표제지
목차
서언 4
국문요약 6
제1장 서론 22
1. 연구 배경 23
2. 연구 목적 및 의의 27
제2장 글로벌 부동산 가격 동향 및 특징 30
1. 글로벌 부동산 31
가. 글로벌 및 선진국ㆍ신흥국 부동산 가격 31
나. 3개 그룹별 부동산 가격 32
2. 주요국 부동산: 미국, 중국, 한국 36
가. 미국 36
나. 중국 48
다. 한국 62
3. 부동산 가격 상승 원인 73
4. 소결 79
제3장 글로벌 부동산 버블 가능성 진단 81
1. 부동산 가격 버블의 정의와 지표 82
2. 부동산 가격 버블에 대한 일반적 지표와 최근 동향 86
3. 부동산 가격 버블에 대한 이론적 배경 및 시계열 방법론 94
가. 합리적 기대하에서 부동산 가격 결정모형 95
나. 모형 확장: 부동산 가격 버블 97
다. 공적분(Cointegration) 검정 98
라. ADF 우측 검정(Augmented Dickey-Fuller right-sided test) 99
마. SADF(Sup ADF) 검정 100
바. Generalized SADF(GSADF) 검정 101
4. 실증분석결과 102
가. 공적분 검정결과 106
나. 부동산 버블 검정 109
다. 역사적 버블 형성구간 추정 114
5. 소결 117
6. 별첨: 한국 실질지가지수에 대한 버블 검정 121
제4장 부동산 버블과 금융위기 간의 관계 124
1. 관련 문헌 125
가. 자산가격 버블과 금융위기 125
나. 가계부채와 경기변동 126
2. 분석방법 127
가. 계량모형 128
나. 기초 통계량 130
3. 실증분석결과 136
가. HPB와 금융위기 136
나. 위기 종류별 HPB 관련성 140
다. 패널모형 141
4. 강건성 검증 143
가. 샘플기간 확장 144
나. HPB 사용 145
다. 설명변수 변환 147
5. 소결 150
제5장 부동산발 금융위기 사례 분석 152
1. 1990년대 초반: 스웨덴, 핀란드, 일본 154
가. 글로벌 요인 154
나. 북구국가: 스웨덴 및 핀란드 158
다. 일본 165
2. 2008년 미국발 글로벌 금융위기 172
가. 버블 형성의 배경 172
나. 버블 붕괴 촉발 계기: 대외 요인보다 자국 내 요인에 기인 177
다. 버블 붕괴 파장 및 영향 179
3. 최근 상황과 과거 부동산발 금융위기 사례 비교 181
가. 공통점 181
나. 차이점 186
4. 최근 중국 상황과 일본 및 미국의 버블 시기 비교 193
가. 중국 부동산 버블 리스크 193
나. 공통점 194
다. 차이점 200
라. 종합 판단 204
5. 소결 207
제6장 한국경제에 대한 시사점 210
1. 한국경제 영향에 대한 시사점 211
2. 정책적 시사점 217
가. 글로벌 부동산 시장 변화에 따른 시사점 217
나. 한국 부동산 시장 관련 시사점 218
참고문헌 222
[부록] 234
Executive Summary 238
판권기 3
표 2-1. 최근 중국의 부동산 시장 관련 주요 정책 58
표 2-2. 최근 5년간 정부의 부동산 관련 정책 70
표 2-3. 주택가격 결정요인 74
표 3-1. 세계 주요 도시의 소득대비 주택가격비율(PIR) 91
표 3-2. 실질주택가격지수 및 실질임대료지수 가용기간 105
표 3-3. 단위근 검정결과 107
표 3-4. Johansen 공적분 결과 108
표 3-5. 실질주택가격지수(RHPI)에 대한 버블 검정 110
표 3-6. 주택수익비율(PRR)에 대한 버블 검정 112
표 3-7. 소득대비 주택가격비율(PIR)에 대한 버블 검정 113
표 3-8. 각 지표별 위험고조국가 118
표 3-9. 실질지가지수에 대한 버블 검정 123
표 4-1. 주요 변수 기초 통계량 130
표 4-2. 국가별 HPB 통계량 131
표 4-3. HPB와 금융위기(Jordà-Schularick-Taylor) 패널로짓 137
표 4-4. HPB와 금융위기(Jordà-Schularick-Taylor) 패널로짓: 한계효과 139
표 4-5. HPB와 금융위기(Reinhart & Rogoff) 패널로짓 141
표 4-6. HPB와 GDP(%변화) 패널분석 143
표 4-7. 강건성 검증 1: 샘플기간의 확장(1860~2013년) 144
표 4-8. 강건성 검증 2: HPB 사용 146
표 4-9. 강건성 검증 3: 설명변수 변환 148
표 5-1. 스웨덴, 핀란드의 주요 금융자유화 내용 160
표 5-2. 금융위기 전후 북구 3국의 부문별 부실여신 비중 163
표 5-3. 일본 금융기관의 도산 추이 171
표 5-4. 서브프라임 모기지 부실화 179
표 5-5. 미국 이외 선진국 금융회사 국유화, 구제금융, 파산 사례 180
표 5-6. IMF의 긴급유동성 공급 180
표 5-7. 금융위기 이후 신흥국의 자본유출입관리, 거시건전성 규제 사례 187
표 5-8. 바젤 III의 자본 및 유동성 규제 이행 일정 188
표 5-9. 금융위기 이후 거시건전성 규제 강화 국가 189
표 5-10. 미 재무부 자본 및 유동성 규제 완화안의 주요 내용(2017. 6. 12) 190
표 5-11. 국가별ㆍ경제권별 GDP 비중 193
표 5-12. 미국, 일본, 중국의 소득수준 및 인구구조 202
표 5-13. 최근 중국의 상황과 과거 일본, 미국의 버블 붕괴 사례 비교 205
표 5-14. 최근 상황과 과거 주요 금융위기 사례 비교 208
표 6-1. 2014년 중국 주택가격 하락시기 한국경제 상황(연착륙 시나리오) 213
표 6-2. 2008년 미국발 글로벌 금융위기 당시 한국경제 상황(경착륙 시나리오) 216
그림 1-1. 글로벌 부동산 가격지수 23
그림 1-2. 세계경제 성장률 및 글로벌 부동산 가격지수 변동률 24
그림 1-3. 주요국 중앙은행의 자산, 주가지수, 주택가격지수 추이 25
그림 2-1. 글로벌 부동산 가격지수 31
그림 2-2. 선진국 및 신흥국의 부동산 가격지수 32
그림 2-3. 그룹별 부동산 가격지수 33
그림 2-4. 미국 주택가격지수 37
그림 2-5. 미국 NAHB 주택시장지수 38
그림 2-6. 기존 주택 및 신규 주택 판매 38
그림 2-7. 미국 지역별 주택가격 상승률 39
그림 2-8. 미국 주별 주택가격 과열양상 40
그림 2-9. 미국 주요 도시 부동산 버블지수 40
그림 2-10. 미국 상업용 부동산 동향 41
그림 2-11. 주택자금대출 이자 지급 43
그림 2-12. 모기지금리 및 연체율 43
그림 2-13. 소비자신뢰지수 43
그림 2-14. 채무상환부담비율 44
그림 2-15. 주택구입능력지수 44
그림 2-16. 건축허가건수 및 신규주택착공호수 44
그림 2-17. 주택 재고 45
그림 2-18. 미국 가계부채비율 45
그림 2-19. 미국 주택시장 공급여건 46
그림 2-20. 미국 주택수익비율 및 소득대비 모기지비율 47
그림 2-21. 중국 70대 도시 신규주택가격 상승률(2005년 이전) 49
그림 2-22. 중국 70대 도시 신규주택가격 상승률(2005년 이후) 49
그림 2-23. 중국의 도시화 추이 50
그림 2-24. 위안화 신규대출과 금리 50
그림 2-25. 중국 가계대출 구성 및 GDP 대비 가계부채 비중 52
그림 2-26. 중국 GDP와 부동산 및 건설업 성장률 52
그림 2-27. 중국의 부동산 투자와 토지거래 및 주택판매 면적 54
그림 2-28. 중국의 주택 재고 54
그림 2-29. 중국 70대 도시 분류별 신규주택가격 상승률 56
그림 2-30. 중국 주요 도시의 PIR 57
그림 2-31. 주택매매가격지수 63
그림 2-32. 전국 주택매매가격의 연도별 누계 변동률 63
그림 2-33. 지역별 주택매매가격 64
그림 2-34. 상업용 부동산 동향 65
그림 2-35. 주택건설 실적 66
그림 2-36. 모기지금리 66
그림 2-37. 주택담보대출 규모 67
그림 2-38. 경제성장률 및 처분가능소득의 증감률 68
그림 2-39. 생산가능인구 비중 및 주택가격 68
그림 2-40. 1인 가구 비율과 평균 가구원 수 68
그림 2-41. 주요국 생산가능인구 추이와 버블 붕괴 시점 75
그림 2-42. 주요국의 GDP 대비 민간신용비율의 변화 77
그림 2-43. 주요국의 주택가격 상승률 77
그림 2-44. 금융위기 이후 주택가격 및 소득 증감률 78
그림 2-45. 글로벌 주택 재고 증가율 79
그림 2-46. 부동산 가격의 변화와 경기침체 간의 관계 80
그림 3-1. 주요국의 주택가격 상승률 비교 86
그림 3-2. 주요국의 주택수익비율(PRR) 비교 88
그림 3-3. OECD 국가들의 표준화된 주택수익비율(Standardized PRR) 비교 89
그림 3-4. 주요국의 소득대비 주택가격비율(PIR) 비교 89
그림 3-5. OECD 국가들의 표준화된 소득대비 주택가격비율(Standardized PIR) 비교 90
그림 3-6. 선진국과 신흥국의 가계신용 92
그림 3-7. 주요국의 가계신용 비교(GDP 대비 70% 이상인 국가) 92
그림 3-8. 주요국의 가계신용 비교(GDP 대비 70% 이하인 국가) 93
그림 3-9. 실질주택가격지수 및 실질임대료지수 103
그림 3-10. 부동산 버블 기간 115
그림 3-11. 각 지표별 위험고조국가 120
그림 3-12. UBS 글로벌 부동산 버블 지수(2017년 3/4분기 기준) 120
그림 3-13. 실질지가지수와 실질주택가격지수 123
그림 3-14. 실질지가지수의 버블 구간 123
그림 4-1. 국가별 HPB 시계열 132
그림 4-2. 국가별 금융위기(Ii,t) 시계열 133
그림 4-3. Jorda-Schularick-Taylor 금융위기 135
그림 4-4. Reinhart & Rogoff 금융위기 135
그림 5-1. 주요국 부동산 가격 추이 153
그림 5-2. 주요국 통화가치 추이 155
그림 5-3. 주요국 정책금리 추이 155
그림 5-4. 브레튼우즈체제 붕괴 전후 트릴레마 변화 156
그림 5-5. 스웨덴, 핀란드의 부동산 가격 및 주가 추이 158
그림 5-6. 스웨덴, 핀란드의 정책금리 추이 161
그림 5-7. 스웨덴, 핀란드의 환율 추이 162
그림 5-8. 스웨덴, 핀란드, 미국의 경제성장률 추이 164
그림 5-9. 스웨덴의 경상수지 추이 164
그림 5-10. 핀란드의 경상수지 추이 165
그림 5-11. 일본의 지가 및 주가지수 추이 166
그림 5-12. 일본의 금리 추이 166
그림 5-13. 일본의 지가 및 주가지수 추이 169
그림 5-14. 일본의 경제성장률 및 물가상승률 추이 170
그림 5-15. 일본의 경상수지 추이 171
그림 5-16. 일본의 외환보유액 추이 172
그림 5-17. 세계 주요국의 주택가격 상승률 추이 173
그림 5-18. 미국 주택가격지수 173
그림 5-19. 미국 나스닥지수 추이 174
그림 5-20. 주요국의 정책금리 추이 174
그림 5-21. 신흥국의 외환보유액 추이 175
그림 5-22. 미국의 모기지 시장규모 추이 176
그림 5-23. 주요국의 정책 및 기준 금리 추이 178
그림 5-24. 미국의 정책금리와 주택가격 추이 178
그림 5-25. 리보금리(3개월) 추이 179
그림 5-26. 세계경제 성장률 추이 181
그림 5-27. 과거 사례와 최근 시기 주택가격 상승률 비교 182
그림 5-28. 과거 사례와 최근 시기 주택가격 및 주가 상승률 비교 183
그림 5-29. FRB, ECB, BOJ, BOE 자산과 정책금리 추이 184
그림 5-30. 미국 정책금리인상 경로 185
그림 5-31. 연준 자산축소경로 전망 185
그림 5-32. 거시건전성 규제 강화 조치건수 189
그림 5-33. 세계 GDP 규모 191
그림 5-34. 선진/신흥국 비중 192
그림 5-35. 국가별 GDP 규모 192
그림 5-36. 미국, 일본, 중국의 주택가격지수 195
그림 5-37. 미국, 일본, 중국의 가계신용 195
그림 5-38. 미국, 일본, 중국의 모기지대출 196
그림 5-39. 미국, 일본, 중국의 기업신용 197
그림 5-40. 미국, 일본, 중국의 기준금리 198
그림 5-41. 미국, 일본, 중국의 물가상승률 198
그림 5-42. 미국, 일본, 중국의 경제성장률 199
그림 5-43. 미국, 일본, 중국의 경상수지 200
그림 5-44. 미국, 일본, 중국의 주가지수 203
그림 5-45. 미국, 일본, 중국의 통화가치 204
그림 5-46. 2014~15년 중국 주택가격 하락 추이 206
글상자목차
글상자 6-1. 주요국의 부동산 가격 안정화 정책 사례 220
부표 1-1. HPB와 GDP(%변화) 패널분석: 1870~2013년 데이터 사용 237
부그림 1-1. 국가별 금융위기(Ii,t) 시계열: 1860~2013년 235
부그림 1-2. 국가별 HPB Indicator 시계열: 1860~2013년 236