표제지
목차
주요 내용 및 정책제안 4
요약 5
CHAPTER 1. 서론 33
1. 연구의 배경 및 목적 34
1) 연구 배경 34
2) 연구 목적 37
2. 연구 범위 및 방법 38
1) 연구 범위 38
2) 연구 방법 42
3. 연구의 틀과 주요 개념 43
1) 연구의 틀 43
2) 주요 개념 45
4. 선행연구 검토 및 차별성 46
1) 선행연구 현황 46
2) 선행연구와 본 연구와의 차별성 47
CHAPTER 2. 주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성 49
1. 지역별 주택수급 불일치 발생원인 고찰 50
1) 지역별 주택수급 불일치 발생원인 50
2) 이론적 검토 52
3) 주요 요인별 논의 56
2. 수급 불일치가 나타나는 주요 주택 유형과 지역별 현황 65
1) 수급 불일치가 나타나는 주요 주택 유형 65
2) 지역별 청약경쟁률, 미분양 현황 및 주택가격 변화 69
3. 주택수급 불일치로 인한 시장 영향과 정책대응의 필요성 87
1) 시장 영향 분석 선행연구 87
2) 아파트 수급이 아파트가격변동률에 미치는 영향 분석 91
3) 정책대응의 필요성 93
CHAPTER 3. 주택 수급 관리 관련 국내외 제도와 동향 95
1. 국내 사례 조사 96
1) 국토교통부 주거종합계획과 부동산시장 조기경보시스템(EWS) 96
2) 주택수요 검증제도 103
3) 주택공급기관 수급 관리 106
4) 주택시장 수급 상황 관련 정보 제공 시스템 115
2. 국외 사례 조사 119
1) 캐나다 CHMC의 주택시장 평가(Housing Market Assesment) 119
2) 캐나다 왕립은행(Royal Bank of Canada)의 주택시장 건전성 체크(Housing Health Check) 123
3) 영국의 SHMA(Strategic Housing Market Assessments; Practice Guidance) 실용지침 125
4) 미국의 전미주택건설협회(National Association of Home Builders) 135
5) 미국 전미중개인연합회(National Association of Realtor) 137
6) 싱가포르의 주택시장 수급 진단 및 정보제공 체계 138
3. 시사점 142
CHAPTER 4. 아파트 수급 불일치 결정요인 실증분석 147
1. 분석방법론 검토 148
1) 주요 선행연구 148
2) 분석모형의 검토 152
3) 지표 활용 평가법 164
2. 분석대상 지역 검토 167
1) 분양물량 및 미분양 현황 167
2) 공간탐색기법을 활용한 사례지역 검토 170
3. 아파트 수급 불일치 결정요인 실증분석 178
1) 분석 개요 178
2) 청약경쟁률 결정요인 분석 183
3) 미분양 결정요인 분석 187
4/5) 시사점 191
CHAPTER 5. 지역별 수요대응 주택공급 방안 193
1. 정책 추진 방향 194
2. 지표를 통한 시장모니터링 강화 및 통합정보 제공 197
1) 모니터링 지표의 선별 197
2) 시스템을 활용한 통합정보 제공 198
3) 모니터링 시스템의 운영 주체 및 활용 방식 201
3. 주기적 지역부동산시장 평가결과 제공 202
1) 지역부동산시장 평가결과 제공의 필요성 202
2) 지역부동산시장 평가의 주요 항목 203
3) 시스템화를 통한 지역부동산평가결과의 정책환류 기능 강화 203
4. 주택공급 과정의 수요 검증 강화 204
1) 주택공급시 수요 검증 강화의 필요성 204
2) 수요검증 강화를 위한 제도 보완 방향 205
5. 안정적 택지 확보 및 공공의 역할 강화 207
1) 안정적 택지 확보의 필요성 207
2) 공공의 역할 강화 207
6. 시장상황에 맞는 탄력적이고 안정적 금융정책 운용 209
CHAPTER 6. 결론 및 향후 과제 210
1. 결론 및 정책제언 211
1) 주요 결론 211
2) 정책 제언 213
2. 연구의 기대효과와 한계 218
1) 연구의 기대효과 218
2) 연구의 한계와 향후 과제 220
참고문헌 222
SUMMARY 232
[부록 1] 주택공급 관련 주택법과 건축법 규정 236
[부록 2] 전국 및 영남권 아파트 청약경쟁률 결정요인 분석결과 244
판권기 254
표 1-1. 선행연구 현황 및 본 연구와의 차별성 48
표 2-1. K-MEM'14의 부문별 주요 변수 61
표 2-2. 지역별 주택 유형 비율 65
표 2-3. 지역별 공동주택유형 비율 66
표 2-4. 지역별 공동주택유형 비율 67
표 2-5. 이사계획 중인 주택유형 68
표 2-6. 2017년 상위 10% 청약경쟁률 과열지역 69
표 2-7. 2013년 상위 10% 미분양 위험지역 71
표 2-8. 2014년 상위 10% 미분양 위험지역 73
표 2-9. 2015년 상위 10% 미분양 위험지역 75
표 2-10. 2016년 상위 10% 미분양 위험지역 77
표 2-11. 2017년 상위 10% 미분양 위험지역 79
표 2-12. 창원시 입주예정물량 82
표 2-13. 2016년 아파트 매매가 전국 및 미분양 위험지역 주택가격 변동률 83
표 2-14. 2017년 아파트 매매가 전국 및 미분양 위험지역 주택가격 변동률 84
표 2-15. 2016~2017년 준공물량과 주택수요에 따른 수급격차에 대한 주택매매가격변동률 86
표 2-16. 실질아파트매매가격변동률 추정결과 88
표 2-17. 실질아파트전세가격변동률 추정결과 89
표 2-18. 수급격차로 인한 Baseline 대비 매매가격변화 시뮬레이션 90
표 2-19. 주요 변수 설명 91
표 2-20. 공간패널모형 추정결과(종속변수=시도별월별 아파트가격변동률) 92
표 3-1. 주거종합계획의 목적 97
표 3-2. 주거종합계획 수정의 법적 근거(주거기본법) 97
표 3-3. 제2차 장기 주거종합계획(2013)과 수정계획의 수요추정방식 비교 98
표 3-4. 주거종합계획 수립 시 지자체와의 관계 법적 근거(주거기본법) 99
표 3-5. 지자체 주거종합계획 수립 시 법적 근거(주거기본법) 99
표 3-6. 부동산시장 하위시장별 변수 선정 102
표 3-7. 사업지별 유효수요 추정 과정 107
표 3-8. MCI 모형 적용 변수 108
표 3-9. 민간 건설업체 의사결정 시 활용지표 112
표 3-10. HMA의 기초 주택가격을 추정하기 위한 계량모형 122
표 3-11. 주택 시장권역(housing market area) 설정 기준 127
표 3-12. SHMA 참여자 127
표 3-13. SHMA의 필수 항목 128
표 3-14. 올바른 SHMA 수행 방식 129
표 3-15. SHMA 분석 내용 130
표 3-16. SHMA를 위한 주요 데이터 출처 및 항목 132
표 3-17. 현재 주택 수요 추정을 위한 사용 가능한 데이터 항목 133
표 3-18. 미래 주택 수요 추정을 위한 사용 가능한 데이터 항목 133
표 3-19. 저렴주택(affordable housing) 량 추정을 위한 사용 가능한 데이터 항목 134
표 3-20. NAHB 주택 공급량 및 매매량 추정값 137
표 4-1. 선행연구의 청약경쟁률 결정요인 150
표 4-2. 선행연구의 미분양 결정요인 150
표 4-3. 선행연구의 변수 정리 151
표 4-4. 주택수요 평가를 위한 준거 지표의 구성 166
표 4-5. 2015~2017년 분양승인실적 합계 168
표 4-6. 2015~2017년 미분양물량 합계 169
표 4-7. 미분양주택수 LISA 분석 결과(유의수준 5%) 175
표 4-8. 미분양률 LISA 분석 결과(유의수준 5%) 177
표 4-9. 변수 설명 180
표 4-10. 수도권 청약경쟁률 결정요인 분석(OLS모형) 183
표 4-11. 수도권 청약경쟁률 결정요인 분석(SLM모형) 184
표 4-12. 수도권 청약경쟁률 결정요인 분석(SEM모형) 185
표 4-13. 수도권 청약경쟁률 결정요인 분석(GWR모형) 185
표 4-14. 수도권 청약경쟁률 결정요인 분석(GGAM모형) 186
표 4-15. 영남권 미분양률 결정요인 분석(OLS모형) 187
표 4-16. 영남권 미분양률 결정요인 분석(SLM모형) 188
표 4-17. 영남권 미분양률 결정요인 분석(SEM모형) 189
표 4-18. 영남권 미분양률 결정요인 분석(GWR모형) 189
표 4-19. 영남권 미분양률 결정요인 분석(GGAM모형) 190
표 5-1. 핵심지표(직접지표) 200
표 5-2. 핵심지표(간접지표) 200
표 5-3. 공공공급과 민간공급간 VAR 분석 208
그림 1-1. 2017년 시군구별 준공물량과 미분양 36
그림 1-2. 연차별 연구수행계획 39
그림 1-3. 연구흐름도 41
그림 1-4. 세부 연구과정 44
그림 2-1. 지역별 주택 수급과 시장에 영향을 주는 다양한 요인들 51
그림 2-2. 주택시장의 균형가격 53
그림 2-3. 신규주택시장의 균형가격 53
그림 2-4. 정태적 수급 불균형의 동태적 조정과정 54
그림 2-5. 공간-자산시장이론의 구조 56
그림 2-6. 국지적인 사업의 효과 범위의 개념도 60
그림 2-7. 주택문제에 대한 인식과 정책효과분석을 위한 인과지도 63
그림 2-8. 주택시장모형 구축을 위한 시스템 구조 63
그림 2-9. 부동산시장모형의 흐름도 64
그림 2-10. 2017년 상위 10% 청약경쟁률 과열지구 분포도 70
그림 2-11. 2013년 상위 10% 미분양 위험지역 분포도 72
그림 2-12. 2014년 상위 10% 미분양 위험지역 분포도 74
그림 2-13. 2015년 상위 10% 미분양 위험지역 분포도 76
그림 2-14. 2016년 상위 10% 미분양 위험지역 분포도 78
그림 2-15. 2017년 상위 10% 미분양 위험지역 분포도 80
그림 2-16. 최근 창원시 공동주택 주요 공급지역 82
그림 2-17. 2016년 아파트 매매가 전국 및 미분양 위험지역 주택가격 변화 84
그림 2-18. 2017년 아파트 매매가 전국 및 미분양 위험지역 주택가격 변화 85
그림 2-19. 신규주택시장 수급 진단 인과지도 87
그림 3-1. 주택공급통계정보시스템(HIS) 메인화면 116
그림 3-2. 부동산통계정보(R-ONE) 부동산통계 제공 화면 117
그림 3-3. 부동산통계정보(R-ONE) 부동산 통계 돋보기(2018.10.22. 기준) 118
그림 3-4. 주택도시보증공사(HUG) 주택정보포털(HOUSTA) 메인화면 119
그림 3-5. CMHC의 HMA와 지역부동산시장 평가 상황도 120
그림 3-6. RBC의 HHC와 부동산시장 모니터링 대시보드 124
그림 3-7. 런던 SHMA 보고서 사례 135
그림 3-8. NAHB의 지역별 주택시장 공급 진단 136
그림 3-9. NAHB 주택 공급량 및 주택 재개발 추정값 137
그림 3-10. HDB의 BTO정보 예시 141
그림 3-11. 실거래가 공개 지도와 REALIS 화면 142
그림 4-1. 평활함수(3차)의 적용(예) 153
그림 4-2. 인접방법의 적용 예 171
그림 4-3. 청약경쟁률 LISA 분석 결과(유의수준 5%) 173
그림 4-4. 미분양주택수 LISA 분석 결과(유의수준 5%) 174
그림 4-5. 미분양률 LISA 분석 결과(유의수준 5%) 176
그림 5-1. 정책방안 도출과정 196
그림 5-2. 주택수급 모니터링 시스템(예시) 199
그림 5-3. 지역부동산시장모니터링 시스템의 구조(예시) 204
부록표 1. 주택법 적용 대상 주택 건설 236
부록표 2. 주택사업계획 통합심의 가능 사항 237
부록표 3. 지방도시계획위원회 지구단위계획 심의내용 238
부록표 4. 사업계획승인 신청시 제출 서류 240
부록표 5. 지방건축위원회 심의 사항 242
부록표 6. 서울시 건축위원회 건축물 심의 주요 기준 242
부록표 7. 건축허가 단계별 규정 내용 243
부록표 8. 전국 청약경쟁률 결정요인 분석(OLS모형) 244
부록표 9. 전국 청약경쟁률 결정요인 분석(SLM모형) 245
부록표 10. 전국 청약경쟁률 결정요인 분석(SEM모형) 246
부록표 11. 전국 청약경쟁률 결정요인 분석(GWR모형) 247
부록표 12. 전국 청약경쟁률 결정요인 분석(GGAM모형) 248
부록표 13. 영남권 청약경쟁률 결정요인 분석(OLS모형) 249
부록표 14. 영남권 청약경쟁률 결정요인 분석(SLM모형) 250
부록표 15. 영남권 청약경쟁률 결정요인 분석(SEM모형) 251
부록표 16. 영남권 청약경쟁률 결정요인 분석(GWR모형) 252
부록표 17. 영남권 청약경쟁률 결정요인 분석(GGAM모형) 253