 따른 심의기준(도시개발공사/일반공사 부문) 73
[표 3-12] 이주대책으로서의 토지임대부 분양주택, 지분형주택 공급 기준 75
[표 3-13] 재난취약주택 밀집지역 지원과 관련한 법적 근거 78
[표 4-1] 조합원 유형 별 권리(예시) 86
[표 4-2] 공영개발 vs. 공공지원형 토지·주택협동조합 사업성 비교 95
[표 4-3] 사업성 분석 조건 95
[표 4-4] 토지등소유자들이 협동조합에 출자 후 재정착 할 경우 주거비부담 분석 96
[표 4-5] 지분분할에 따른 공동지분 소유자수 변화 101
[표 4-6] 개미마을 주민들의 요구사항과 제도적 한계 102
[표 4-7] SH 도시개발사업 추진 시 개략 사업성 분석 104
[그림 1-1] 열악지역 위치도 28
[그림 1-2] 재난위험 공동주택 위치도 28
[그림 2-1] 열악지역에 위치한 건물 신축년도 (동, 1930년-현재) 31
[그림 2-2] 교통접근성 (역세권 500m 반경) 33
[그림 2-3] 기초생활수급가구 비율 34
[그림 2-4] 노령화 지수 34
[그림 2-5] 생계형 사업비중 35
[그림 2-6] 연간 인당 지방세 35
[그림 2-7] 열악지역 면적 분포 (㎡, 구룡마을 제외) 37
[그림 2-8] 2025 정비기본계획 반영여부 38
[그림 2-9] 열악지역 정비현황 39
[그림 2-10] 교통접근성 (역세권 500m 반경) 43
[그림 2-11] 재난위험 공동주택 대지면적 분포 46
[그림 2-12] 단지별 세대수 46
[그림 2-13] 층수 46
[그림 2-14] 2025 정비기본계획 반영여부 47
[그림 2-15] 재난위험공동주택 정비현황 48
[그림 2-16] 정비 지연원인 별 공공지원 기본방향 54
[그림 3-1] SH신규 투자사업의 재원투입 절차 72
[그림 4-1] 사업성 및 공공성 수준 별 정비사업 유형 84
[그림 4-2] 공공의 사업성 보전에 대한 공공성 확보 기제 85
[그림 4-3] 공공지원형 토지·주택협동조합 모델 87
[그림 4-4] 공공의 토지매입에 대한 공공성 확보 기제 88
[그림 4-5] 공동체 토지신탁 모델(토지임대, 주택개발 분리형) 89
[그림 4-6] 공동체 토지신탁 모델(토지임대, 주택개발 통합형) 90
[그림 4-7] SH 토지위탁 모델 90
[그림 4-8] 정릉 스카이아파트 현황 92
[그림 4-9] 개미마을 필지현황 98
[그림 4-10] 개미마을 현황 99
[그림 4-11] 연도별 지분거래량 101
[그림 4-12] 개미마을 공동체토지신탁 모델의 기본구조 및 공공성 105