표제지
목차
연구요약 5
제1장 서론 15
1. 연구배경 및 목적 16
1.1. 연구배경 및 필요성 16
1.2. 연구목적 및 내용 18
2. 연구방법 및 구성 19
2.1. 연구범위 및 방법 19
2.2. 연구 구성 및 체계 21
3. 선행연구 동향 및 검토 22
3.1. 선행연구 동향 22
3.2. 기존 연구와의 차별성 24
제2장 상업용 건축물 리츠 도입 필요성 25
1. 내부 여건 26
1.1. 지속가능한 경영체계 구축 및 자생력 강화 26
1.2. 투자자산 다변화로 안정적 포트폴리오 재편 29
1.3. 지역발전 공헌 등 사회적 가치 구현으로 위상 제고 31
2. 외부 여건 33
2.1. 국가 정책의 성공적 수행기반 확립 33
2.2. 리츠 공모상장 활성화 등 일반 국민의 투자기회 제공 36
2.3. 사업지구내 주민편익시설 적기 공급수단 활용 39
3. 소결 41
제3장 상업용 건축물 대내외 시장환경 동향 및 여건 진단 43
1. 경제지표 44
1.1. 경제성장률 및 금리 44
1.2. 기업체감경기 46
1.3. 지가변동률 47
2. 인구 및 사회구조 48
2.1. 고령자 및 은퇴계층 48
2.2. 가계자산 구성 50
3. 관련법률 및 정책 53
3.1. 상위계획 : 정부 리츠산업 육성 및 공모 활성화 지원책 53
3.2. 경쟁기관 : SH 조례 개정안 55
3.3. LH 공사법 57
4. 임대시장 60
4.1. 공급량 60
4.2. 임대료 및 공실률 63
4.3. 전환율과 층별 효용비 65
5. 매매 및 투자시장 67
5.1. 거래량 67
5.2. 유동성 및 대체투자 68
5.3. 투자수익률 71
5.4. 경매 낙찰가율 73
6. 소결 75
제4장 국내외 상업용 건축물 리츠 현황 및 사례분석 77
1. 국내 상업용 건축물 리츠 운용실태 및 특성 78
1.1. 조사개요 78
1.2. 일반현황 79
1.3. 상업용 건축물 리츠 주요 특성 82
1.4. 주거용 자산 대비 경쟁력 평가 89
2. 해외 상업용 건축물 리츠 사례분석 및 시사점 91
2.1. 분석틀 설정 및 유형화 91
2.2. 공공 주도형 사례분석 92
2.3. 종합분석 및 시사점 도출 105
제5장 공공 주도형 상업용 건축물 리츠 수요 및 투자상품 전략 107
1. 조사개요 108
1.1. 조사목적 및 방법 108
1.2. 조사항목 및 내용 110
1.3. 응답자 특성 112
2. 실증분석 결과 113
2.1. LH 상업용 건축물 리츠 사업에 대한 시장인식 113
2.2. LH 상업용 건축물 리츠 투자상품 전략 119
2.3. LH 상업용 건축물 리츠 활성화를 위한 제도 개선 129
3. 소결 139
제6장 결론 141
1. 연구요약 및 시사점 142
1.1. 연구요약 및 의의 142
1.2. 기대효과 및 활용방안 144
2. 정책 제언 및 향후 과제 146
2.1. 제도개선 방안 146
2.2. 연구 한계점 및 향후 과제 150
참고문헌 151
[부록] 설문지 158
판권기 3
[표 1-1] 비주거자산 정의 및 유형 19
[표 1-2] 선행연구 동향 및 검토(최근순 정렬) 23
[표 2-1] LH 자산유형 분류 및 특성 29
[표 2-2] 공공기관 경영평가 제도 개편 전ㆍ후 사회적 가치 지표 31
[표 2-3] 공공임대상가 유형 분류 및 공급특성 32
[표 2-4] LH가 참여하는 도시재생 뉴딜사업 유형 34
[표 2-5] 주거복지로드맵상 향후 5년간 공적주택 100만호 공급계획 35
[표 2-6] 선진국 리츠 공모상장 현황 36
[표 2-7] LH 리츠 사업현황 37
[표 2-8] 신도시 및 공공택지지구내 주민편익시설 요청현황 39
[표 3-1] 최근 3년간 국토교통부가 발표한 리츠산업 육성 및 공모 활성화 지원 정책 53
[표 3-2] 조례 개정에 따른 추진가능 사업 예시 56
[표 3-3] 「한국토지주택공사법」신ㆍ구조문 대비표 58
[표 3-4] 복합건축물 관련 개별법의 사업범위 59
[표 3-5] 용도별 건축물 재고 추이 60
[표 3-6] 상업용 건축물 허가, 착공, 준공면적 추이 61
[표 3-7] 상업용 건축물 지역별 임대료 현황 63
[표 3-8] 상업용 건축물 지역별 공실률 현황 64
[표 3-9] 상업용 건축물 층별 임대료 및 효용비 66
[표 3-10] 기관별 중장기 자산배분 운용계획(~2022년) 70
[표 3-11] 용도별 건축물 낙찰률 및 낙찰가율 추이 74
[표 3-12] 상업용 부동산을 둘러싼 대내외 시장환경 동향 및 여건 진단 75
[표 4-1] 선진국 혼합형 리츠 자산규모 및 비중 현황 83
[표 4-2] 상업용 건축물 상장리츠 현황 84
[표 4-3] 상업용 건축물 리츠 상위권 BIG3사의 사업 포트폴리오 다각화 86
[표 4-4] 최근 5년간 리츠 상품유형별 수익-위험 변동계수 비교 87
[표 4-5] 주거용 대비 상업용 건축물 리츠 항목별 경쟁력 평가 89
[표 4-6] 링크 리츠 포트폴리오 자산구성 93
[표 4-7] CMT 리츠 주요 투자자 97
[표 4-8] CMT 리츠 임대차 계약만기 현황 98
[표 4-9] 최근 5년간 CMT 리츠 주가 및 거래량 추이 99
[표 4-10] 아센다스 리츠 주요 투자자 101
[표 4-11] 아센다스 리츠 투자자산 유형별 개황 및 특징 102
[표 4-12] 아센다스 리츠 포트폴리오 자산구성 103
[표 4-13] 해외 선진국 리츠 사례 종합분석 비교 106
[표 5-1] 설문조사 설계 109
[표 5-2] 분야별 조사항목 및 내용 110
[표 5-3] 응답자 구성 및 분포 112
[표 5-4] 수익-위험군별 부동산 투자전략 유형 분류 및 특징 127
[표 5-5] LH 상업용 건축물 리츠 관련 기관 투자수요 및 특성 도출 140
[표 6-1] 사업범위 확대 조정을 다룬「한국토지주택공사법」개정안 147
[표 6-2] 건축물 범위를 명시한「한국토지주택공사법」시행령 개정안 149
[그림 1-1] 연구 진행과정 및 수행절차 21
[그림 2-1] LH 경영성과 영업실적 추이 26
[그림 2-2] LH 재무현황 및 부채 추이 27
[그림 2-3] 임대주택 운영손실 금액 및 1호당 발생부채 추이 29
[그림 2-4] 자산부문별 규모 및 비중 추이 30
[그림 2-5] 사업부문별 지출결산 추이 33
[그림 2-6] 공공기관(LH) 제안 중심시가지형 사례 : 천안 역세권 및 포항 도시재생 시범사업 34
[그림 2-7] 주민편익시설 미설치 사례 및 복합커뮤니티 공간 예시 40
[그림 2-8] LH 상업용 건축물 리츠 추진방향 및 목표 41
[그림 3-1] 국내 경제성장률 및 금리 추이 44
[그림 3-2] 업종별 기업경기실사지수(BSI) 업황전망 추이 46
[그림 3-3] 이용상황별 지가변동률 추이 47
[그림 3-4] 은퇴자 및 고령화율 추이 48
[그림 3-5] 퇴직연금 적립금 및 성장률 추이 49
[그림 3-6] 노후준비 상태 및 경제적 행복의 장애요인 50
[그림 3-7] 부자와 일반인의 노후준비 방법 51
[그림 3-8] 주요 국가 및 계층별 가계자산 구성 51
[그림 3-9] 국토교통 7대 신산업 육성 분야 54
[그림 3-10] 「서울주택도시공사 설립 및 운영에 관한 조례」신ㆍ구조문 대비표 55
[그림 3-11] 판교 알파돔시티 6-4블록 공모상장 리츠 사업구조 57
[그림 3-12] 기업성장센터 조성을 통한 판교 제2테크노밸리 혁신창업 선도 모델 59
[그림 3-13] 상업용 건축물 세부용도별 재고변화 61
[그림 3-14] 상업용 건축물 세부용도별 공급현황 62
[그림 3-15] 상업용 건축물 임대료 추이 63
[그림 3-16] 상업용 건축물 공실률 추이 64
[그림 3-17] 상업용 건축물 전환율 추이 65
[그림 3-18] 이용상황별 토지 및 건축물 거래 추이 67
[그림 3-19] 기관투자자 적립금 및 대체투자 비중 추이 68
[그림 3-20] 기관투자자 운용자산별 수익률 및 스프레드 추이 69
[그림 3-21] 상업용 건축물 연간 투자수익률 추이 71
[그림 3-22] 상업용 건축물 임대 및 자본수익률 현황 72
[그림 3-23] 상업용 건축물 경매시장 규모 추이 73
[그림 4-1] 상업용 건축물 리츠 조사개요 78
[그림 4-2] 상업용 건축물 리츠 인가건수 및 총자산 추이 79
[그림 4-3] 리츠 상품유형별 자산비중 추이 80
[그림 4-4] 타금융상품 대비 상업용 건축물 리츠 배당수익률 추이 81
[그림 4-5] 상업용 건축물 리츠 설립형태 및 사업속성별 현황 82
[그림 4-6] 상업용 건축물 리츠 지역 및 투자상품별 현황 83
[그림 4-7] 상업용 건축물 리츠 물건유형 및 자산규모 분포 현황 84
[그림 4-8] 리츠 자산관리회사별 수탁고 비중 및 상업용 부문 시장점유율 현황 85
[그림 4-9] 상업용 건축물 리츠 기관투자자 유형별 출자현황 87
[그림 4-10] 리츠 상품유형별 수익-위험 포지셔닝맵 88
[그림 4-11] 해외 선진국의 공공 리츠 사례선정을 위한 유형화 분류 91
[그림 4-12] 링크 리츠 사업구조 및 관리방식 92
[그림 4-13] 링크 리츠 지역별 자산 분포 93
[그림 4-14] 링크 리츠의 지속적 포트폴리오 조정에 따른 자산가치 변화 94
[그림 4-15] CMT 리츠 사업구조 및 관리방식 96
[그림 4-16] 싱가포르내 CMT 리츠 지역별 자산 분포 97
[그림 4-17] CMT 리츠 임차인 업종별 구성 98
[그림 4-18] CMT 리츠와 타금융상품 배당수익률 비교 99
[그림 4-19] 아센다스 리츠 사업구조 102
[그림 4-20] 아센다스 리츠 지역 및 투자자산 유형별 분포 103
[그림 4-21] 아센다스 리츠 임대차 계약구조 104
[그림 5-1] LH 영리성 시설 건축 및 관리운영 사업참여 공감도 113
[그림 5-2] LH 상업용 건축물 리츠 도입에 대한 찬반의견 및 이유 114
[그림 5-3] LH 상업용 건축물 리츠 도입의 대내외 목적 116
[그림 5-4] 주택 리츠 대비 상업용 건축물 리츠 경쟁력 수준 117
[그림 5-5] LH 상업용 건축물 리츠 투자의향 및 향후 시장전망 118
[그림 5-6] LH 상업용 건축물 리츠 적합 도입기능 및 투자대상 순위 119
[그림 5-7] LH 상업용 건축물 리츠 설립 시 최대 중요사항 121
[그림 5-8] LH 상업용 건축물 리츠 허용 입지 및 출시시점 122
[그림 5-9] LH 상업용 건축물 리츠 1개당 적정 자산규모와 물건 형태 124
[그림 5-10] LH 상업용 건축물 리츠 기대수익률 126
[그림 5-11] LH 상업용 건축물 리츠 출자 시 투자전략 128
[그림 5-12] LH 상업용 건축물 리츠 활성화를 위한 제도개선 우선 과제 순위 129
[그림 5-13] LH 상업용 건축물 리츠 준비단계상 핵심 고려요소 131
[그림 5-14] 공공 참여 리츠 사업구조 방향 및 기금출자 필요성 132
[그림 5-15] 상업용 건축물 리츠 추진 시 LH 중점적 수행 역할 134
[그림 5-16] LH 상업용 건축물 리츠 사업의 예상 기대효과 136
[그림 5-17] 공공기관의 상업용 건축물 리츠 설립 및 운용 시 기타 자유의견 137
[그림 6-1] 연구 기대효과 및 활용방안 144
[그림 6-2] 개발여건 변화에 따른 LH 사업영역과 기능의 미래상 148