표제지
목차
연구요약 3
제1장 서론 13
제1절 연구의 배경 및 목적 14
제2절 연구의 방법 및 흐름 15
1. 연구의 방법 15
2. 연구의 흐름 15
제2장 공공주택 분양원가 공개 확대 방안 16
제1절 분양원가 공개의 현황 및 쟁점 17
1. 분양원가 공개 및 공사원가 공개의 개념 정립 17
2. 분양원가 공개 사례 및 관련 제도 현황 26
3. 분양원가 공개에 관한 쟁점 56
제2절 분양원가 공개 실태분석 68
1. 공공분양 아파트의 공개내역 실태분석 68
2. 분양단계별 분양가 공개 비교분석 74
제3절 분양원가 공개 도입방안 77
1. 분양원가 공개의 효과 77
2. 분양원가 공개 도입을 위한 제도 개선안 80
3. 경기도민 주거안정을 위한 추가 정책 제안 86
제3장 건설업 임금 직접지급제 및 하도급구조 개선 방안 94
제1절 적정임금과 직접지급제 개선 방안 95
1. 현황 95
2. 실태 및 문제점 107
3. 임금 직접지급제 도입 현황 및 문제점 126
4. 임금 직접지급제 확대를 위한 제도개선 방안 149
5. 적정임금의 정의 및 적용기준 154
6. 파급영향 및 기대효과 168
제2절 건설산업 하도급 구조 개선방안 173
1. 현황 173
2. 문제점 및 원인 192
3. 개선 방안 207
4. 기대효과 214
제4장 공동주택 후분양제도 적용 방안 217
제1절 주택 선분양제도의 현황 및 쟁점 218
1. 주택 분양제도를 둘러싼 이슈 218
2. 주택 선분양제도의 내용 및 관련 제도 219
3. 주택 선분양제도의 변천 및 운용 현황 221
4. 주택 선분양제도의 문제점 224
제2절 해외 분양제도 현황 및 시사점 230
1. 독일의 분양제도 230
2. 일본의 분양제도 232
3. 싱가폴의 분양제도 234
4. 미국의 분양제도 235
5. 캐나다의 분양제도 239
6. 해외 분양제도 사례 종합 및 시사점 242
제3절 주택 후분양제도의 현황 및 쟁점 244
1. 주택 후분양제도의 내용 및 관련 제도 244
2. 주택 후분양제도 도입에 따른 장점 251
3. 주택 후분양제도 도입에 따른 쟁점과 과제 253
4. 선분양제도와 후분양제도의 장단점 비교 260
제4절 주택 후분양제도의 도입 시 고려사항 261
1. 도입 여부 및 범위 261
2. 관련 법제도의 개정여부 261
3. 건설자금 조달문제 262
4. 분양시점 263
제5절 주택 후분양제도 도입의 필요성과 제도개선 방안 264
1. 주택 후분양 전환의 필요성 264
2. 공공부문 주택 후분양 전환의 파급효과 264
3. 민간부문 주택 후분양 전환의 파급효과 및 적용 방안 267
4. 후분양제도 정착을 위한 단계적 적용 방안 269
제5장 결론 및 정책제언 273
제1절 결론 274
제2절 정책 제언 276
1. 공공주택 분양원가 공개 확대 방안 276
2. 건설업 임금 직접지급제 및 하도급구조 개선 방안 277
3. 공동주택 후분양제도 적용 방안 280
참고문헌 283
Abstract 286
[부록] 원가 공개를 통한 개발이익 국민환원제 도입 291
01. 들어가며 292
02. 개발사업 이익 발생 구조 292
03. 개발이익 국민 환원제 도입 298
판권기 2
〈표 2-1〉 서울시 평형별, 권역별 아파트 3.3m²당 분양가 상승률 23
〈표 2-2〉 경기도시공사 분양아파트 분양가 구성 24
〈표 2-3〉 동탄2신도시 민간분양 아파트 분양가 구성 25
〈표 2-4〉 서울시 상암7단지 분양원가 공개 자료 27
〈표 2-5〉 지자체 및 주택협회 분양원가 공개 내역 41
〈표 2-6〉 아파트 분양원가공개 관련 공공기관에 대한 법원의 판결 42
〈표 2-7〉 분양원가 공개 일지 45
〈표 2-8〉 공공택지 공급주택 분양가격 공시항목 48
〈표 2-9〉 공공택지 외의 택지의 공급주택 분양가격 공시항목 49
〈표 2-10〉 분양원가 공개제도 변화 49
〈표 2-11〉 공공택지 공급주택 분양가격 공시항목 변화 50
〈표 2-12〉 분양원가 공개 항목 확대 전후 비교(국토교통부 안) 55
〈표 2-13〉 공공택지 공급주택 분양가격 공시항목 55
〈표 2-14〉 총사업비 산출 총괄표 58
〈표 2-15〉 공종별 총공사비 구성 현황표 58
〈표 2-16〉 분양원가 공개현황 63
〈표 2-17〉 경기도시공사가 공개한 아파트 건축비 차이 69
〈표 2-18〉 화성동탄2지구 건축비 공개 현황 70
〈표 2-19〉 화성동탄2지구 건축비 거품 추정 71
〈표 2-20〉 항목별 건축비 비교 72
〈표 2-21〉 항목별 건축비 비교 73
〈표 2-22〉 화성동탄2지구 단계별 건축비 변화 74
〈표 2-23〉 강남, 서초 반값아파트 분양원가 공개현황(60m²~85m² 이하 기준) 78
〈표 2-24〉 공공택지 공급주택 분양가격 공시항목 81
〈표 2-25〉 보금자리 시범지구 공공분양 아파트 공사 낙찰 현황 82
〈표 2-26〉 SH공사 직접공사비 분양가와 도급가 비교 84
〈표 2-27〉 조달청 공사비 분석내용 89
〈표 3-1〉 전(全) 산업 및 건설업 취업자수 추이 95
〈표 3-2〉 건설업 전체 취업자의 직종별 구성 변화 96
〈표 3-3〉 건설기능인력 취업자의 직종별 구성 변화 97
〈표 3-4〉 체류외국인 연도별 현황(2007~2018.8) 101
〈표 3-5〉 체류자격별 외국인력 현황(2018. 8월 기준) 102
〈표 3-6〉 불법체류자 연도별 증감 추이 103
〈표 3-7〉 4대보험 가입률 실태조사 결과 비교 106
〈표 3-8〉 건설업 일자리 관련 단계별 현안사항 107
〈표 3-9〉 임금 수준(응답자 직종)_근로자 응답 112
〈표 3-10〉 최근 1년간 근로일수 및 임금소득_근로자 응답 112
〈표 3-11〉 체불 근로자수 현황(2010년~2018. 9월) 115
〈표 3-12〉 체불금액 현황(2010년~2018. 9월) 116
〈표 3-13〉 금품종류별 체불현황 118
〈표 3-14〉 임금 직접지급 시행사례_경기도 120
〈표 3-15〉 임금직접지급 사업장 기성액, 직불액, 인원수_경기도 121
〈표 3-16〉 건설근로자법 개정안(임금지급보증제) 124
〈표 3-17〉 노무비 구분관리제 업무처리 프로세스 132
〈표 3-18〉 대금e바로시스템을 통한 연도별 지급금액 137
〈표 3-19〉 하도급지킴이 등록계약 및 지급계약_조달청 140
〈표 3-20〉 하도급지킴이의 연도별 지급금액_조달청 141
〈표 3-21〉 상생결제시스템 연도별 운용실적 145
〈표 3-22〉 선금율 40%의 직불시스템 지급실적 가상 시나리오 148
〈표 3-23〉 건설근로자법 적정임금 개정안(송옥주) 156
〈표 3-24〉 적정임금 정의(안) 157
〈표 3-25〉 미국 50개 주의 PW 시행 현황 159
〈표 3-26〉 실태조사 임금과 시중노임단가 비교 162
〈표 3-27〉 시중노임단가 변동 추이 167
〈표 3-28〉 임금체불지역 건설근로자 우선고용 조례 현황 171
〈표 3-29〉 건설공사 기성액(2006년~2017년) 173
〈표 3-30〉 전체 건설업체수 175
〈표 3-31〉 계약금액 기준별 시설사업 실적 178
〈표 3-32〉 낙찰방법별 시설사업 실적 179
〈표 3-33〉 적격심사낙찰제 심사항목 및 배점 한도 182
〈표 3-34〉 종합심사낙찰제 평가항목 및 배점 185
〈표 3-35〉 우리나라 공공공사 입ㆍ낙찰제도의 문제점 186
〈표 3-36〉 경기도 주요 발주기관 계약현황_건수 및 금액 187
〈표 3-37〉 경기도 주요 발주기관 계약현황_100억원 기준 188
〈표 3-38〉 발주건수 및 계약금액_경기도 건설본부 189
〈표 3-39〉 계약금액 100억원 기준 금액_경기도 건설본부 189
〈표 3-40〉 발주건수 및 계약금액_경기도 북부청 190
〈표 3-41〉 계약금액 100억원 기준 금액_경기도 북부청 190
〈표 3-42〉 발주건수 및 계약금액_경기도시공사 191
〈표 3-43〉 계약금액 100억원 기준 금액_경기도시공사 191
〈표 3-44〉 업역규제폐지 국토교통위원회 대안 신ㆍ구조문 대비표 194
〈표 3-45〉 지자체별 소방시설공사 분리발주 조례 201
〈표 3-46〉 강원도ㆍ충북 기계설비공사 분리발주 조례 202
〈표 3-47〉 공공공사 주계약자 공동도급방식 도입비교 204
〈표 4-1〉 주택공급 관련 제도의 변천 222
〈표 4-2〉 주택 후분양제의 주요 내용 248
〈표 4-3〉 화성 동탄2 지구 후분양제 검토 내용 249
〈표 4-4〉 후분양제 도입 추진경과 250
〈표 4-6〉 LH공사 후분양 시범단지 총사업비 중 후분양기간이자 비율(총액) 254
〈표 4-7〉 주택 선ㆍ후분양제도의 장단점 비교 260
〈그림 2-1〉 주택건설사업 흐름과 원가 17
〈그림 2-2〉 원가 개념 구분 20
〈그림 2-3〉 분기별 동시분양 아파트의 3.3m²당 분양가격과 기존 아파트의 3.3m²당 매매가격 추이 22
〈그림 2-4〉 서울시 상암7단지 분양원가 공개 자료 26
〈그림 2-5〉 서울시 은평뉴타운 분양원가 공개 보도자료 29
〈그림 2-6〉 서울시 분양원가 공개 양식 30
〈그림 2-7〉 서울시 분양원가 주택부문 세부항목 31
〈그림 2-8〉 서울시 분양원가 주택외부문 및 가산비용 세부항목 32
〈그림 2-9〉 서울시 분양원가 내역서 항목 33
〈그림 2-10〉 서울시 택지조성원가 산출내역 항목 35
〈그림 2-11〉 발산 및 장지지구 택지 및 건축비 손익 36
〈그림 2-12〉 발산지구 2단지 분양가 공개서 37
〈그림 2-13〉 발산지구 2단지 분양원가 내역서 38
〈그림 2-14〉 경기도시공사 공동주택 공사원가 공개 갈무리 40
〈그림 2-15〉 분양원가 공개 항목 축소 전후 공개사례 비교(공공택지) 52
〈그림 2-16〉 신ㆍ구조문 대비표 53
〈그림 2-17〉 서초우성 재건축아파트 감리자 모집공고 57
〈그림 2-18〉 부문별 주택건설 인허가 실적 65
〈그림 2-19〉 매년 9월 기준 주택 인허가 실적 변화 66
〈그림 2-20〉 주택협회 소속 건설사 연도별 분양실적 66
〈그림 2-21〉 주택 매매지수 변동률과 인허가 실적 변화 67
〈그림 2-22〉 경기도시공사 건설공사 원가정보공개 갈무리 68
〈그림 2-23〉 공사비 변동 상위 5위 75
〈그림 2-24〉 간접비 변동 상위 5위 76
〈그림 2-25〉 분양가상한제(분양원가 공개) 폐지 영향 79
〈그림 2-26〉 경기도 민간참여형 공동주택 감리 용역계약 체결 통보서 86
〈그림 2-27〉 연도별 기본형건축비와 표준건축비 변화 87
〈그림 2-28〉 조달청 공공건축물 유형별 공사비 분석 89
〈그림 2-29〉 대한주택공사 공동주택 공사비 분석자료 90
〈그림 3-1〉 건설기능인력 취업자수 추이 98
〈그림 3-2〉 주된 직종이나 주특기 99
〈그림 3-3〉 건설기능인력의 고령화 추이 : 40대 이상 구성비 기준 100
〈그림 3-4〉 자격별 체류 외국인 수 추이 102
〈그림 3-5〉 시행중인 사회보험제도 : 근로자 응답 105
〈그림 3-6〉 사회보험 등에 대해 '적용' 비율 : 건설사업주 응답 105
〈그림 3-7〉 최근 또는 현재 현장의 사회보험 등 가입 106
〈그림 3-8〉 구직 경로_근로자 응답 108
〈그림 3-9〉 숙련인력에 대한 구인 경로_건설사업주 응답 109
〈그림 3-10〉 비숙련인력에 대한 구인 경로_건설사업주 응답 109
〈그림 3-11〉 최초 구직경로 110
〈그림 3-12〉 현재 구직경로 111
〈그림 3-13〉 경력별 연간 임금소득 : 근로자 응답 113
〈그림 3-14〉 현재 현장 일당 114
〈그림 3-15〉 작업능력 수준별 연간 임금소득 : 2016년과 2018년 비교 114
〈그림 3-16〉 체불 근로자수 현황(2010년~2018. 9월) 116
〈그림 3-17〉 체불금액 현황(2010년~2018. 9월) 117
〈그림 3-18〉 임금 지급보증 체계도(고용노동부) 123
〈그림 3-19〉 건설근로자 임금형성 구조도 128
〈그림 3-20〉 노무비 구분관리 및 지급확인제 개념도 129
〈그림 3-21〉 서울시 대금e바로시스템 개념도 133
〈그림 3-22〉 서울시 대금e바로시스템 자동화프로세스 135
〈그림 3-23〉 연도별 공사계약 및 계약액 136
〈그림 3-24〉 하도급지킴이 대금지급 프로세스 138
〈그림 3-25〉 상생결재의 노무비 지급절차 142
〈그림 3-26〉 상생결재의 하도급대금 지급관리 기능 143
〈그림 3-27〉 기성지급 현황 안내 사례 151
〈그림 3-28〉 중건설 부문 PW 공표 사례(미국 델라웨어 주) 161
〈그림 3-29〉 임금관련 불만사항 응답내용 163
〈그림 3-30〉 건설근로자 임금하락 대응방향(미국 vs. 한국) 164
〈그림 3-31〉 적정임금 보장 효과(안전과 품질) 169
〈그림 3-32〉 국내건설업 기성액 및 종합건설업체수 추이 174
〈그림 3-33〉 지자체별 공사기성액 176
〈그림 3-34〉 공공공사 발주방식 분류 177
〈그림 3-35〉 발주방식별 평균낙찰률 추이(2012~2017년)_조달청 181
〈그림 3-36〉 우리나라 건설업 영업범위 구분 현황 193
〈그림 3-37〉 건설공사 참여자의 중층구조 195
〈그림 3-38〉 하도급 생산구조 원인구조도 199
〈그림 3-39〉 주계약자 관리방식 개념도 204
〈그림 3-40〉 건설산업 구성도 206
〈그림 3-41〉 건설업통합(업역폐지)에 따른 수주변화 예상도 212
〈그림 3-42〉 직접시공제를 통한 건설산업 정상화 215
〈그림 4-1〉 독일 주택가격지수 추이 230
〈그림 4-2〉 일본의 주택가격지수 추이 232
〈그림 4-3〉 일본의 주택 금융 체계 234