표제지 1
제출문 4
목차 6
제1장 과업의 개요 15
1. 필요성 및 목적 15
2. 범위 및 구성 16
1) 공간적 범위 16
2) 시간적 범위 16
3) 내용적 범위 16
3. 주안점 17
1) 공공성(Public Benefit) 17
2) 효율성(Efficiency) 17
3) 실현성(Feasibility) 17
4. 수행과정 및 방법 18
1) 과업이슈정리 18
2) 여건분석 18
3) 설문지 설계 및 실태조사 18
4) 집적화 기본구상 18
5) 타당성 검토 18
5. 추진경위 19
6. 주요의견 20
1) 착수보고 의견 20
2) 관계기관 협의 주요의견 검토 20
3) (사)서울소공인협회 최종보고 의견 21
제2장 여건 분석 25
1. 역사적 배경 25
1) 문래동의 역사와 형성 25
2) 문래동의 정체성 영단주택 28
3) 문래동의 산업단지 30
4) 도시공간구조 변화 33
5) 산업구조 변화 34
6) 산업여건 변화 35
2. 상위 계획 37
1) 2030 서울도시기본계획 37
2) 2030 서울생활권계획 40
3. 관련 계획 43
1) 영등포 경인로 일대 도시재생활성화 계획(2020) 43
2) 문래동 도시환경 정비사업(2013.07.) 48
3) 문래동 1-4가 도시정비형 재개발구역 변경지정 및 정비계획 변경(안)(2020.06.) 51
4. 산업 여건 53
1) 산업 특성 53
2) 산업 가치사슬 54
3) 입지 및 접근성 55
4) 산업 생태계 56
5. 여건 진단 57
6. 종합분석 및 과제도출 58
제3장 집적지 실태조사 63
1. 전수조사 63
1) 개요 63
2) 조사 내용 64
3) 종합 66
2. 설문조사 67
1) 개요 67
2) 조사 내용 69
3) 분석 내용 70
4) 종합 81
제4장 산업 활성화 컨설팅 85
1. 공장 집적화 사례 85
1) 아시아미디어타워 85
2. 공장 집적화 기본구상 92
1) 가상 대상지 A 92
2) 가상 대상지 B 107
3. 재원조달방안 116
1) 재원조달의 구성 116
2) 공공부문 재원조달 방안 검토 119
3) 지식산업센터 세제 혜택 120
4. 소상공인 지원 정책(중소벤처기업부) 121
1) 소상공인 지원 121
2) 지원 정책 및 프로그램 121
5. 잔류 및 외곽 이전 비교 129
1) 기본계획 129
2) 소결 147
6. 데이터 구축 장기구상 148
1) 기존 방식 148
2) 데이터 구축 구상 148
3) 디지털 관리 시스템 구축 149
제5장 사업성 검토 153
1. 전제 153
1) 개념 및 목적 153
2) 방법 153
3) 판단기준 156
2. 사업성 검토 실시 157
1) 문래동 적용 전제 157
2) 사업성 검토 : 가상 대상지 A-1 161
3) 사업성 검토 : 가상 대상지 A-2 167
4) 사업성 검토 : 가상 대상지 B 173
3. 종합 179
4. 소결 180
제6장 부록 185
1. 자문의견서 185
2. 전수조사 Key Map(문래동 1~4가) 197
3. 설문지 203
4. 참고문헌 208
5. 참여자명단 211
판권기 213
뒷표지 214
〈표 1-1〉 착수보고 주요의견 20
〈표 1-2〉 관계기관 협의 주요의견 20
〈표 1-3〉 (사)서울소공인협회 주요의견 21
〈표 2-1〉 문래창작촌 형성과정 31
〈표 2-2〉 영등포 경인로 일대 도시재생활성화 계획 개요 43
〈표 2-3〉 영등포 경인로 일대 도시재생활성화 계획 개요 44
〈표 2-4〉 영등포 경인로 일대 도시재생활성화 계획 개요 44
〈표 2-5〉 마중물사업 파급효과(지역산업생태 zone) 45
〈표 2-6〉 마중물사업 파급효과(문화·예술창작 zone) 45
〈표 2-7〉 마중물사업 파급효과(지역자산 및 도심기능 zone) 46
〈표 2-8〉 협력사업 파급효과 47
〈표 2-9〉 문래동 1-4가 토지이용계획 48
〈표 2-10〉 문래동 도시환경 정비사업(2013.07.) 1-4가 토지이용계획 49
〈표 2-11〉 문래동 도시환경 정비사업(2013.07.) 용도지역 49
〈표 2-12〉 문래동 도시환경 정비사업(2013.07.) 용도지구 50
〈표 2-13〉 문래동 1-4가 도시정비형 재개발구역 변경지정 및 정비계획 변경(안) (2020.06.) 토지이용계획 51
〈표 2-14〉 문래동 산업현황표 53
〈표 3-1〉 문래동 기계금속 집적지 업종 대분류 64
〈표 3-2〉 문래동 기계금속 집적지 업종 중분류 65
〈표 3-3〉 신뢰수준 및 표본오차 공식 67
〈표 3-4〉 신뢰수준별 z-score 68
〈표 3-5〉 설문조사 응답자 분포도 68
〈표 3-6〉 문래동 기계금속 산업 집적화 설문 조사내용 69
〈표 3-7〉 문래동 전체 주요장비 현황 73
〈표 3-8〉 현황 및 집적공장 입주 시 희망 조건 비교 81
〈표 4-1〉 아시아미디어타워 개요 86
〈표 4-2〉 아시아미디어타워 조성 전.후 비교 87
〈표 4-3〉 아시아미디어타워 입주 vs 일반건물 입주 비교 88
〈표 4-4〉 가상 대상지 A 관련 법규 94
〈표 4-5〉 가상 대상지 A 램프 관련 법규 95
〈표 4-6〉 가상 대상지 A 표준모듈 96
〈표 4-7〉 가상 대상지 A 건물별 공장 수 97
〈표 4-8〉 가상 대상지 A 공장 집적화 기본구상 종합표 98
〈표 4-9〉 가상 대상지 A-2 표준모듈 103
〈표 4-10〉 가상 대상지 A-2 건물별 공장 수 103
〈표 4-11〉 가상 대상지 A-2 공장 집적화 기본구상 종합표 104
〈표 4-12〉 가상 대상지 B 관련 법규 109
〈표 4-13〉 가상 대상지 B 램프 관련 법규 110
〈표 4-14〉 가상 대상지 B 표준모듈 112
〈표 4-15〉 가상 대상지 B 공장 집적화 기본구상 종합표 113
〈표 4-16〉 개발사업 재원조달의 분류 116
〈표 4-17〉 개발사업 재원조달의 유형 비교 117
〈표 4-18〉 동대문패션비즈센터 사업개요 120
〈표 4-19〉 지식산업센터 세제 감면 및 지원 사항 120
〈표 4-20〉 이전부지 대안 1 개요 133
〈표 4-21〉 이전부지 대안 2 개요 135
〈표 4-22〉 이전부지 대안 3 개요 137
〈표 4-23〉 이전부지 대안 4 개요 139
〈표 4-24〉 잔류 및 외곽 이전 비교 (건축기본계획을 제외한 토지만을 비교)_가상 대상지임 147
〈표 5-1〉 사업성 검토 판단 기준 156
〈표 5-2〉 문래동 사업성 검토 비용 및 수입 항목 157
〈표 5-3〉 사업성 검토 조사비 산정근거 158
〈표 5-4〉 사업성 검토 설계비 산정근거 158
〈표 5-5〉 사업성 검토 공사비 산정근거 159
〈표 5-6〉 사업성 검토 보상비 산정근거 159
〈표 5-7〉 사업성 검토 부대비 산정근거 160
〈표 5-8〉 사업성 검토 운영관리비 산정근거 160
〈표 5-9〉 가상 대상지 A-1 건축개요 161
〈표 5-10〉 가상 대상지 A-1 현재시세 반영 총 비용 및 수입 162
〈표 5-11〉 가상 대상지 A-1 현재시세 반영 사업성 검토 결과 162
〈표 5-12〉 가상 대상지 A-1 설문 결과 희망 기준 반영 총 비용 및 수입 163
〈표 5-13〉 가상 대상지 A-1 설문 결과 희망 기준 반영 사업성 검토 결과 163
〈표 5-14〉 가상 대상지 A-1 사업성 확보를 위한 기준의 총 비용 및 수입 164
〈표 5-15〉 가상 대상지 A-1 사업성 확보를 위한 기준의 사업성 검토 결과 164
〈표 5-16〉 가상 대상지 A-1 공공지원 기준의 총 비용 및 수입 165
〈표 5-17〉 가상 대상지 A-1 공공지원 기준의 사업성 검토 결과 165
〈표 5-18〉 가상 대상지 A-1 사업성 검토 종합 166
〈표 5-19〉 가상 대상지 A-2 건축개요 167
〈표 5-20〉 가상 대상지 A-2 현재시세 반영 총 비용 및 수입 168
〈표 5-21〉 가상 대상지 A-2 현재시세 반영 사업성 검토 결과 168
〈표 5-22〉 가상 대상지 A-2 설문 결과 희망 기준 반영 총 비용 및 수입 169
〈표 5-23〉 가상 대상지 A-2 설문 결과 희망 기준 반영 사업성 검토 결과 169
〈표 5-24〉 가상 대상지 A-2 사업성 확보를 위한 기준의 총 비용 및 수입 170
〈표 5-25〉 가상 대상지 A-2 사업성 확보를 위한 기준의 사업성 검토 결과 170
〈표 5-26〉 가상 대상지 A-2 공공지원 기준의 총 비용 및 수입 171
〈표 5-27〉 가상 대상지 A-2 공공지원 기준의 사업성 검토 결과 171
〈표 5-28〉 가상 대상지 A-2 사업성 검토 종합 172
〈표 5-29〉 가상 대상지 B 건축개요 173
〈표 5-30〉 가상 대상지 B 현재시세 반영 총 비용 및 수입 174
〈표 5-31〉 가상 대상지 B 현재시세 반영 사업성 검토 결과 174
〈표 5-32〉 가상 대상지 B 설문 결과 희망 기준 반영 총 비용 및 수입 175
〈표 5-33〉 가상 대상지 B 설문 결과 희망 기준 반영 사업성 검토 결과 175
〈표 5-34〉 가상 대상지 B 사업성 확보를 위한 기준의 총 비용 및 수입 176
〈표 5-35〉 가상 대상지 B 사업성 확보를 위한 기준의 사업성 검토 결과 176
〈표 5-36〉 가상 대상지 B 공공지원 기준의 총 비용 및 수입 177
〈표 5-37〉 가상 대상지 B 공공지원 기준의 사업성 검토 결과 177
〈표 5-38〉 가상 대상지 B 사업성 검토 종합 178
〈표 5-39〉 가상 대상지 A, B 건축개요 비교 179
〈표 5-40〉 대상지 A, B 사업성 비교 179
〈표 5-41〉 사업성 검토 소결 181
〈그림 1-1〉 과업의 범위 16
〈그림 1-2〉 과업의 주안점 17
〈그림 1-3〉 과업의 추진체계 18
〈그림 1-4〉 추진경위 19
〈그림 2-1〉 문래동 방림방적공장(좌), 경성방직공장(우) 25
〈그림 2-2〉 문래동 연단주택공장(좌), 문래동 예술촌(우) 26
〈그림 2-3〉 마블 어벤져스 촬영(좌), 락밴드 메탈리카(우) 27
〈그림 2-4〉 문래동 영단 주택단지 계획도(좌), 1960~70년대 문래동 영단주택(우) 28
〈그림 2-5〉 영단주택 표준설계도면 29
〈그림 2-6〉 문래동 영단주택단지의 골목길 풍경(서울시 다산콜센터 공식 블로그) 29
〈그림 2-7〉 문래동 카페(올드문래) 30
〈그림 2-8〉 공장건물의 리노베이션 사례 32
〈그림 2-9〉 영등포 도시공간구조 변화 33
〈그림 2-10〉 영등포 산업구조 변화 35
〈그림 2-11〉 영등포 일대 개발의 산업여건 변화 36
〈그림 2-12〉 2030 서울도시기본계획상 서남권 발전구상 39
〈그림 2-13〉 2030 서울생활권계획(영등포구) 목표 및 전략 42
〈그림 2-14〉 영등포 경인로 일대 도시재생활성화계획(2020) 47
〈그림 2-15〉 문래동 도시환경 정비사업(2013.07.) 토지이용계획도 50
〈그림 2-16〉 문래동 1-4가 도시정비형 재개발구역 변경지정 및 정비계획 변경(안) 토지이용계획도 52
〈그림 2-17〉 대상지 현황 종합 53
〈그림 2-18〉 문래동 기계·금속 공정 실태 54
〈그림 2-19〉 문래동 기계·금속 산업 가치사슬 54
〈그림 2-20〉 문래동 공장 업종 분포 현황 56
〈그림 2-21〉 문래동 기계금속 산업 진단 57
〈그림 2-22〉 문래동 기계금속 산업 종합분석 및 과제도출 59
〈그림 3-1〉 문래동 기계금속 집적지 업종 분류도 66
〈그림 3-2〉 사업주현황(좌) 및 상시근로자 수 현황(우) 70
〈그림 3-3〉 사업장현황(좌) 및 사업장규모·임대료 현황(우) 71
〈그림 3-4〉 주 업종(상) 및 생산제품 형태(좌), 생산방식(우) 72
〈그림 3-5〉 거래단계, 자재 및 제품 운반 방법·횟수, 2세 가업승계 74
〈그림 3-6〉 입주 의사 및 희망 조건 76
〈그림 3-7〉 입주의사 없음의 주된 이유 76
〈그림 3-8〉 희망하는 집적공장 지원기능 77
〈그림 3-9〉 집적공장 입주를 위하여 희망하는 행정지원 77
〈그림 3-10〉 집적공장 입주조건 78
〈그림 3-11〉 희망 이전지역(문래동 내 부지 확보 어려울 경우) 78
〈그림 3-12〉 문래동 기계금속 산업 활성화·집적화 의견 종합 80
〈그림 4-1〉 스카라극장(좌), 스카라극장철거(우) 86
〈그림 4-2〉 중구 인쇄 특정개발진흥지구 위치도 89
〈그림 4-3〉 기계·금속 집적화 가상 대상지 A 위치도 93
〈그림 4-4〉 가상 대상지 A-1 관련 법규 검토 종합 도면 96
〈그림 4-5〉 가상 대상지 A 조감도 97
〈그림 4-6〉 가상 대상지 A-1 마스터플랜 99
〈그림 4-7〉 가상 대상지 a-1 평면도 100
〈그림 4-8〉 가상 대상지 a-2 평면도 100
〈그림 4-9〉 가상 대상지 a-3 평면도 101
〈그림 4-10〉 가상 대상지 a-4 평면도 101
〈그림 4-11〉 가상 대상지 A-2 관련 법규 검토 종합 도면 102
〈그림 4-12〉 가상 대상지 A-2 마스터플랜 105
〈그림 4-13〉 가상 대상지 a-1 평면도 106
〈그림 4-14〉 가상 대상지 a-2 평면도 106
〈그림 4-15〉 기계·금속 집적화 가상 대상지 B 위치도 108
〈그림 4-16〉 가상 대상지 B 관련 법규 검토 종합 도면 111
〈그림 4-17〉 가상 대상지 B 조감도 112
〈그림 4-18〉 가상 대상지 B 마스터플랜 114
〈그림 4-19〉 가상 대상지 B 평면도 115
〈그림 4-20〉 부동산 프로젝트 파이낸스(PF) 기본구조 118
〈그림 4-21〉 지역신용보증재단 121
〈그림 4-22〉 성장촉진자금 122
〈그림 4-23〉 일반경영안정자금 122
〈그림 4-24〉 소상공인특화자금 123
〈그림 4-25〉 소상공인긴급자금 123
〈그림 4-26〉 소공인 제품·기술 가치향상 124
〈그림 4-27〉 소상공인컨설팅 지원 124
〈그림 4-28〉 소상공인 온라인 판로 지원 125
〈그림 4-29〉 소기업·소상공인공제 126
〈그림 4-30〉 소공인 판로개척 지원 127
〈그림 4-31〉 소상공인 협업 활성화 사업 128
〈그림 4-32〉 서울시 개발제한구역 현황(2019년 12월 기준) 130
〈그림 4-33〉 집단이주 가능 대상지 131
〈그림 4-34〉 이전부지 대안 1 : 서울시 금천구 시흥동 981 일대 132
〈그림 4-35〉 이전부지 대안 2 : 서울시 구로구 온수동 69-2 일대 134
〈그림 4-36〉 이전부지 대안 3 : 서울시 구로구 오류동 49번지 일대 136
〈그림 4-37〉 이전부지 대안 4 : 경기도 시흥시 방산동 779-73번지 일대 138
〈그림 4-38〉 이전부지 대안 4 대상지 140
〈그림 4-39〉 도로의 구조·시설 기준에 관한 규칙(설계속도) 141
〈그림 4-40〉 도로의 구조·시설 기준에 관한 규칙 제10조(도로폭) 141
〈그림 4-41〉 가각 전제 142
〈그림 4-42〉 2열 획지의 가구 설계 144
〈그림 4-43〉 공장 이전 배치(공장 970개) 145
〈그림 4-44〉 공장 이전 배치(공장 1,010개) 145
〈그림 4-45〉 공장 이전 배치 마스터플랜 146
〈그림 4-46〉 디지털 관리 시스템(데이터 구축 장기 구상) 148