표제지
목차
주요 내용 및 정책제안 4
요약 5
CHAPTER 1. 서론 27
1. 연구의 배경 및 목적 28
1) 연구 배경 28
2) 연구 목적 30
2. 연구의 범위 및 방법 30
1) 연구 범위 30
2) 연구 방법 31
3. 연구의 틀 및 주요 개념 31
1) 연구 틀 31
2) 주요 개념 34
4. 선행연구와의 차별성 37
CHAPTER 2. 주택구매소비자 유형과 의사결정구조 고찰 39
1. 주택구매소비자의 유형과 관련 정책 40
1) 인구 특성을 반영한 주택구매소비자의 유형과 관련 정책 40
2) 주택보유 특성에 따른 주택구매소비자의 유형과 관련 정책 42
3) 주택구매목적에 따른 주택구매소비자의 유형과 관련 정책 44
2. 주택구매소비자의 의사결정구조 48
1) 전통적 의사결정구조 48
2) 행동론적 의사결정구조 53
3. 종합 및 시사점 56
CHAPTER 3. 주택구매소비자의 주택자산구성 의사결정구조 분석 60
1. 기본방향 61
2. 위험회피도와 최적자산배분비율 분석 62
1) 분석의 개요와 방법론 62
2) 실증분석 69
3. 주택수요와 주택소유확률 분석 87
1) 분석의 개요와 방법론 87
2) 실증분석 93
4. 종합 및 시사점 104
CHAPTER 4. 주택구매소비자의 행동론적 의사결정구조 분석 107
1. 기본방향 108
2. 수요측면의 자기조정과정 분석 109
1) 분석의 개요와 방법론 109
2)/1) 실증분석 113
3. 행동론적 의사결정구조 분석 120
1) 분석의 개요와 방법론 120
2) 실증분석 128
4. 종합 및 시사점 136
CHAPTER 5. 머신러닝 및 행위자기반 모형 구축 139
1. 기본방향 140
2. 머신러닝모형 142
1) 분석의 개요와 방법론 142
2) 실증분석 146
3. 행위자기반모형 155
1) 분석의 개요와 방법론 155
2) 시뮬레이션 설계 169
4. 종합 및 시사점 176
CHAPTER 6. 주택시장 분석 체계 구축 방안 178
1. 기본방향 179
2. 주택시장 모니터링 지표 개발 181
1) 주택시장 전이효과 분석 181
2) 가격쏠림 현상을 반영한 가격지표의 개발 182
3) 주택시장 투자심리지수 개발 183
4) 해외 주요 도시와 비교가능한 주택시장 버블지수 개발 187
5) 주택소비자의 행태를 분석할 수 있는 조사분석체계 강화 188
6) 주택수요 분석 방식의 개선 및 주택 수급지표의 개편 190
3. 머신러닝 및 행위자기반 모형 활용 방안 193
1) 머신러닝 모형 활용방안 193
2) 행위자기반 모형 활용방안 197
CHAPTER 7. 결론 및 향후 과제 200
1. 연구결과의 종합 201
2. 연구의 성과와 의의 205
3. 연구의 한계와 향후 연구과제 206
참고문헌 208
SUMMARY 218
[부록] 경제주체들의 의사결정과정과 부동산시장의 관계 분석을 위한 설문조사 221
판권기 233
표 1-1. 의사결정구조 36
표 1-2. 선행연구와의 차별성 37
표 2-1. 주택보유수에 따른 취득ㆍ보유ㆍ양도단계별 관련 정책 현황 43
표 2-2. 임대목적에 따른 취득ㆍ보유ㆍ양도단계별 관련 정책 현황 45
표 2-3. 법인의 취득ㆍ보유ㆍ양도단계별 관련 정책 현황 47
표 2-4. 자가와 임차의 사용자비용 비교 49
표 2-5. 최적 포트폴리오 구성을 위한 결정요인 50
표 2-6. 행동론적 의사결정구조의 주요개념과 예시 54
표 2-7. 주택구매소비자의 유형화 57
표 3-1. 주택구매소비자의 주택자산구성 의사결정구조 분석 기본방향 62
표 3-2. 포트폴리오 구성자산 유형 및 자료출처 64
표 3-3. 설문조사 표본추출을 위한 권역구분 67
표 3-4. 포트폴리오 구성자산의 기초통계 69
표 3-5. 위험회피도와 자산배분비율 시뮬레이션 예시 72
표 3-6. 위험회피형 투자자의 유형과 위험회피도 73
표 3-7. 투자자 특성별 위험회피도의 기초통계량 74
표 3-8. 연령별 보유주택수 분포 78
표 3-9. 권역별 자산ㆍ소득 분포 78
표 3-10. 투자자 특성별 최적자산배분비율 79
표 3-11. 투자자 특성별 예상 투자수익 86
표 3-12. 주택 소유 및 점유 현황 92
표 3-13. 주택수요모형 추정 결과(자가, 종속변수: 주거면적): 모형 A-자가(1) 94
표 3-14. 주택수요모형 추정 결과(자가, 종속변수: 주거면적): 모형 A-자가(2) 95
표 3-15. 주택수요모형 추정 결과(자가, 종속변수: 주거면적): 모형 1-자가(3) 96
표 3-16. 주택수요모형 추정 결과(자가, 종속변수: 주택가격): 모형 2-자가(1) 98
표 3-17. 주택수요모형 추정 결과(자가, 종속변수: 주택가격): 모형 2-자가(2) 99
표 3-18. 주택수요모형 추정 결과(자가, 종속변수: 주택가격): 모형 2-자가(3) 100
표 3-19. 순서형 프로빗 모형 추정 결과 101
표 3-20. 이항 프로빗 모형 추정 결과 102
표 3-21. 주택소유자의 소비수요 및 투자수요 회귀분석 추정 결과 103
표 4-1. 주택구매소비자의 주택자산구성 의사결정구조 분석 기본방향 109
표 4-2. 주택가격 단위근 검정 결과 114
표 4-3. 주택가격의 자기회귀모형 (종속변수: 주택가격(DLOG(HPI))) 115
표 4-4. 전국에 대한 기준점효과, 처분효과 분석결과 128
표 4-5. 수도권에 대한 기준점효과, 처분효과 분석결과 129
표 4-6. 서울에 대한 기준점효과, 처분효과 분석결과 129
표 4-7. 분석자료의 기초통계량 131
표 4-8. 수도권, 서울 군집행동 분석 결과 134
표 4-9. 서울시 권역별 군집행동 분석 결과 134
표 4-10. 시장상황에 따른 서울시 권역별 군집행동 분석 결과 135
표 4-11. 시장상황에 따른 수도권과 서울의 군집행동 분석 결과 136
표 5-1. 단위근 검정결과 145
표 5-2. SVM 초모수 설정 및 분석결과 147
표 5-3. 행동론적 변수를 추가한 SVM 시뮬레이션 결과 148
표 5-4. GBRT 모형 트리수 설정 및 분석결과 149
표 5-5. 행동론적 변수를 추가한 GBRT 모형 시뮬레이션 결과 150
표 5-6. RF 모형 트리수 설정 및 분석결과 151
표 5-7. 행동론적 변수를 추가한 RF 시뮬레이션 결과 152
표 5-8. DNN 모형 노드설정 및 분석결과 153
표 5-9. 행동론적 변수를 추가한 DNN 시뮬레이션 결과 154
표 5-10. 잠재적 매수자들의 수요지 선택 의사결정 기준 164
표 5-11. 매도자와 매수자 간 가격설정 성향에 따른 거래성사 및 불발 여부 167
표 5-12. 수요-공급 비대칭에 따른 거래불발 매도자 및 매수자의 수용가능 가격 범위 재 조정 168
표 5-13. 행위자기반모형의 변수 목록 및 기초 모형의 변수 설정 169
표 6-1. 규제지역 개편 예시 182
표 6-2. 주택시장 투자심리지수 예시 185
표 6-3. 무주택 고위험회피자 특성(임대차시장 정책대상가구의 설정에 활용 가능) 186
표 6-4. 시차별 DNN 모형 추정결과 196
표 6-5. 주택가격 예측 시뮬레이션 예시 196
그림 1-1. 연구 틀 32
그림 1-2. 주택시장 구조 35
그림 2-1. 주택시장 의사결정구조와 영향요인 58
그림 3-1. 위험자산의 효율적 포트폴리오 70
그림 3-2. 최적 위험포트폴리오 70
그림 3-3. 위험회피도에 따른 최적포트폴리오 72
그림 4-1. 수요측면의 주택시장 자기조정과정 110
그림 4-2. 벡터자기회귀모형(4변수) 충격반응분석 117
그림 4-3. 벡터자기회귀모형(6변수) 충격반응분석 118
그림 4-4. 가치함수(Value Function) 121
그림 4-5. 수도권, 서울 권역별 아파트가격 변화율의 분포 132
그림 4-6. 수도권과 서울의 횡단별 절대편차와 평균 아파트가격 변화율과의 관계 133
그림 4-7. 서울 권역별 횡단별 절대편차와 평균 아파트가격 변화율과의 관계 133
그림 5-1. 머신러닝 모형과 행위자기반 모형 구축의 프레임 141
그림 5-2. 서울 아파트 매매시장 행위자기반모형의 공간적 특성 157
그림 5-3. 행위자기반모형 내 자치구 및 행위자 특성 분포 160
그림 5-4. 행위자기반모형 내 자치구별 매매가 변동 추이 172
그림 5-5. 서울시ㆍ강남4구 평균 매매가 및 누적거래량 173
그림 5-6. 서울시ㆍ강남4구 평균 매매가 연속 상승/하락 빈도 173
그림 5-7. 서울시ㆍ강남4구 평균 실공급-실수요 비율 174
그림 5-8. 서울시ㆍ강남4구 공급자-수요자 가격조정비율 변화 175
그림 6-1. 주택시장 분석체계 구축 방안 180
그림 6-2. 부동산시장 EWS에서의 2개월 누적값을 적용하여 전국 주택시장의 임계치를 산출한 사례 183
그림 6-3. 해외 주요 도시별 UBS 버블지수(2020) 187
그림 6-4. 주택시장 내 잠재된 행태적, 심리적 요인 분석의 사례 189
그림 6-5. 코호트를 반영한 주택수요분석체계의 확립 191
그림 6-6. 시차별 DNN 모형 추정결과 194
그림 6-7. 시차별 DNN 모형 가격지수변동분 시뮬레이션 결과 195
그림 6-8. 서울시ㆍ강남4구 금융변수 시나리오별 시뮬레이션 예시 197
그림 6-9. 서울시ㆍ강남4구 금융변수 시나리오별 시뮬레이션 예시 (베이스라인-시뮬레이션) 198
그림 6-10. 서울시ㆍ강남4구 금융변수 시나리오별 평균 매매가 연속 상승/하락 빈도 변동 시뮬레이션 예시 198
그림 6-11. 서울시ㆍ강남4구 금융변수 시나리오별 평균 실공급-실수요 비율 변동 시뮬레이션 예시 199