표제지
목차
연구요약 6
제1장 서론 25
1. 연구배경 및 목적 26
1.1. 문제인식과 연구필요성 26
1.2. 연구목적 28
2. 선행연구 동향 및 연구 차별성 28
2.1. 선행연구리뷰 28
2.2. 연구차별성 34
3. 주요 연구내용 및 착안점 35
3.1. 주요 내용 35
3.2. 연구 착안점 및 이슈 38
3.3. 연구방법 44
3.4. 연구성과 및 활용 46
제2장 도시개발사업 관련 재원조달 사례 현황과 쟁점 47
1. 대규모 도시개발 사업 현황 48
1.1. 부동산개발사업의 분류 48
1.2. 대규모 개발사업 국내현황 52
1.3. 대규모 개발사업 해외현황 56
1.4. 3기 신도시 개발 계획 현황 및 재원조달 특징 62
2. 대규모 도시개발 사업 재원조달 현황 및 쟁점 69
2.1. 개발사업 재원조달 해외사례(부담가능 주택 중심) 69
2.2. 대규모 개발사업의 자금조달 방법 73
2.3. 대규모 LH개발사업의 민간재원조달 현황 및 문제점 84
제3장 전문가 FGI 결과를 통한 개발사업 민간참여 활성화 방안 96
1. 대규모 개발사업 민간참여 활성화 방안 전문가 FGI 97
1.1. 조사개요 및 항목 97
1.2. 전문가 FGI 결과 98
2. 대규모 개발사업 민간참여 활성화 방안 및 LH 역할 설문조사 105
2.1. 조사개요 및 항목 105
2.2. 설문조사 결과 107
3. 민간참여 활성화를 위한 필요 사항 상대적 중요도(AHP) 평가 124
4. 대규모 개발사업 민간참여 활성화를 위한 정책적 제언 128
제4장 대규모 개발사업 재원조달의 금융구조화 효과 및 민간사업자 공공기여 가능 여부 분석 129
1. 분석 배경 및 목적 130
1.1. 분석 배경 130
1.2. 분석 목적 131
2. 분석 범위 131
2.1. 분석의 공간적 범위 131
2.2. 분석의 내용적 범위 131
3. 분석 결과 133
3.1. 금융구조화 방식과 자체 사업의 사업성 분석 결과 비교(A 지구) 133
3.2. 민간사업자 공공기여 가능 여부 분석 137
4. 분석 결과의 시사점 139
제5장 3기 신도시 재원조달방식 적용을 위한 실무적 실행방안 140
1. 3기 신도시 지구별 바람직한 재원조달 방식 141
2. 금융구조화 방식 적용을 위한 절차 및 제반 필요사항 142
3. LH 대규모 개발사업 재원조달 관련 필요사항 144
제6장 결론 146
1. 연구 결과 요약 147
2. 대규모 개발사업에서 LH의 역할 149
참고문헌 150
[부록] 154
판권기 3
[연구요약 표 1] LH '20~'24년 재무전망 6
[연구요약 표 2] 3기 신도시 자금투입 계획 8
[연구요약 표 3] 주요 3기 신도시 계획 요약(지구계획 승인 기준) 13
[연구요약 표 4] 대규모 개발사업 민간참여 활성화 저해요소 상대적 중요도 평가 결과 15
[표 1-1] LH '20~'24년 재무전망 26
[표 1-2] 선행연구 개요 31
[표 1-3] 3기 신도시 자금투입 계획 39
[표 1-4] 3기 신도시 사업개요('21년 6월 기준) 39
[표 1-5] 3기 신도시 사업일정('21년 12월 기준) 39
[표 2-1] 주요 공모형 부동산개발사업(제3섹터) 49
[표 2-2] 시기별 신도시 전개 과정 53
[표 2-3] 1기 신도시 현황 54
[표 2-4] 2기 신도시 현황 55
[표 2-5] 해외 신도시개발 사례 요약 56
[표 2-6] 3기 신도시 현황(′21.12월 기준) 62
[표 2-7] 주요 3기 신도시 계획 요약 68
[표 2-8] 부동산금융의 종류별 자금조달기법 73
[표 2-9] 부동산개발금융별 비교분석 74
[표 2-10] 일반기업대출과 PF 차이점 79
[표 2-11] 개발사업 적용 부동산펀드 81
[표 2-12] 부동산펀드와 리츠 차이점 82
[표 2-13] 부동산 금융 유형 83
[표 2-14] 부동산금융 관련 법규 83
[표 2-15] LH 주요 재무비율 분석 87
[표 2-16] LH 최근 5년간 자본구조 88
[표 2-17] LH 유보자금 조달능력평가 88
[표 2-18] LH 주요 민간참여사업 현황(21.10 기준) 89
[표 2-19] LH 민간재원 활용대상 별 분류 91
[표 2-20] 패키지형 민간참여 사업 91
[표 2-21] LH민간재원 활용사업 유형 및 특징 92
[표 2-22] LH 민간참여 사업 외부자금 유치 현황 93
[표 2-23] 민간재원조달에 대한 공공과 민간의 인식(공공주택건설 예시) 94
[표 3-1] 조사대상 그룹별 FGI 내용(LH개발사업 방향 및 민간참여 방안) 102
[표 3-2] 조사대상 그룹별 FGI 내용(LH개발사업 방향 및 민간참여 방안_계속1) 103
[표 3-3] 조사대상 그룹별 FGI 내용(LH개발사업 방향 및 민간참여 방안_계속2) 104
[표 3-4] 설문조사 질문항목 및 내용 106
[표 3-5] 3기 신도시 개발사업에서 바람직한 공공과 민간 참여 비중 설문조사 결과 107
[표 3-6] 현행 대규모 개발사업 시 민간 참여를 가로막는 문제점 설문조사 결과 108
[표 3-7] 현행 대규모 개발사업 시 민간 참여를 활성화하기 위해 필요 사항 설문조사 결과 109
[표 3-8] 3기 신도시 개발에서 민간의 참여가 필요한 부분 설문조사 결과 110
[표 3-9] 3기 신도시 개발에서 저수익성 사업의 민간 참여 인센티브 설문조사 결과 111
[표 3-10] 3기 신도시 개발에서 민간참여 활성화 방안 자유 의견 112
[표 3-11] LH의 신도시 개발에서 채권발행을 통한 재원조달 설문조사 결과 114
[표 3-12] LH의 신도시 개발에서 리츠를 통한 재원조달 설문조사 결과 115
[표 3-13] LH의 신도시 개발에서 대국민 공모 리츠를 통한 재원조달 설문조사 결과 116
[표 3-14] 민간의 3기 신도시 사업 참여를 위한 수익성 정도 설문조사 결과 118
[표 3-15] 저수익성 사업에 민간자본이 투입되기 위하여 필요한 사항 설문조사 결과 119
[표 3-16] 3기 신도시 재원조달 다각화 방안 자유 의견 120
[표 3-17] 3기 신도시 개발사업에서 LH의 바람직한 역할 자유 의견 123
[표 3-18] 해외사례나 최신 금융 기법 중 3기 신도시 재원조달에 적용할 만한 방식 123
[표 3-19] 대규모 개발사업 민간참여 활성화 저해요소 AHP 계층 구조 126
[표 3-20] 대규모 개발사업 민간참여 활성화 저해요소 상대적 중요도 평가 결과 127
[표 4-1] LH 주요 재무지표 전망 130
[표 4-2] 분석의 주요 개념 및 분석 대상지 기본 개요 132
[표 4-3] 금융구조화 방식 사업성 분석 결과(리츠) 133
[표 4-4] 금융구조화 방식 사업성 분석 결과(LH) 134
[표 4-5] LH 직접개발 방식 사업성 분석 결과 134
[표 4-6] 민간사업자 리츠 방식 사업성 분석 결과(LH토지매각_A지구) 137
[표 4-7] 민간사업자 리츠 방식 사업성 분석 결과(LH토지매각_B지구) 138
[연구요약 그림 1] 금융구조화 및 직접개발 방식 분양률에 따른 민감도 분석(현실적 가정) 16
[그림 1-1] 개발단계별 재원조달 연구 범위 35
[그림 1-2] 3기 신도시 토지이용계획 용도별 비중('21.6월 기준) 36
[그림 4-1] 금융구조화 및 직접개발 방식 분양률에 따른 민감도 분석(기본 가정) 135
[그림 4-2] 금융구조화 및 직접개발 방식 분양률에 따른 민감도 분석(현실적 가정) 136