표제지
목차
연구요약 5
제1장 서론 18
1. 연구배경 및 목적 19
2. 연구범위 및 방법 20
2.1. 연구범위 20
2.2. 연구방법 21
제2장 부동산ㆍ도시개발 여건 변화 24
1. 대내외적 환경 요인 25
1.1. 거시경제지표 25
1.2. 인구 및 사회구조 변화 27
1.3. 관련 법률 및 정책 28
2. 부동산ㆍ도시개발 환경의 주요 현황 및 이슈 34
2.1. 기관투자자의 대체투자 시장 34
2.2. 공급자로서 개발주체 특성 및 실적 34
2.3. 수요자 측면의 주택소비 트렌드 분석 44
3. 소결 47
제3장 공공시행자 역할의 한계와 원인 50
1. 사업유형별 공공역할의 한계 51
2. 계획수립 및 운영단계의 한계 57
2.1. 계획수립 단계에서의 한계 57
2.2. 사업운영 단계에서의 한계 58
3. 재원마련의 한계 61
3.1. 사업재원의 한계 61
3.2. 정부지원의 한계 65
제4장 국내외 공공시행자의 최근 동향과 사례 67
1. 국내 공공시행자 최근 동향 68
1.1. 서울주택도시공사 68
1.2. 경기도시공사 74
1.3. 소결 76
2. 해외 공공시행자의 사업추진 사례 78
2.1. 일본 도시재생기구(UR) : 오테마치 연쇄형 도시재생사업 78
2.2. 미국 보스톤계획개발청(BPDA) : 사우스엔드 프로젝트 84
2.3. 미국 배터리 파크 시티 개발공사(BPCA) : 뉴욕 배터리 파크 시티 90
2.4. 소결 96
제5장 공공시행자의 역할과 기능 99
1. 사업분야별 변화 방향 100
1.1. 택지개발 100
1.2. 도시재생 103
1.3. 산업단지 104
1.4. 지역개발 109
2. 공공시행자의 역할 정립 114
2.1. 기획자로서의 코디네이터 역할 수행 114
2.2. 개발사업 총괄시행자 역할 수행 116
2.3. 지속가능한 운영ㆍ관리자 역할 수행 120
2.4. 선도사업을 통한 촉매제 역할 126
3. 공공시행자의 종합적 역할체계 틀 제시 128
제6장 결론 134
1. 연구요약 및 시사점 135
2. 향후 연구과제 139
참고문헌 140
[부록] 144
해외 공공시행자 현황 145
1. 일본 독립행정법인 UR 145
2. 영국 UDC, URA, RDA, HCA, 대런던위원회 154
3. 미국 BPDA, NYCEDC 163
4. 싱가포르 URA 166
판권기 2
[표 2-1] 조례개정에 따른 추진가능 사업 예시 39
[표 2-2] 공모형 PF사업 추진현황 43
[표 2-3] 부동산ㆍ도시개발 환경 변화에 따른 영향력 검토 48
[표 3-1] 공공시행자별 개발가능 사업 51
[표 3-2] 국비지원 재생 산업단지 선정 현황 56
[표 3-3] 정비사업, 재정비촉진사업, 도시재생사업 주요 절차 57
[표 3-4] 공공시행자의 정비사업 참여요건 59
[표 3-5] 공공시행자의 사업참여 방식 59
[표 3-6] LH의 사업부문별 수익 현황(2011년~2015년) 61
[표 3-7] 주거복지로드맵 중 주택 100만호 공급계획 63
[표 3-8] 공공기관 부채감축 계획 64
[표 4-1] 경기도시공사 주거복지사업 분야 실적(2010년~2016년) 75
[표 4-2] 국내 공공시행자 역할 비교 76
[표 4-3] 도시재생 실험사업모델 77
[표 4-4] 오테마치 연쇄형 도시재생 흐름 82
[표 4-5] 오테마치 지구 용적률 83
[표 4-6] 뉴욕 배터리 파크 시티 토지이용 현황 90
[표 4-7] 뉴욕 배터리 파크 시티 사업비용 91
[표 4-8] 개발기간과 주요 경과 91
[표 4-9] 해외 공공시행자의 주요 특징 비교 98
[표 5-1] 택지개발촉진법 유사 법률 내 도시 운영ㆍ관리 관련 내용 101
[표 5-2] 토지활용 방식의 대안과 장ㆍ단점 103
[표 5-3] 노후 산업단지 현황과 재생산업단지 선정 현황 107
[표 5-4] 노후 산업단지 재생사업의 총괄사업관리자 역할과 지원기능 범위 비교 108
[표 5-5] 지역개발사업의 주요 사업내용 110
[표 5-6] 총괄사업관리자의 법적 근거 및 LH 추진현황 요약 112
[표 5-7] 총괄사업관리자의 법적 업무 수행범위 112
[표 5-8] 주요 도시재생사업과 지역내 결합개발 가능 사업 검토 예시 117
[표 5-9]「도시개발법」및 동법 시행령 상 공공재원 지원 관련 조항 119
[표 5-10] 정부의 국유재산 활용 정책방향(안) 중 일부 127
[표 5-11] 사업분야별 공공시행자 역할 수행을 위한 필요 요건 130
[그림 1-1] 연구의 흐름 23
[그림 2-1] 경제성장률 및 기준금리 추이 25
[그림 2-2] 산업부문별 기업경기 업황전망 실사지수(BSI) 추이 26
[그림 2-3] 연령계층별 인구구성비 추이 27
[그림 2-4] 가구유형별 현황 및 점유 추이 28
[그림 2-5] 법률 개정으로 인한 공공지원주택 공급촉진지구 구성의 변화 29
[그림 2-6] 네트워크형 부동산 종합서비스 유형 30
[그림 2-7] 주거복지 로드맵의 정책방향 31
[그림 2-8] 문재인 정부의 도시재생 뉴딜사업 공약사항 발표 32
[그림 2-9] 스마트 커넥티드 타운 추진가능 유형 및 예시도 33
[그림 2-10] 국민연금의 대체투자 규모 및 비중, 수익률 추이 34
[그림 2-11] 지역별 택지예정지구 공급 및 개발제한구역 해제면적 추이 35
[그림 2-12] 부동산업 규모 현황 및 부문별 매출액 비중 36
[그림 2-13] 부문별 주택건설 실적 및 미분양 추이 37
[그림 2-14] LH의 자금조달 환경(부채 및 채권발행) 추이 38
[그림 2-15] 부동산 펀드 및 리츠의 시장규모 추이 38
[그림 2-16] 신영그룹의 조직구조 및 사업모델 40
[그림 2-17] MDM그룹의 조직구조 및 역할 41
[그림 2-18] 미쓰이부동산의 조직구조 및 사업모델 42
[그림 2-19] 리츠와 타 금융상품의 수익률 추이 비교 44
[그림 2-20] 주택담보대출 규모 및 가계의 재무건전성 지표 추이 45
[그림 2-21] 주택 점유형태 비율 및 임차가구 중 전ㆍ월세가구 비율 추이 45
[그림 2-22] 토지와 주택가격 변동률 및 거래량 추이 46
[그림 2-23] 개발사업의 밸류체인 변화 47
[그림 3-1] 도시개발 패러다임의 변화와 도시재생 53
[그림 3-2] 도시재생 계획 및 추진체계 54
[그림 3-3] 기존 도시재생 관련 대규모 개발사업의 부진 55
[그림 3-4] SOC분야 기능조정 방안 62
[그림 3-5] LH 분양주택 공급 추이 62
[그림 3-6] LH 부채규모 및 비율(2016년 12월말 기준) 65
[그림 4-1] 도시재생 실험사업모델 68
[그림 4-2] 서울주택도시공사의 저층주거지 사업모델 유형 70
[그림 4-3] 서울형 자율주택정비사업의 예시 71
[그림 4-4] 서울주택도시공사의 역세권 2030 청년주택사업 개요 72
[그림 4-5] 도시재생사업 관리ㆍ운영모델 74
[그림 4-6] 경기도시공사의 도시재생사업 추진방향과 단계별 추진전략 75
[그림 4-7] 오테마치ㆍ마루노우치ㆍ유락쵸지구 위치도 78
[그림 4-8] 지역 전경 79
[그림 4-9] 사업 개요 79
[그림 4-10] 오테마치 연쇄형 도시재생사업 개요 81
[그림 4-11] 오테마치 연쇄형 도시재생사업 현황 84
[그림 4-12] 사우스엔드 프로젝트 지구와 주요 사업대상지 : New York Streets, SOWA, Bank Streets, Medical Area 86
[그림 4-13] 사우스엔드 프로젝트의 대상지 87
[그림 4-14] 사우스엔드 프로젝트의 축 설정 88
[그림 4-15] 사우스엔드 프로젝트의 건축계획(안)과 설명자료 예시 89
[그림 4-16] 실제 추진사례 : Harrison Avenue 477-481번지 인근(우), Albany Street -The Troy(좌) 89
[그림 4-17] 뉴욕 배터리 파크 시티 개발사업 개요 90
[그림 4-18] 배터리 파크 시티의 사업구도 93
[그림 5-1] 공공산업건축물 운영ㆍ관리 기본방향 106
[그림 5-2] 판교창조경제밸리 내 블록단위 관리운영 범위(LH가 사업시행하는 공간) 106
[그림 5-3] LH의 노후 산업단지 재생사업 방식에 따른 주요 단계(예시) 109
[그림 5-4] 지역개발사업의 패러다임 변화 양상 110
[그림 5-5] 지역개발제도의 변천 110
[그림 5-6] 지자체와 LH 간 지역발전 상생 파트너십 구축 113
[그림 5-7] 개발사업 단계에서 코디네이터 역할 및 기능 115
[그림 5-8] 사업참여 주체별 역할 및 협력 네트워크 구축 116
[그림 5-9] 타운매니지먼트의 필요성 120
[그림 5-10] 지역의 관리ㆍ운영모델(안) 121
[그림 5-11] 일본 도쿄 오테마치지구 사례 125
[그림 5-12] 사업분야별 변화방향과 각 단계별 공공시행자의 역할 128
[그림 5-13] 공공시행자 역할 체계 132