표제지
목차
연구요약 5
제1장 서론 15
1.1. 연구 배경 및 목적 16
1) 연구의 배경 16
2) 연구의 목적 18
1.2. 연구범위 및 수행방법 19
1) 연구수행 범위 19
2) 연구내용별 수행 방법 20
1.3. 선행연구 고찰 21
1) 선행연구 검토 21
2) 선행연구와의 차별성 24
제2장 개발사업 환경변화 및 제도적 여건 검토 25
2.1. 도시개발 사업여건 변화 및 관련 쟁점 26
2.2. 시대별 도시개발 사업방식 변화 28
2.3. 도시개발 시행방식 관련 규정 검토 30
1) 사업시행 방식별 특성 30
2) 도시개발사업 추진절차 34
3) 시행방학별 규정 비교 35
2.4. 혼용방식 관련 규정 세부 검토 42
1) 혼용방식 관련 규정 변화 42
2) 혼용방식 세부규정 47
3) 분할혼용방식과 미분할혼용방식 비교 51
2.5. 현행 혼용방식의 문제점 및 쟁점사항 56
1) 구역경계 설정기준 부재 56
2) 감정평가 및 보상기준 차등 적용 57
3) 사업 추진절차 및 시행기준 모호 59
4) 미분할 혼용방식 기준 부재 61
5) 토지소유자 간 형평성 논란 62
6) 정보 제공 및 주민참여 요구 증대 63
제3장 혼용방식 도시개발사업 실태분석 64
3.1. 도시개발사업 추진동향 65
1) 도시개발사업 지정현황 65
2) 추진현황 67
3.2. 혼용방식 시행 현황 및 특성 70
1) 혼용방식 현황 70
2) 분할혼용방식 도시개발사업 실태(14개) 73
제4장 혼용방식의 실행력 진단 및 개선과제 도출 79
4.1. 설문조사를 통한 혼용방식의 문제점 및 착안사항 도출 80
1) 조사 개요 80
2) 주민 설문조사를 통한 문제점 및 착안사항 도출 82
3) 전문가 설문조사를 통한 문제점 및 착안사항 도출 88
4.2. 설문결과에 기반한 혼용방식 평가 및 시행역량 진단 99
1) 혼용방식에 대한 적정성 평가 99
2) 사업시행에 대한 역량진단 103
3) 공사(LH)의 미분할 혼용방식 도시개발사업 시행 시 고려사항 106
4.3. 미분할 혼용방식 도시개발사업의 사업성 진단 108
1) 분석 방법론 108
2) 사례지 선정 및 기본 현황 110
3) 시뮬레이션 1 : 전면 환지, 미분할 혼용, 전면 수용 방식 비교 111
4) 시뮬레이션 2 : 사업성 영향변수 조정에 따른 비교 113
제5장 해외사례를 통한 혼용방식 고도화 기법 탐색 117
5.1. 일본의 개발사업 관련 법ㆍ제도 운영 특성 118
1) 일본의 공익목적의 토지 사용을 위한 근거 : 사업인정과 수용재결 118
2) 주요 도시개발사업의 사업방식 122
3) 주요 공공개발사업과 적용 시행방식 사례 분석 132
5.2. 독일 공공개발사업의 법체계와 사업방식의 특성 146
1) 도시개발을 위한 공간계획 수립 체계 146
2) 공공개발 근거 법제 : 건설법전(BauGB) 147
3) 토지정리사업(Bodenordnung) 148
4) 환지추진 및 분배사례 : 프라이부르크 154
5) 시사점 도출 156
제6장 혼용방식 실효성 제고를 위한 실행방안 제시 160
6.1. 개선과제 도출을 위한 접근관점 161
6.2. 혼용방식 사업의 합리성 제고를 위한 착안사항 162
6.3. 사업시행의 효율성 제고를 위한 개선과제 166
6.4. 적용기준의 형평성 확보를 위한 개선과제 : 보상≒환지, 원주민≒사업시행자, 세입자≒토지주 174
제7장 결론 180
7.1. 연구결과 종합 181
7.2. 제도개선 사항 187
참고문헌 192
[부록 1] 주민 설문조사 197
[부록 2] 1차 전문가 설문조사 202
[부록 3] 2차 전문가 설문조사 211
판권기 2
[표 1-1] 수용방식과 환지방식 장단점 비교 17
[표 1-2] 선행연구와의 연관성 및 착안점 종합 23
[표 2-1] 분할혼용방식별 특징 32
[표 2-2] 시행방식별 특성 33
[표 2-3] 시행방식별 장단점 33
[표 2-4] 시행자별 시행방식 비교 35
[표 2-5] 시행자 유형 및 토지확보 조건 비교 36
[표 2-6] 각 시행 단계별 동의 규정 비교 37
[표 2-7] 구역지정대상 및 경계설정기준 규정 비교 38
[표 2-8] 시행방식별 조성토지 공급 규정 비교 39
[표 2-9] 시행방식별 감정평가사 선정 및 평가시점 비교 40
[표 2-10] 시행방식별 보상 규정 비교 41
[표 2-11] 도시개발법상 혼용방식 규정 48
[표 2-12] 혼용방식 환지적용기준 규정 49
[표 2-13] 도시개발업무지침상 혼용방식 규정 50
[표 2-14] 분할혼용방식과 미분할혼용방식 비교 54
[표 2-15] 분할혼용방식과 미분할혼용방식 비교(시행단계별) 55
[표 3-1] 최근 10년간 도시개발구역 지정 현황 65
[표 3-2] 연도별 지역별(수도권, 비수도권) 지정면적 추이 65
[표 3-3] 사업 시행방식별 현황(2019년 말 기준) 67
[표 3-4] 시행자 및 시행방식별 추진현황(2019년 기준) 68
[표 3-5] LH 참여사업(사업 완료 전 구역지정 해제건 제외) 69
[표 3-6] 사업방식별 사업시행 기간 69
[표 3-7] 사업유형별 구역면적 현황 69
[표 3-8] 혼용방식 추진현황(2019년 말 기준) 70
[표 3-9] 시행자별 혼용방식 70
[표 3-10] 시행자 및 시행방식별 추진현황(2019년 기준) 70
[표 3-11] 혼용방식 도시개발사업 시행 현황 71
[표 3-12] 혼용방식의 수용대상과 환지 대상 면적 73
[표 3-13] 혼용방식 시행자 현황 74
[표 3-14] 분할혼용방식 사업면적 현황 75
[표 3-15] 분할혼용상업 지역특성 및 사업기간 76
[표 3-16] 분할혼용방식 개발유형 특성 77
[표 3-17] 분할혼용방식 추진사유 78
[표 4-1] 응답자 특성 80
[표 4-2] 전문가 조사 내용 81
[표 4-3] 주민 조사 내용 82
[표 4-4] 미분할 혼용방식 시행자 선호 86
[표 4-5] 시행 주체별 미분할 혼용방식 도시개발사업 시행평가 103
[표 5-1] 일본 도시계획법 상 도시개발사업의 종류와 근거법, 사업방식 122
[표 5-2] 환지방식의 특성 비교 127
[표 5-3] 시가지재개발사업의 종류와 특성 130
[표 5-4] 오테마치 토지구획정리사업 개요 133
[표 5-5] 요츠야 역전지구 제1종시가지재개발사업 사업 추진 경위 140
[표 5-6] 요츠야 역전지구 제1종시가지재개발사업 개요 140
[표 5-7] 쿄지마3쵸메 지구 방재가구정비사업 개요 143
[표 5-8] 쿄지마3쵸메 지구 방재가구정비사업 경위 143
[표 5-9] 독일 건설법전(BauGB)의 주요 구성 내용 147
[표 5-10] 전통적 환지와 단순환지의 절차 비교 151
[표 5-11] 환지와 수용의 차이 156
[표 6-1] 개선과제 도출을 위한 접근관점 및 과정 161
[표 6-2] 현행 입체환지 적용기준 179
[표 7-1] 혼용방식 제도상 문제점 182
[그림 1-1] 연구수행 흐름도 19
[그림 2-1] 도시개발사업 추진절차 34
[그림 2-2] 시행방식별 감정평가시점 40
[그림 3-1] 전국 도시개발사업 추진현황(~2019년) 66
[그림 3-2]/[그림 3-1] 시행방식별 구역지정 수 및 면적 현황 67
[그림 3-3]/[그림 3-2] 혼용방식 추진현황('19년 기준) 72
[그림 4-1] 미분할 혼용방식 도시개발사업에 대한 전반적 만족도 82
[그림 4-2] 미분할 혼용방식 도시개발사업에 대한 항목별 만족도 83
[그림 4-3] 미분할 혼용방식 만족도 IPA 분석 결과 83
[그림 4-4] 바람직한 환지위치 결정 방법 84
[그림 4-5] 평가식 환지설계 적합한 평가사 선정 방법 84
[그림 4-6] 수용방식의 보상방법 결정에 대한 생각 85
[그림 4-7] 미분할 혼용방식 중 수용에 의한 현금보상 문제점 85
[그림 4-8] 미분할 혼용방식 중 수용에 의한 대토보상 문제점 86
[그림 4-9] 공사(LH)의 미분할 혼용방식 시행 평가 86
[그림 4-10] 공사(LH)의 미분할 혼용방식 시행 능력 평가 IPA 분석 87
[그림 4-11] 미분할 혼용방식 인지 및 개선 필요성 88
[그림 4-12] 미분할 혼용방식 도시개발사업의 개선 효과성 89
[그림 4-13] 분할 vs 미분할 혼용방식 민원발생 사유 89
[그림 4-14] 혼용방식 vs 수용방식 비교 90
[그림 4-15]/[그림 4-1] 혼용방식 vs 환지방식 비교 91
[그림 4-16]/[그림 4-1] 미분할 혼용방식 vs 분할 혼용방식 비교 : 사업적 측면 91
[그림 4-17]/[그림 4-1] 미분할 혼용방식 vs 분할 혼용방식 비교 : 사회적 측면 92
[그림 4-18]/[그림 4-15] 분할 vs 미분할 혼용방식 도시개발사업의 장점 비교 93
[그림 4-19]/[그림 4-16] 분할 vs 미분할 혼용방식 도시개발사업의 단점 비교 94
[그림 4-20]/[그림 4-17] 미분할 혼용방식 실적 부진 사유 94
[그림 4-21]/[그림 4-18] 미분할 혼용방식 시행 상 문제점 95
[그림 4-22]/[그림 4-19] 미분할 혼용방식 장기화 원인 95
[그림 4-23]/[그림 4-20] 분할 혼용방식의 민원발생 사유 96
[그림 4-24]/[그림 4-21] 미분할 혼용방식의 민원발생 사유 96
[그림 4-25]/[그림 4-22] 미분할 혼용방식 도시개발사업의 사업성 측면 문제점 97
[그림 4-26]/[그림 4-23] 미분할 혼용방식 도시개발사업의 환지관련 문제점 97
[그림 4-27]/[그림 4-24] 미분할 혼용방식 중 수용에 의한 현금보상 문제점 98
[그림 4-28]/[그림 4-25] 미분할 혼용방식 중 수용에 의한 대토보상 문제점 98
[그림 4-29]/[그림 4-26] 혼용방식 도시개발사업의 개선 필요성 및 효과성 IPA분석 99
[그림 4-30]/[그림 4-27] 혼용방식 도시개발사업의 개선 효과성 IPA 분석 100
[그림 4-31]/[그림 4-28] 미분할 혼용방식 도시개발사업의 사업비 배분 적정기준 100
[그림 4-32]/[그림 4-29] 규모 제한 적정 여부 및 적합한 환지의 규모 변경 101
[그림 4-33]/[그림 4-30] 1가구 1필지 제한 각 용지별 최소 및 최대 규모 101
[그림 4-34]/[그림 4-31] 환지계획 요건 변경 필요성 102
[그림 4-35]/[그림 4-32] 환지 위치 결정 방법 102
[그림 4-36]/[그림 4-33] 시행 주체별 미분할 혼용방식 시행평가 103
[그림 4-37]/[그림 4-34] 시행주체별 역량분석 104
[그림 4-38]/[그림 4-35] LH공사의 미분할 혼용방식 도시개발사업 시행평가 104
[그림 4-39]/[그림 4-36] 지자체의 미분할 혼용방식 도시개발사업 시행평가 105
[그림 4-40]/[그림 4-37] 지방공사의 미분할 혼용방식 도시개발사업 시행평가 105
[그림 4-41]/[그림 4-38] 민간의 미분할 혼용방식 도시개발사업 시행평가 105
[그림 4-42]/[그림 4-39] LH의 가장 적합한 도시개발사업 방식 106
[그림 4-43]/[그림 4-40] LH의 미분할 혼용방식 도시개발사업 중요한 고려사항 106
[그림 4-44]/[그림 4-41] 감정평가사 합리적인 선정방법 107
[그림 4-45]/[그림 4-42] 개발계획/실시계획 수립 중요한 항목 107
[그림 5-1] 일본 토지수용제도의 흐름 119
[그림 5-2] 토지구획정리사업의 구조 및 사업수법 124
[그림 5-3] 입체환지에 의한 권리변환 이미지 125
[그림 5-4] 입체환지에 의한 사업지구의 전후 이미지 126
[그림 5-5] 제1종 시가지정비사업(권리변환방식)의 구조 및 사업수법 128
[그림 5-6] 방재기구정비사업의 구조 131
[그림 5-7]/[그림 5-1] 오테마치(大手町) 연쇄형 도시재생사업 단계별 적용 시행방식 134
[그림 5-8]/[그림 5-7] 신마츠도역 동측지구 상황 135
[그림 5-9]/[그림 5-8] 신마츠도역 동측지구 토지구획정리사업의 입체환지 적용 방식 136
[그림 5-10]/[그림 5-9] 신마츠도역 동측지구 토지구획정리사업에서의 생활재건 선택지 137
[그림 5-11]/[그림 5-10] 신마츠도역 동측지구 토지구획정리사업 계획도 138
[그림 5-12]/[그림 5-11] 교지마3쵸메 지구 방재가구정비사업 권리변환계획 144
[그림 5-13]/[그림 5-12] 쿄지마3쵸메 지구 공동이용구 및 개발이용구 145
[그림 5-14]/[그림 5-18] 독일의 공간계획 수립체계 146
[그림 5-15]/[그림 5-14] 단순환지 : 도시 크레휄트 사례 151
[그림 5-16]/[그림 5-15] 전통적 환지 적용 : 도시 그로나우(Stadt Gronau) 사례 152
[그림 5-17]/[그림 5-16] 개발 이전 대상지 154
[그림 5-18]/[그림 5-17] 환지계획 도면(구상도) 155
[그림 6-1] 분할혼용방식 사업추진 절차 167
[그림 6-2] 미분할혼용방식 추진절차 168
[그림 6-3] 과소토지 소유자 환지기준 및 방식 178