표제지
목차
주요 내용 및 정책제안 6
요약 7
CHAPTER 1. 서론 28
1. 연구의 배경 및 목적 29
1) 연구 배경과 필요성 29
2) 연구의 목적 31
2. 연구의 범위 및 방법 32
1) 연구의 범위 32
2) 연구의 방법 33
3) 연구흐름도 35
3. 연구의 기대효과 36
1) 학술적 기여 36
2) 정책적 기여 36
4. 선행연구와의 차별성 37
1) 선행연구 현황 37
2) 선행연구와 이 연구와의 차별성 38
CHAPTER 2. 상업용 부동산시장 현황과 정보체계 구축의 필요성 39
1. 상업용 부동산의 개념과 유형 40
1) 상업용 부동산의 개념 40
2) 상업용 부동산의 유형 40
2. 상업용 부동산시장 현황 41
1) 상업용 부동산시장의 범위 41
2) 상업용 부동산시장 현황 45
3. 상업용 부동산시장의 정보 투명성 51
1) 상업용 부동산시장 투명성과 문제점 51
2) 상업용 부동산시장의 효율성 55
CHAPTER 3. 상업용 부동산시장 정보체계 운영 실태와 문제점 및 시사점 67
1. 상업용 부동산시장 정보체계 현황 및 실태 68
1) 국내외 상업용 부동산 정보체계 관련 선행연구 동향 68
2) 국내 상업용 부동산시장 정보체계 현황 74
3) 국외 상업용 부동산시장 정보체계 현황 89
4) 국내외 상업용 부동산시장 정보 수집 및 생산 104
2. 우리나라 상업용 부동산 정보체계의 문제점 및 시사점 114
1) 상업용 부동산시장 정보체계의 문제점 114
2) 상업용 부동산시장 정보체계 시사점 121
CHAPTER 4. 상업용 부동산시장 정보library 구축 방안 129
1. 상업용 부동산 정보library 구축 방향 130
2. 상업용 부동산시장 정보 항목 선정 133
1) 상업용 부동산 정보체계 구축을 위한 AHP 분석 구조 133
2) 상업용 부동산 정보체계 구축을 위한 AHP 분석 결과 143
3. 국외 상업용 부동산시장 정보체계 운영 유형별 검토 149
1) 민간주도 운영: 미국의 NCREIF 149
2) 공공주도 운영: 싱가포르 도시재개발청(URA) 163
4. 상업용 부동산시장 정보library 구축 및 운영방안 178
1) 상업용 부동산시장 정보library 구축절차 178
2) 기본 운영 방식 180
3) 장기 운용 방안 187
CHAPTER 5. 결론 및 정책제언 188
1. 요약 및 결론 189
2. 정책제언과 향후 과제 191
1) 상업용 부동산시장 정보체계 관리 효율화 192
2) 상업용 부동산시장 정보체계 이용자의 접근성 및 활용성 제고 193
3) 상업용 부동산시장 정보체계 단계적 확대 구축 194
참고문헌 196
SUMMARY 207
[부록 1] 물류, 아파트형공장 현황 210
[부록 2] 상업용 부동산시장 유동성 213
[부록 3] 전문가 AHP 설문지 248
판권기 259
표 1-1. 선행연구와의 차별성 37
표 2-1. 상업용 부동산 용도별 분류 41
표 2-2. 국내 상가 관련 법규상의 정의 및 개념 42
표 2-3. 주용도 기준 세부 내용 43
표 2-4. 건물별 건축물대장 총량 46
표 2-5. 유형별 건축물대장 총량 46
표 2-6. 오피스ㆍ상가 건축물대장 총량 47
표 2-7. 유형별 주용도 기준 건축물대장 총량 48
표 2-8. 건물별 건축물대장 총량 변화 추이 49
표 2-9. 지역 및 구분별 건축물대장 총량 50
표 2-10. 주거용ㆍ비주거용 자산 현황 51
표 2-11. 외국자본에 의한 주요 부동산 재매각 사례 54
표 2-12. 오피스 시장 ARIMA 모형 분석 결과 60
표 2-13. 중대형 상가 시장 ARIMA 모형 분석 결과 61
표 2-14. 오피스 시장 수익률에 대한 패널 단위근 검정 62
표 2-15. 오피스 시장에 대한 동적 패널 분석 결과 63
표 2-16. 중대형 상가 시장 수익률에 대한 패널 단위근 검정 63
표 2-17. 중대형 상가 시장에 대한 동적 패널 분석 결과 64
표 2-18. 소규모 상가 시장 수익률의 단위근 검정 결과 64
표 2-19. 소규모 상가 시장에 대한 동적 패널 분석 결과 64
표 2-20. 복합 상가 시장 수익률에 대한 패널 단위근 검정 65
표 2-21. 복합 상가 시장에 대한 동적 패널 분석 결과 65
표 3-1. 최근 국내 상업용 부동산 관련 연구 70
표 3-2. 최근 국외 상업용 부동산 관련 연구 73
표 3-3. 한국감정원 임대사례조사 76
표 3-4. 한국감정원 임대사례조사 세부 조사항목 요약 77
표 3-5. 민간업체 오피스 임대시장 정보(교보리얼코) 80
표 3-6. 민간업체 오피스 임대시장 정보(신영에셋) 80
표 3-7. 민간업체 오피스 임대시장 정보(메이트 플러스) 81
표 3-8. 민간업체 오피스 임대시장 정보(한화 63시티) 82
표 3-9. 민간업체 오피스 임대시장 정보(젠스타) 82
표 3-10. 임대사례조사의 임대료 산정방법 84
표 3-11. 임대사례조사의 임대가격지수 산정방법 85
표 3-12. 임대사례조사의 공실률 86
표 3-13. 임대사례조사 수익률 산정식 86
표 3-14. 오피스 빌딩 등급정보(신영) 88
표 3-15. 오피스 빌딩 등급정보(한화 63시티) 88
표 3-16. 오피스 빌딩 등급정보(젠스타) 89
표 3-17. 미국 오피스시장 정보(CBRE) 90
표 3-18. 미국 오피스시장 정보(NRF) 91
표 3-19. 미국 오피스시장 정보(NCREIF) 91
표 3-20. 미국 오피스시장 정보(CREDL) 92
표 3-21. 미국 오피스시장 정보(REIS) 93
표 3-22. 미국 오피스시장 정보(BOMA) 94
표 3-23. 일본 오피스시장 정보(국토교통성) 95
표 3-24. 일본 오피스시장 정보(경제산업성) 95
표 3-25. 일본 오피스시장 정보(일본 부동산연구소) 96
표 3-26. 일본 오피스시장 정보(Xymax) 96
표 3-27. 일본 오피스시장 정보(J-REIT) 97
표 3-28. 홍콩 오피스시장 정보(RVD) 98
표 3-29. 사무용 빌딩등급 기준(BOMA Internaitonal) 103
표 3-30. 사무용 빌딩등급 기준(RVD) 104
표 3-31. 국내 상업용 부동산 관련 업체 정보수집체계-1 105
표 3-32. 국내 상업용 부동산 관련 업체 정보수집체계-2 106
표 3-33. 공공(한국감정원 임대사례조사) 조사세부항목 106
표 3-34. 민간(젠스타) 조사세부항목 107
표 3-35. 국내 상업용 부동산 관련 업체 정보생산현황 109
표 3-36. 국외 상업용 부동산 관련 업체 정보수집체계-1 110
표 3-37. 국외 상업용 부동산 관련 업체 정보수집체계-2 111
표 3-38. 국외 상업용 부동산 관련 업체 조사세부항목 112
표 3-39. 국외 상업용 부동산 관련 업체 정보생산현황 113
표 3-40. 7개 기관 임대료 및 공실률 산정 비교 120
표 3-41. 국내 상업용 부동산 지수 개선방향 123
표 3-42. 국내 상업용 부동산 조사항목 총괄표(정보총괄표) 125
표 3-43. 국내외 사례 비교를 통한 시사점 127
표 3-44. 상업용 부동산시장의 정보체계 127
표 4-1. 중요성 평가기준의 세부항목에 대한 정의 135
표 4-2. 요소(평가 항목)간 상대적 순위 기준 137
표 4-3. 중요도 평가기준 마련을 위한 평가 매트릭스 139
표 4-4. 중요도 평가기준 별 대분류 항목 중요도 평가 매트릭스 140
표 4-5. 중분류 기준 간 상대적 중요도 평가 매트릭스(예시: 경제성 내 중분류) 141
표 4-6. 중분류단계 항목들의 중요도 매트릭스 141
표 4-7. 대분류의 중요도를 반영한 중분류단계 항목들의 결합중요도(예시: 대분류 '경제성' 내 항목) 142
표 4-8. 중요성 평가기준의 AHP 분석 결과 144
표 4-9. 대분류 항목의 AHP 분석 결과 145
표 4-10. 평가기준의 가중치를 고려한 대분류 항목의 중요도 146
표 4-11. 대분류의 중요도를 반영한 중분류 항목의 결합 중요도 147
표 4-12. 중요도 평가기준을 반영한 중분류 항목의 최종 중요도 148
표 4-13. NCREIF 정보제공자 자격 특성 150
표 4-14. NCREIF 유형별 조사대상 151
표 4-15. NCREIF 조사세부항목 155
표 4-16. NCREIF 정보 수집 level 157
표 4-17. NCREIF 생산지수 종류 158
표 4-18. NPI 산정식 160
표 4-19. REALIS 정보 수집 Source 166
표 4-20. 정보가 수집되는 부동산 유형 167
표 4-21. 수집 및 공개되는 정보항목 169
표 4-22. 수집되는 정보 항목 181
그림 1-1. 연구흐름도 35
그림 2-1. 총량 기준별 비중 47
그림 2-2. 연면적 기준별 비중 47
그림 2-3. 건물별 건축물대장 총량 변화 49
그림 2-4. 지역별 상업용 부동산 총량 50
그림 2-5. JLL 투명성지수 산정 요소 53
그림 2-6. 오피스 시장 수익률 59
그림 2-7. 중대형 상가 시장 수익률 60
그림 3-1. 국내 상업용 부동산 서비스업의 성장과정주요 내용 75
그림 3-2. 하위시장(상권)선정 Flow 및 예시 78
그림 3-3. 기관별 공실률 비교 117
그림 3-4. 기관별 임대료 증가율 비교 118
그림 4-1. 상업용 부동산 정보library 구축 흐름도 131
그림 4-2. 상업용 부동산 정보체계 구축에 대한 중요도 산정을 위한 계층구조 138
그림 4-3. AHP 응답자 특성 144
그림 4-4. NCREIF 지역구분 152
그림 4-5. NCREIF 자료조사 절차 및 타임라인 152
그림 4-6. NCREIF 회원사 정보 입력 및 오류 알림 페이지 153
그림 4-7. Real Estate Performance Report 제공 내용 예시 159
그림 4-8. NCREIF 회원사 시장가치(위) 및 편드 유형별 시장가치(아래) 161
그림 4-9. NCREIF 분기별 총 수익률 중간값(위) 및 소득 수익률 중간값(아래) 162
그림 4-10. 싱가포르 부동산 조사지역 구분 168
그림 4-11. REALIS Timeseries 데이터베이스 이용 구조 172
그림 4-12. REALIS Project 데이터베이스 이용 구조 173
그림 4-13. REALIS Transaction 데이터베이스 이용 구조 174
그림 4-14. REALIS Rental 데이터베이스 이용 구조 175
그림 4-15. REALIS 회원 특성별 분포(2016.9.기준) 176
그림 4-16. URA 홈페이지 일반 공개 정보 177
그림 4-17. 상업용 부동산시장 정보library DB 구축절차(안) 179
그림 4-18. 회원사 정보 입력 화면 182
그림 4-19. 회원사 정보 조회 화면; 분류기준 설정(용도별 분류) 183
그림 4-20. 회원사 정보 조회 화면; 분류기준 설정(권역별 분류) 184
그림 4-21. 회원사 정보 조회; 조회 항목 선택 184
그림 4-22. 회원사 정보 조회; 시점 선택 185
그림 4-23. 회원용 정보 조회 결과페이지 185
그림 4-24. 비회원용 정보 조회 결과페이지 186
그림 5-1. 상업용 부동산시장 정보체계 활용 및 정책 방안 도출 흐름도 192
그림 5-2. 상업용 부동산시장 모니터링 체계 구성 193
부표 1-1. 지역별 지식산업센터 현황 212
부표 2-1. 상업용 부동산 임대동향조사의 오피스 현황 226
부표 2-2. 오피스의 지역별 분포: 2016년 1사분기 현재 227
부표 2-3. 지역별 주요상권 228
부표 2-4. 지역별 임대차면적: 2016년 1사분기 기준 230
부표 2-5. 임대차비중: 2015년 4사분기 기준 230
부표 2-6. 2016년 1사분기 오피스 시장의 임차인 전환 232
부표 2-7. 오피스 임대차시장 회전율 234
부표 2-8. 오피스 임대차시장 회전율 235
부표 2-9. 오피스 임대시장의 회전율(공실포함) 236
부표 2-10. 변수 요약 238
부표 2-11. 변수 정의 및 출처 239
부표 2-12. 패널 Unit-Root 검정결과 241
부표 2-13. 확률효과(Random effects) 모형: 종속변수 Liq 243
부표 2-14. 확률효과(Random effects) 모형: 종속변수 Liqv 243
부표 2-15. 고정효과(fixed effects) 모형: 종속변수 Liq 245
부표 2-16. 고정효과(fixed effects) 모형: 종속변수 Liqv 246
부표 2-17. 하우스만(Hausman) 검정결과 246
부도 1-1. 지역별 물류창고 비율 211
부도 1-2. 지역별 지식산업센터 현황 212
부도 2-1. 지역별 회전율 추세 237