표제지
목차
연구요약 3
제1장 연구의 개요 10
제1절 연구의 배경 및 목적 11
제2절 연구의 범위 및 내용 13
제2장 공동주택 재건축사업의 제도 및 현황 16
제1절 법ㆍ제도 현황 17
1. 공동주택 정비사업 17
2. 용적률의 개념과 도입과정 23
3. 주택재건축사업의 용적률 관련 법ㆍ제도 26
제2절 경기도 주택재건축사업의 여건 및 현황 43
1. 지자체별 주택시장 여건 43
2. 주택재건축사업 추진현황 47
제3장 주택재건축사업의 용적률 기준 50
제1절 용적률 인센티브 유형 51
1. 개요 51
2. 지자체별 기부채납 용적률 비교 51
3. 주택재건축사업의 용적률 확보유형 61
4. 소결 68
제2절 지자체의 용적률 기준 제안 69
1. 지표도출 69
2. 분석결과 73
3. 소결 79
제4장 결론 및 정책제안 80
제1절 결론 및 요약 81
1. 주택재건축사업 개요 81
2. 주택재건축사업의 용적률 기준 82
3. 경기도 주택재건축사업 현황 84
4. 주택재건축사업의 용적률 시뮬레이션 85
5. 주택재건축사업의 상한용적률 설정기준 86
제2절 정책제안 87
1. 경기도 주택재건축사업의 용적률 현황 87
2. 주택재건축사업의 용적률 기준 91
3. 노후화되는 공동주택의 유지ㆍ관리 강화 필요 92
4. 향후과제 93
참고문헌 94
Abstract 96
[부록 1] 재건축사업 상한용적률 조정 검토를 위한 분석변수 중요도 설문조사 99
[부록 2] 주택재건축사업의 용적률 확률모형 104
[부록 3] 경기도 시ㆍ군별 지표 결과 116
판권기 2
〈표 2-1〉 주택재건축사업 정비구역 지정요건 19
〈표 2-2〉 리모델링 관련 법제도 변화 20
〈표 2-3〉 리모델링과 대수선의 정의 21
〈표 2-4〉 용도지역별 용적률 기준 26
〈표 2-5〉 주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 기준 27
〈표 2-6〉 주택재건축사업 관련 국토교통부 운영기준 29
〈표 2-7〉 서울시 정비사업의 밀도계획 30
〈표 2-8〉 서울시 정비사업의 인센티브 항목 30
〈표 2-9〉 서울시 지구단위구역 내 용도지역 상향기준 31
〈표 2-10〉 서울시 용도지역 상향 시 순부담 비율 32
〈표 2-11〉 경기도 지구단위계획의 용적률과 국계법 용적률 비교 33
〈표 2-12〉 경기도 지구단위계획의 용적률 인센티브 33
〈표 2-13〉 경기도 지구단위계획의 소형분양주택 건설비율별 가산용적률 산식 33
〈표 2-14〉 경기도 지구단위계획의 기부채납에 의한 용적률 완화 산식 34
〈표 2-15〉 경기도 지구단위계획의 용도지역 변경 기준 35
〈표 2-16〉 인천광역시 용도지역별 용적률 적용계획 36
〈표 2-17〉 인천광역시 인센티브 도입 계획 36
〈표 2-18〉 경기도 지자체의 기준용적률과 상한용적률 기준 38
〈표 2-19〉 경기도 지자체의 기부채납 용적률 및 인센티브 용적률 기준 41
〈표 2-20〉 경기도 주택유형별 재고(2015) 43
〈표 2-21〉 경기도 공공임대주택 유형별 재고(2015) 45
〈표 2-22〉 경기도 주택 면적별 재고(2015) 46
〈표 2-23〉 경기도 주택재건축사업 추진현황 47
〈표 2-24〉 지자체별 주택재건축사업 현황 48
〈표 2-25〉 경기도 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립 현황 49
〈표 2-26〉 경기도 리모델링 기본계획 수립 현황 49
〈표 3-1〉 제3종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션(종상향 무) 52
〈표 3-2〉 제2종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션(종상향 무) 54
〈표 3-3〉 제1종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션(종상향 무) 56
〈표 3-4〉 제3종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션(종상향 유) 58
〈표 3-5〉 제2종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션(종상향 유) 60
〈표 3-6〉 경기도 재건축사업 추진사례별 유형 62
〈표 3-7〉 경기도 재건축사업 유형별 추진사례(기부채납 적용형) 63
〈표 3-8〉 경기도 재건축사업 유형별 추진사례(추가용적률 적용형) 64
〈표 3-9〉 경기도 재건축사업 유형별 추진사례(복합 적용형) 66
〈표 3-10〉 경기도 재건축사업 유형별 추진사례(소혐임대주택 적용형) 68
〈표 3-11〉 AHP 분석을 위한 자료 설명 70
〈표 3-12〉 지표별 가중치 산정 결과 72
〈표 3-13〉 경기도 시ㆍ군별 지표분석 74
〈표 3-14〉 경기도 읍ㆍ면ㆍ동별 지표분석 77
〈표 4-1〉 경기도 주택재건축사업 가능성 검토 90
〈표 4-2〉 경기도 연도별 재건축 연한도래 물량 92
〈그림 1-1〉 연구의 흐름도 15
〈그림 2-1〉 주택재건축사업 관련 법ㆍ제도 변화 18
〈그림 2-2〉 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립 여부에 따른 사업절차 18
〈그림 2-3〉 주택재건축사업의 추진절차 19
〈그림 2-4〉 리모델링 사업 추진절차 23
〈그림 2-5〉 재건축사업 용적률 용어 정리 37
〈그림 2-6〉 경기도 지역별 아파트 재고 비율(2015) 43
〈그림 2-7〉 경기도 지역별 아파트 재고 및 거주가구 비율(2015) 44
〈그림 2-8〉 경기도 지역별 공공임대주택 재고 및 거주가구 비율(2015) 45
〈그림 2-9〉 지역별 소형주택 재고 및 거주가구 비율(2015) 46
〈그림 3-1〉 제3종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션_용적률(종상향 무) 52
〈그림 3-2〉 제3종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션_연면적(종상향 무) 53
〈그림 3-3〉 제2종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션_용적률(종상향 무) 54
〈그림 3-4〉 제2종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션_연면적(종상향 무) 55
〈그림 3-5〉 제1종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션_용적률(종상향 무) 56
〈그림 3-6〉 제1종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션_연면적(종상향 무) 57
〈그림 3-7〉 제3종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션_용적률(종상향 유) 58
〈그림 3-8〉 제3종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션_연면적(종상향 유) 59
〈그림 3-9〉 제2종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션_용적률(종상향 유) 60
〈그림 3-10〉 제2종 일반주거지역의 용적률 시뮬레이션_연면적(종상향 유) 61
〈그림 3-11〉 기부채납 인센티브 적용 사업지 배치도 63
〈그림 3-12〉 추가용적률 적용 사업지 배치도 65
〈그림 3-13〉 복합적 적용 사업지 배치도 66
〈그림 3-14〉 소형임대주택 적용 사업지 배치도 68
〈그림 3-15〉 지표별 가중치 산정 결과 72
〈그림 3-16〉 도시여건 평가결과 75
〈그림 3-17〉 재건축여건 평가결과 75
〈그림 3-18〉 주택시장 평가결과 75
〈그림 3-19〉 종합평가 결과 75
〈그림 3-20〉 읍ㆍ면ㆍ동별 도시여건 평가결과 78
〈그림 3-21〉 읍ㆍ면ㆍ동별 재건축여건 평가결과 78
〈그림 3-22〉 읍ㆍ면ㆍ동별 주택시장 평가결과 78
〈그림 3-23〉 읍ㆍ면ㆍ동별 종합평가 결과 78
〈그림 4-1〉 지자체별 상한용적률 현황 87
〈그림 4-2〉 사례1. 모서리 공원설치 89
〈그림 4-3〉 사례2. 띠형 공원설치 89
〈그림 4-4〉 경기도 수익용적률을 고려한 주택재건축사업 가능성 검토 90
〈그림 4-5〉 지자체별 종합점수와 상한용적률(예시) 91
〈표 1〉 몬테칼로 시뮬레이션을 위한 변수설정 107
〈표 2〉 독립변수 확률분포 및 모수 추정 107
〈표 3〉 독립변수 확률분포 설정 108
〈표 4〉 몬테칼로 시뮬레이션 결과 통계값 109
〈표 5〉 수익용적률 예측 결과 109
〈표 6〉 변수의 최대ㆍ최솟값에서 수익용적률 범위 110
〈표 7〉 재건축사업 사례구역 개요 111
〈표 8〉 분양단가 변화에 따른 수익용적률 112
〈표 9〉 사업단가 변화에 따른 수익용적률 112
〈표 10〉 기존용적률 변화에 따른 수익용적률 113
〈표 11〉 기부채납 변화에 따른 수익용적률 113
〈표 12〉 소형임대주택 변화에 따른 수익용적률 114
〈표 13〉 경기도 시ㆍ군별 도시여건 지표별 결과 116
〈표 14〉 경기도 시ㆍ군별 재건축여건 지표별 결과 117
〈표 15〉 경기도 시ㆍ군별 주택시장 지표별 결과 118
〈그림 1〉 분양단가 확률분포 108
〈그림 2〉 기존용적률 확률분포 108
〈그림 3〉 몬테칼로 시뮬레이션 결과 108
〈그림 4〉 민감도 분석 결과 109
〈그림 5〉 사례1 수익용적률지수 111
〈그림 6〉 사례2 수익용적률지수 111
〈그림 7〉 사례3 수익용적률지수 111
〈그림 8〉 사례4 수익용적률지수 111
〈그림 9〉 유형별 민감도 분석 115