표제지
목차
연구요약 3
제1장 연구 개요 23
1.1. 연구의 배경 및 목적 25
1.1.1. 연구의 배경 및 필요성 25
1.1.2. 연구의 목적 28
1.2. 연구의 범위 28
1.3. 기존 연구성과 분석 29
1.4. 연구의 주요 내용 30
1.4.1. 단독주택지 재건축사업과 주택재개발사업의 통합방안 30
1.4.2. 소규모 정비모델 개발 및 적용방안 32
제2장 단독주택 정비사업의 현황 분석 34
2.1. 단독주택 정비사업 방식의 구분 36
2.1.1. 단독주택 재건축사업 36
2.1.2. 주택재개발 사업 36
2.1.3. 단독주택 재건축사업 및 주택재개발사업 비교분석 37
2.2. 정비(예정)구역 현황 및 분석 46
2.2.1. 분석의 개요 46
2.2.2. 단독주택 재건축 정비예정구역 현황 분석 48
2.2.3. 단독주택 재건축 및 주택재개발 정비구역 비교분석 54
2.2.4. 단독주택 재건축 및 주택재개발 정비구역 사업결과 비교분석 58
2.2.5. 단독주택 재건축 및 주택재개발 정비구역 사업완료지역 비교분석 60
2.2.6. 소결 66
2.3. 현행 단독주택 정비사업의 문제점 68
2.4. 통합의 필요성 70
2.5. 통합에 따른 정비방향 설정 71
제3장 단독주택지 보전 및 정비방안 73
3.1. 기본 원칙 및 방향 75
3.1.1. 단독주택지의 가능성 및 가치의 재발견 75
3.1.2. 지역여건에 맞는 단독주택지의 보전ㆍ정비 75
3.1.3. 패러다임의 변화 : 주거지정비의 중심 이동 76
3.2. 특성보전지 보전 및 정비 77
3.2.1. 정의 및 배경 77
3.2.2. 해외사례 77
3.2.3. 국내사례 83
3.2.4. 국내 특성마을 검토 대상지 85
3.2.5. 특성보전지 현황 종합 및 시사점 93
3.2.6. 특성보전지의 선정 및 운영방안 94
3.3. 개별필지 단위의 정비 및 개량 98
3.3.1. 해외사례 98
3.3.2. 서울시 지원센터 구성방안 102
3.4. 소규모 정비사업 블록단위 개발 105
3.4.1. 소규모 정비사업의 기본 방향 105
3.4.2. 적용 대상지 105
3.4.3. 구역 지정요건 106
3.4.4. 건축기준 및 가이드라인 106
3.4.5. 세부 건축기준 및 완화요소 검토 107
3.4.6. 건축계획 모델 검토 109
3.4.7. 기존 사업과의 특징 비교 112
3.4.8. 사업활성화 방안 113
3.5. 주택재개발사업의 공공성 및 지역성 강화 114
3.5.1. 기본 방향 114
3.5.2. 단독주택지 재건축사업과 주택재개발사업의 통합에 따른 정비구역 지정기준 검토 115
3.5.3. 정비기반시설의 종류 및 재정지원범위 확대 122
3.5.4. 환지방식의 활성화 127
3.5.5. 제도개선방향 133
제4장 소규모 정비사업 모델 개발 134
4.1. 기본방향 및 목표 136
4.2. 소규모 정비사업 모델 개발안 138
4.3. 모델의 적용 가능지역 검토 146
4.3.1. 대상지 선정기준 및 프로세스 146
4.3.2. 대상지 후보군 선정 147
4.3.3. 대상지 후보군 상세분석 및 특성비교 153
4.3.4. 최종 대상지 선정 158
4.4. 적용대상지 현황분석 및 건축계획 159
4.4.1. 대상지 현황 159
4.4.2. 가구 차원의 대상지역 분석 164
4.4.3. 규모 별 필지구획 검토와 이에 따른 문제점 파악 166
4.4.4. 정비사업시 유의사항 검토 169
4.4.5. 대상지역 별 건축계획 170
4.4.6. 소규모 정비사업의 건축계획 가이드라인 176
4.4.7. 시뮬레이션-대지면적 3,000㎡ 180
4.5. 사업성 분석 및 활성화 지원방안 187
4.5.1. 주요대상지 사업성 비교분석 187
4.5.2. 사업 활성화를 위한 방안 검토 189
4.5.3. 사업 활성화 지원 방안 195
제5장 SH공사 참여 및 사업화 방안 196
5.1. 소규모 정비사업의 여건 및 전망 198
5.2. SH공사의 사업참여 가능성 및 장점 199
5.3. 참여방식 검토 200
5.3.1. 개별 사업에 직접참여 200
5.3.2. 지원 형태의 간접참여 : 공공의 신규업역과 연계 201
5.4. 소결 201
제6장 결론 및 정책 제언 203
6.1. 연구 성과 요약 205
6.2. 정책제언 207
6.3. 연구의 한계 및 후속과제 209
참고문헌 210
[부록] 213
A. 환지전문가 자문의견 214
B. 환지 시뮬레이션 216
판권기 223
[표 1-1] 기존 연구 분석 29
[표 2-1] 정비사업유형별 기반시설ㆍ용도지역ㆍ노후불량건축물 비교 36
[표 2-2] 단독주택 재건축사업과 주택재개발사업의 추진절차 37
[표 2-3] 주택재건축 및 주택재개발 정비예정구역의 선정 기준 38
[표 2-4] 단독주택재건축사업 구역지정 요건 39
[표 2-5] 주택재개발사업 구역지정 요건 39
[표 2-6] 주택재건축사업 건축물 밀도계획 가이드라인 40
[표 2-7] 주택재개발사업 건축물 밀도계획 가이드라인 40
[표 2-8] 주택재건축사업 제도의 변화 41
[표 2-9] 단독주택재건축정비사업 구역지정 요건의 변화: 「국토의계획 및 이용에 관한 법률」 42
[표 2-10] 단독주택재건축정비사업 구역지정 요건의 변화 : 「서울시 도시계획 조례」 42
[표 2-11] 도시재정비 및 주거환경정비 제도개선(안) 주요내용 43
[표 2-12] 분석 지표 설정 47
[표 2-13] 단독주택 재건축 정비예정구역 지정 현황 49
[표 2-14] 단독주택 재건축 정비예정구역 면적 현황 49
[표 2-15] 단독주택 재건축 정비예정구역 평균 계획 용적률 현황 49
[표 2-16] 단독주택 재건축 정비예정구역 평균 계획 건폐율 현황 49
[표 2-17] 단독주택 재건축 정비예정구역 지정 현황 50
[표 2-18] 단독주택 재건축 정비예정구역내 1종 일반주거지역 현황 50
[표 2-19] 단독주택 재건축 정비예정구역내 2종 일반주거지역 현황 50
[표 2-20] 단독주택 재건축 정비예정구역내 2종 일반주거지역(7층 이하) 현황 51
[표 2-21] 단독주택 재건축 정비예정구역내 3종 일반주거지역 현황 51
[표 2-22] 단독주택 재건축 정비예정구역내 국공유지 현황 51
[표 2-23] 단독주택 재건축 정비예정구역내 지가 현황 51
[표 2-24] 단독주택 재건축 정비예정구역내 건축물 면적 현황 52
[표 2-25] 단독주택 재건축 정비예정구역내 공동주택 면적 현황 52
[표 2-26] 단독주택 재건축 정비예정구역내 단독주택 면적 현황 52
[표 2-27] 단독주택 재건축 정비예정구역내 업무시설 면적 현황 53
[표 2-28] 단독주택 재건축 정비예정구역내 상업시설 면적 현황 53
[표 2-29] 단독주택 재건축 정비예정구역내 건축물 노후도 현황 53
[표 2-30] 단독주택 재건축 정비예정구역내 건축물 층수 현황 54
[표 2-31] 단독주택 재건축 정비예정구역내 건축물 용적률 현황 54
[표 2-32] 단독주택 재건축 정비구역 및 주택재개발 정비구역 속성 평균 56
[표 2-33] 단독주택 재건축 정비구역 및 주택재개발 정비구역 토지속성 57
[표 2-34] 단독주택 재건축 정비구역 및 주택재개발 정비구역 건축물 속성 58
[표 2-35] 2005년 이후 주택재개발, 단독재건축 사업 추진 현황 58
[표 2-36] 공공시설 확보 비율 59
[표 2-37] 공급 세대수 59
[표 2-38] 단독주택 재건축 및 주택재개발 정비구역 사업완료지역 현황 60
[표 2-39] 서울시 재개발사업 예정구역 내 단독주택지 지정 면적비율 68
[표 3-1] 단독주택지 공간적ㆍ인문사회적ㆍ경제적 가치 75
[표 3-2] CPA 지원 대상 79
[표 3-3] CPA 지원판단기준 79
[표 3-4] 일본 전국전통건조물군 보전 운영체제 80
[표 3-5] 가나자와시 동산차집거리 운영체제 81
[표 3-6] 미야마쵸(美山町) 운영체제 82
[표 3-7] 한옥지원 관련 제도 84
[표 3-8] 부산 감천문화마을 관련사업 89
[표 3-9] 서울다운 특성마을의 유형과 가치 94
[표 3-10] 물리적 요소의 예 95
[표 3-11] 주택리폼관련 내용 99
[표 3-12] 주택 수리 서비스 내용 101
[표 3-13] 소규모 정비사업 5개 기본방향 105
[표 3-14] 소규모 정비사업 구역 지정요건 106
[표 3-15] 소규모 정비사업 건축 기준 106
[표 3-16] 소규모 정비사업 건축 가이드라인 106
[표 3-17] 건축완화 요소 107
[표 3-18] 건축완화 방안 107
[표 3-19] 기존 사업과의 특징 비교분석 112
[표 3-20] 사업 활성화 방안 113
[표 3-21] 주택재개발사업의 공공성 및 지역성 강화 기본방향 114
[표 3-22] 주택재개발사업의 공공성 및 지역성 강화방안 114
[표 3-23] 주택재개발사업 및 주택재건축사업 용어 재정의 115
[표 3-24] 시군단위 쇠퇴지표 118
[표 3-25] 동읍단위 쇠퇴지표 119
[표 3-26]/[표 3-28] 재개발 정비구역 지정 구역의 쇠퇴지수 분석 119
[표 3-27] 정비기반시설 조성 및 운영의 현행 문제점 122
[표 3-28] 「도시 및 주거환경정비법」 상 정비기반시설의 종류 123
[표 3-29] 기부채납용 공공시설 가능용도 검토 내용 123
[표 3-30] 공동주택 부대복리시설 용도 검토 124
[표 3-31] 마을공동체와 연계 가능한 공공시설 125
[표 3-32] 정비계획 결정과정에서의 논의 확대방안 126
[표 3-33] 도시개발법 개정안 국토해양부 발표 주요 내용(2011.09.27) 128
[표 3-34] 재개발사업의 공공성 및 지역성 강화를 위한 단기적 개선방향 세 가지 이슈 133
[표 4-1] 소규모 정비사업 모델의 정리 138
[표 4-2] 시뮬레이션 계획완화 내용 138
[표 4-3] 사업시기별 토지구획정리사업 내역 147
[표 4-4] 서초구 방배2동 토지규모별 필지구획 검토 166
[표 4-5] 강서구 화곡동 토지규모별 필지구획 검토 167
[표 4-6] 관악구 신사동 토지규모별 필지구획검토 168
[표 4-7] 공공주택 유형 169
[표 4-8] 용적률 검토 171
[표 4-9] 용적률 검토 173
[표 4-10] 용적률 검토 175
[표 4-11] 필지 분할 계획 176
[표 4-12] 필지 규모별 구동 배치형태 177
[표 4-13] 주동 진입방식 형태 178
[표 4-14] 주호 진입방식(코어계획) 178
[표 4-15] 데크 주차장 계획 179
[표 4-16] 입면 특화계획 179
[표 4-17] 건축 시뮬레이션 계획개요 180
[표 4-18] 비교 대상지 현황 188
[표 4-19] 강남ㆍ북 주요대상지 토지매입방식에 의한 수익률 비교 189
[표 4-20] 수익률 조정에 따른 주택가격 인하가능성 검토 189
[표 4-21] 평균 무상지분율 산정 190
[표 4-22] 추가 부담금 검토 191
[표 4-23] 용적률 조정에 따른 부담금 변화검토(220% 적용 시 374,351천원) 192
[표 4-24] 공사비 조정에 따른 부담금 변화검토(100% 적용 시 374,351천원) 192
[표 4-25] 금융비용 조정에 따른 부담금 변화검토(8.5% 적용 시 374,351천원) 192
[표 4-26] 임대수입비교(전세기준, 월세수입) 193
[표 4-27] 추가부담금 대비 수익률 검토 193
[표 4-28] 다가구주택 소유자의 임대사업자 전환시의 여건 비교 194
[표 5-1] 공공의 개별사업에 대한 직접 참여 방안 200
[표 5-2] 공공의 개별사업에 대한 간접 참여 방안 201
[표 6-1] 환지방식 활성화의 단기적 개선방향 208
[그림 1-1] 주거지 패러다임의 변화 25
[그림 1-2] 신주거지 5대 추진방향 26
[그림 1-3] 주거지종합관리계획 내용 및 예시도 27
[그림 1-4] 연구의 목적 28
[그림 1-5] 단독주택정비사업 관련 연구 통합시행 방안 29
[그림 1-6] 연구의 흐름도 30
[그림 1-7] 단독주택 재개발사업의 필요성 30
[그림 1-8] 단독주택지 정비ㆍ관리 방향 31
[그림 1-9] 소규모 정비모델 활성화 방안 32
[그림 1-10] 시뮬레이션을 통한 모델의 적용가능성 검토 32
[그림 2-1] 뉴타운 등 정비사업 해제절차 44
[그림 2-2] 분석 프로세스 47
[그림 2-3] 단독주택 재건축 정비예정구역 현황 48
[그림 2-4] 단독주택 재건축 정비구역 현황 54
[그림 2-5] 주택재개발 정비구역 현황 55
[그림 2-6] 정비구역 면적 59
[그림 2-7] 평균 건폐율 및 용적률 59
[그림 2-8] 사업완료결과 비교분석지역 61
[그림 2-9] 고척3 주택재개발정비사업 62
[그림 2-10] 공공시설 조성현황 62
[그림 2-11] 신월4단독주택재건축정비사업 63
[그림 2-12] 공공시설 조성현황 63
[그림 2-13] 노량진1 주택재개발 정비사업 64
[그림 2-14] 공공시설 조성현황 64
[그림 2-15] 서리풀 단독주택재건축정비사업 65
[그림 2-16] 공공시설 조성현황 65
[그림 2-17] 정비구역 사업완료구역 정비기반시설 현황 분석결과 66
[그림 3-1] 단독주택지 보전 및 정비정책의 방향 75
[그림 3-2] 주거지의 특성에 따른 정비방식 제안 76
[그림 3-3] 주거지 정비방식 유형 76
[그림 3-4] 주거지 패러다임의 변화 76
[그림 3-5] 커뮤니티보호법(CPAㆍUSA) 채택지역 78
[그림 3-6] 일본 전통건조물 유형 분류 80
[그림 3-7] 가나자와시 동산차집거리 81
[그림 3-8] 미야마쵸(美山町) 이미지 82
[그림 3-9] 살고 싶고 가보고 싶은 농촌마을 100선 83
[그림 3-10] 북촌 한옥마을 현황사진 84
[그림 3-11] 종로구 옥인동 85
[그림 3-12] 서대문구 홍제동 개미마을 86
[그림 3-13] 성북구 삼선동 장수마을 87
[그림 3-14] 용산구 해방촌 87
[그림 3-15] 감천 문화마을 전경 88
[그림 3-16] 감천문화마을 문화작품 89
[그림 3-17] 마포구 '성미산 마을만들기' 년도별 사업 90
[그림 3-18] 마을살이의 개념 91
[그림 3-19] 성미산 마을만들기 협동조합 활동 추진방식 91
[그림 3-20] 성미산 공동체 92
[그림 3-21] 특성보전지 현황 93
[그림 3-22] 특성마을의 주요 사업내용 95
[그림 3-23] 특성마을사업 추진체계 96
[그림 3-24] 특성보전지 발굴 및 운영방안 97
[그림 3-25] 특성마을 보전사업의 기대효과 97
[그림 3-26] 주택리폼 지원정책 설명 98
[그림 3-27] 통합형 단독주택 정비지원기구 설립안 102
[그림 3-28] 취약계층 및 장애인 지원방향 103
[그림 3-29] 일반가구 지원방향 103
[그림 3-30] 서울시 지원센터 조직구성(안) 103
[그림 3-31] 서울시 지원센터 관할업무(안) 104
[그림 3-32] 스킵플로어 방식 주차장 설치 예시 109
[그림 3-33] 다양한 주택규모 예시 109
[그림 3-34] 저층부 가로활성화 예시 110
[그림 3-35] 옥상녹화를 통한 도시농업 예시도 110
[그림 3-36] 리모델링이 용이한 라멘구조 적용 예시 110
[그림 3-37] 도로사선, 대지내 공지완화 검토 111
[그림 3-38] 가로변 활성화를 위한 커뮤니티 시설 배치안(투시도) 111
[그림 3-39] 가로변 활성화를 위한 커뮤니티 시설 배치안(평면도) 112
[그림 3-40] 주택재개발사업의 기본방향 115
[그림 3-41] 재개발정비구역 지정기준의 기본방향 116
[그림 3-42] 재개발 정비구역 지정기준 대안 설정 117
[그림 3-43] 정비구역 지정기준의 변경(안) 120
[그림 3-44] 사회경제적 지표를 포함한 동읍단위 정비구역지정 심의 검토(안) 121
[그림 3-45] 재개발정비구역 지정 기준(안) 121
[그림 3-46] 제1종지구단위계획구역 안에서의 건폐율 등의 완화 적용 122
[그림 3-47] 운영프로그램 중심의 공공시설 확보 126
[그림 3-48] 환지사업방식 개념도 127
[그림 3-49] 방안 1 : 소단위 가로ㆍ블록정비(집단환지) 129
[그림 3-50] 방안 2-1 : 자투리 국공유지 활용(입체환지를 통한 공공건축물 확보) 130
[그림 3-51] 방안 2-2 : 자투리 국공유지 활용(체비지로 환지 후 임대주택 건설) 130
[그림 3-52] 체비지를 활용하여 순환용주택, 지역 거점주택 등 확보 방안 3 131
[그림 3-53] 필지별 정비를 원하는 주민은 다른 곳으로 환지 방안 4 131
[그림 3-54] 전면철거식 방식과 환지방식의 비교 132
[그림 3-55] 재개발사업의 공공성 및 지역성 강화를 위한 중장기적 개선방향 133
[그림 4-1] 소규모 정비사업 모델(안) : 면적 1,000㎡ (1) 140
[그림 4-2] 소규모 정비사업 모델(안) : 면적 1,000㎡ (2) 141
[그림 4-3] 소규모 정비사업 모델(안) : 면적 3,000㎡ (1) 142
[그림 4-4] 소규모 정비사업 모델(안) : 면적 3,000㎡ (2) 143
[그림 4-5] 소규모 정비사업 모델(안) : 면적 5,000㎡ (1) 144
[그림 4-6] 소규모 정비사업 모델(안) : 면적 5,000㎡ (2) 145
[그림 4-7] 대상지 선정 프로세스 146
[그림 4-8] 서울시 토지구획정리사업구역 147
[그림 4-9] 사업진행 및 완료된 시가지 개발사업구역 제외 148
[그림 4-10] 후보군 선정을 위한 용도지역 추출 148
[그림 4-11] 구릉지의 정의 149
[그림 4-12] 지형분석결과 149
[그림 4-13] 구릉지 추출지역 상세분석결과 150
[그림 4-14] 추출된 주거지에대한 필지밀집도 분석 실시 151
[그림 4-15] 후보군 선정기준 152
[그림 4-16] 후보군 선정결과 152
[그림 4-17] 후보군 블록특성분석 153
[그림 4-18] 후보군 상세분석(은평구, 성북구) 154
[그림 4-19] 후보군 상세분석(도봉구, 중랑구) 155
[그림 4-20] 후보군 상세분석(강서구, 관악구) 156
[그림 4-21] 후보군 상세분석(서초구, 송파구) 157
[그림 4-22] 최종대상지 선정 158
[그림 4-23] 서초구 방배2동 도로 현황 159
[그림 4-24] 서초구 방배2동 가구 분포 현황 160
[그림 4-25] 서초구 방배2동 문제점 현황 160
[그림 4-26] 강서구 화곡동 도로 현황 161
[그림 4-27] 강서구 화곡동 가구 분포 현황 162
[그림 4-28] 강서구 화곡동 문제점 현황 162
[그림 4-29] 관악구 신사동 도로 현황 163
[그림 4-30] 관악구 신사동 가구 분포 현황 163
[그림 4-31] 관악구 신사동 문제점 현황 164
[그림 4-32] 서초구 방배2동 대상지역 164
[그림 4-33] 강서구 화곡동 대상지역 165
[그림 4-34] 관악구 신사동 대상지역 165
[그림 4-35] 서초구 방배2동 건축계획안 170
[그림 4-36] 배치 및 계획 개념도 170
[그림 4-37] 필지 규모 171
[그림 4-38] 강서구 화곡동 건축계획안 172
[그림 4-39] 배치 및 계획 개념도 172
[그림 4-40] 필지 규모 173
[그림 4-41] 관악구 신사동 건축계획안 174
[그림 4-42] 배치 및 계획 개념도 174
[그림 4-43] 필지 규모 175
[표-1] 대상지 토지 현황 216
[표-2] 대상지 건축물 현황 216
[표-3] 토지이용계획 217
[표-4] 부담률 계산 (1) 218
[표-5] 부담률 계산 (2) 219
[표-6] 부담률 계산(일반적 경우) 220
[표-7] 비례율 계산 (1) 221
[표-8] 비례율 계산 (2) 221
[그림-1] 대상지 현황 및 정비계획 217
[그림-2] 토지이용계획 217