표제지
목차
주요 내용 및 정책제안 4
CHAPTER 1. 서론 7
1. 연구의 배경 및 목적 8
1) 연구 배경 8
2) 연구 목적 10
2. 연구의 범위 및 방법 10
1) 연구 범위 10
2) 연구 방법 12
3. 선행연구 검토 및 차별성 12
4. 기대효과 14
CHAPTER 2. 수도권 도심 내 공공주도 주택 공급 확대 정책 고찰 15
1. 수도권 도심 내 주택공급 확대 관련 정부 정책 16
1) 수도권 주택공급 기반 강화 방안 ('20.5.6. 대책, 공공재개발) 17
2) 서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안('20.8.4. 대책, 공공재건축) 20
3) 「공공주도 3080+」 대도시권 주택공급 획기적 확대방안('21.2.4. 대책, 공공 직접시행 정비사업) 22
4) 정비사업 추진방식별 비교 26
5)/4) 서울시 공공기획 민간 재개발 활성화 방안('21.5.26) 31
2. 도심 내 주택 공급 확대 정책 관련 이슈 34
1) 공공재개발(5.6대책), 공공재건축(8.4대책) 관련 이슈 34
2) 공공직접시행 정비사업(2.4대책) 관련 이슈 35
CHAPTER 3. 정비사업 추진방식에 따른 사업성 비교 분석 40
1. 공공주도 정비사업 후보지 특성 41
1) 5.6 대책 후보지 (공공재개발) 41
2) 8.4대책 후보지(공공재건축) 44
3) 2.4대책 후보지 (공공직접시행 정비사업) 44
4) 공공재개발, 공공재건축, 공공직접시행 정비사업 후보지 현황 47
2. 지역특성을 고려한 사업성 분석대상 사례지역 도출 49
3. 추진방식에 따른 사업성 및 평균분담금 비교 분석 56
1) 사업성 및 분담금 비교 분석의 목적 56
2) 민간 및 공공주도 정비사업의 사업성 영향요인 57
3) 추진 방식별 사업성 비교 분석 시나리오 설정 60
4) 사업성 및 평균 분담금 비교 분석 67
CHAPTER 4. 수도권 도심내 주택 공급 활성화를 위한 향후 과제 85
1. 기본방향: 지역별 특성을 고려한 정비사업 추진 86
1) 사례분석 대상지역의 특성 요약 86
2) 지역특성을 고려한 정비사업 추진 90
2. 도심 주택 공급 활성화를 위한 정책 과제 93
1) 유사 제도간 연계 및 한계 보완 93
2) 토지등소유자의 동의율 제고를 위한 인센티브 제고 94
3) 정비사업에 대한 공공 관리, 공공성 및 투명성의 강화 98
4) 중앙정부-자치단체간 협력 강화 및 역할 분담 102
5) 정비사업의 지속가능성 제고 104
참고문헌 106
SUMMARY 109
[부록 1] 사례분석 대상지역의 건축물 특성 비교 112
판권기 117
표 1-1. 선행연구와의 차별성 요약 13
표 2-1. 5.6 부동산 대책의 정비사업을 통한 주택 공급 17
표 2-2. 8.4 부동산 대책의 정비사업을 통한 주택공급 20
표 2-3. 공공재건축 시 주택 공급 확대 규모와 기부채납 구조 21
표 2-4. 2.4 부동산 대책 공급 규모 중 공공 주도 정비사업 방식을 통한 공급 규모 23
표 2-5. 기존 민간정비사업과 공공직접시행 정비사업의 사업절차 비교 24
표 2-6. 민간정비사업과 공공주도 정비사업간 차이점 비교 27
표 2-7. 고밀복합형 재정비촉진지구와 도심공공주택복합사업 간 주요 차이점 비교 31
표 2-8. 5ㆍ6 및 8ㆍ4대책과 서울시 6대 재개발 규제완화 비교 33
표 3-1. 공공재개발 후보지로 선정된 지역 43
표 3-2. 공공재건축 선도사업 후보지 44
표 3-3. 공공주도 선도사업 후보지로 선정된 지역 46
표 3-4. 서울특별시 구별 사업 후보지수 48
표 3-5. 사업성 분석 후보지 탐색에 활용된 지표 51
표 3-6. 후보지별 지역특성 지표에 따른 구간 분류 54
표 3-7. 민간, 공공재개발, 공공직접시행 정비사업 관련 사업성 영향 요인 비교 59
표 3-8. 사례분석 대상지역 현황 60
표 3-9. 공공주도 정비사업 방식 적용 시 사업계획(안) 대안 설정 기준 62
표 3-10. A구역 사업계획(안) 비교 63
표 3-11. B구역 사업계획(안) 비교 64
표 3-12. C구역 사업계획(안) 비교 65
표 3-13. D구역 사업계획(안) 비교 66
표 3-14. 종전자산 감정평가 기준 68
표 3-15. 사례지역 종전자산 산출 금액 69
표 3-16. 사업비 산정항목 70
표 3-17. 사업비 평가항목별 산정식 71
표 3-18. 사업비 평가항목별 산정식(앞에서 계속) 72
표 3-19. 사례지역 추정 사업비 - 민간정비사업 방식 73
표 3-20. 사례지역 추정 사업비 - 공공주도 정비사업 방식 73
표 3-21. 사례지역 주변지역 아파트 시세 75
표 3-22. 서울지역 2019~2020년 분앙가 상한제 적용단지의 시세대비 분양가격 수준 75
표 3-23. 사례지역별 추정 종후자산 76
표 3-24. 추진방식별 사례지역 사업성 비교 분석 결과 78
표 3-25. 추진방식별 사례지역 사업성 비교 분석 결과 - 일반분양가 시세대비 70% 적용 시 79
표 3-26. 사례지역 필지별 권리가액 추정결과 80
표 3-27. 사례지역 평균 분담금 추정결과 80
표 3-28. 사례지역 필지별 권리가액 추정결과 - 일반분양가 시세대비 70% 적용 시 81
표 3-29. 사례지역 평균 분담금 추정결과 - 일반분양가 시세대비 70% 적용 시 81
표 4-1. 사례분석 대상지역이 포함된 해당 동의 주요 특성 87
표 4-2. 사례분석 대상지역의 주변 시세, 조합원 비중, 임대주택 비율, 비례율 비교 88
표 4-3. 사례분석 대상지역의 특성 종합 89
그림 3-1. 공공재개발사업 후보지 현황 42
그림 3-2. 공공주도 선도사업 후보지 현황 47
그림 3-3. 공공재개발 및 공공직접시행 정비사업 후보지가 속한 37개 법정동 분포 현황 50
그림 3-4. 지표별 처리방법 예시 52
그림 3-5. 데이터 처리 흐름도 53
그림 3-6. 후보지 공간정보 및 주소정보의 결합 예시 55
부표 1. 서울시 소재 공공참여 또는 공공주도 정비사업 후보지 소속 법정동별 주요지표의 Z-score값 113
부표 2. 사례분석 대상지역의 10개 지표별 특성 비교 115