표제지
목차
연구요약 5
제1장 서론 17
1.1. 연구의 배경과 목적 18
1) 연구의 배경 18
2) 연구의 목적 21
1.2. 연구의 범위와 방법 22
1.3. 연구의 주요 착안점과 의의 23
제2장 위축된 중산층, 주거 여건은 어떻게 달라졌는가? 27
2.1. 글로벌 트렌드: 중산층 사회에서 탈중산층 사회로의 전환 28
1) 중산층은 경제성장과 사회통합의 기반 28
2) 흔들리는 중산층, 쪼그라드는 중산층 30
2.2. 한국 중산층의 현실 35
1) '90년대는 70%가 중산층인 사회 35
2) 중산층 담론: 위기, 불안, 지위 재생산 36
3) 새로운 기준에 따른 중산층의 변화 추이 42
2.3. 중산층의 주거여건: 내집 마련 가구는 늘었으나 대출 의존도가 커짐 58
1) 주택 점유형태 추이 변화 58
2) 주택 점유의 이동성: 자가 진입율과 자가 탈락율 61
3) 주택 마련 비용 부담 63
4) 주택 자산의 중요성 70
제3장 국내 외 중산층 주거 지원 정책 성과 평가 : 공공임대주택 공급을 중심으로 75
3.1. 근로자 주택: 근로복지가 주거복지 78
3.2. 조건부 임대주택: 5년 임대와 10년 임대 84
1) 과도기형 임대주택: 5년 임대 84
2) 내집 마련 연계형 10년 임대 88
3.3. 보금자리주택 150만호 건설계획의 일환: 분납임대, 장기전세 공급 95
1) 분납임대 95
2) 장기전세 99
3.4. 중산층 주거혁신 '뉴스테이', 모델을 수정한 공공지원민간임대 103
1) 뉴스테이 103
2) 공공지원 민간임대주택 106
3.5. 시범사업에 그친 반값 아파트(토지임대부 주택)와 환매조건부 주택 109
1) 토지임대부 분양주택 109
2) 환매조건부 주택 112
3.6. 공공부문의 공급하는 분양주택: 공공분양주택 113
3.7. 질 좋은 평생주택 등 최근 논의 중인 중산층 주거지원 프로그램 119
제4장 주거비 과부담에 노출된 중산층 규명 및 공공 지원 방향 모색 126
4.1. 중산층의 주거 소요(housing needs) 규명 128
1) 주거지원이 필요한 중산층 규모 산정 개요 128
2) 중산층 주거 소요 추계 결과 130
3) 중산층 주거 소요 가구 특징 분석 133
4.2. 중산층을 위한 주거 지원 방향 모색 134
1) 공급물량의 충분성 측면 135
2) 입주 자격 측면 136
3) 자가 연계성 137
4) 주거비 부담 가능성 및 장기 거주 안정성 138
제5장 결론 144
5.1. 연구의 요약 145
5.2. 연구의 한계 150
참고문헌 151
[부록] 중산층 수요자 지원 : 공적 금융을 통한 주택구입과 전월세 자금 지원 158
판권기 2
〈표 2-1〉 주요 12개국의 중산층 가구 비중과 소득 점유율 비교 25
〈표 2-2〉 소득을 기준으로 한 중산층 분류 방법 44
〈표 2-3〉 중산층 가구 비중 추이 45
〈표 2-4〉 통계청 기준과 OECD 기준에 따른 중산층의 경제적 영향력 비교 47
〈표 2-5〉 소득계층별 경상소득 증가율 48
〈표 2-6〉 가구주 연령대별 구성비 추이 49
〈표 2-7〉 소득계층별 가구주 연령 구성비 추이 50
〈표 2-8〉 가구주 연령대별 소득 분포 추이 52
〈표 2-9〉 부채가 있는 가구 비중 54
〈표 2-10〉 부채 가구 중 과도한 부채가 있는 가구 비중 54
〈표 2-11〉 (중산층) 부채 가구 중 과도한 부채 가구 비중 55
〈표 2-12〉 (전가구) 부채 가구 중 DSR 40% 초과 가구 비중 56
〈표 2-13〉 (중산층) 부채 가구 중 DSR 40% 초과 가구 비중 56
〈표 2-14〉 소득계층별 평균 소비성향 추이 56
〈표 2-15〉 가구주 연령대별 주택점유형태 추이 58
〈표 2-16〉 (중산층) 중저, 중중, 중고소득층의 주택점유형태 추이 60
〈표 2-17〉 (중산층) 연령대별 주택점유형태 추이 60
〈표 2-18〉 주택 점유형태의 이동성 62
〈표 2-19〉 (중산층 가구) 연령대별 주택 점유형태의 이동성 63
〈표 2-20〉 주택 매매가격 및 전세가격 상승률 (2011.12~2021.12) 64
〈표 2-21〉 호당 가격 및 m²당 가격 64
〈표 2-22〉 신규 아파트 분양가 추이 65
〈표 2-23〉 (자가 가구) 연소득 대비 주택가격 부담 수준 65
〈표 2-24〉 (중산층 자가가구) 연소득 대비 주택가격 부담 수준 66
〈표 2-25〉 (전세가구) 연소득 대비 전세보증금 부담 수준 66
〈표 2-26〉 (중산층 전세가구) 연소득 대비 주택가격 부담 수준 66
〈표 2-27〉 자가 가구 중 주택담보대출을 받은 가구 비중 67
〈표 2-28〉 (중산층 자가 가구) 주택담보대출 받은 가구 비중 68
〈표 2-29〉 (전세 가구) 전세자금대출을 받은 가구 비중 68
〈표 2-30〉 (중산층 전세가구) 주택담보대출 받은 가구 비중 69
〈표 2-31〉 (보증부 월세 가구) 보증금 대출을 받은 가구 비중 69
〈표 2-32〉 (중산층 보증부 월세가구) 보증금 대출 가구 비중 69
〈표 2-33〉 가계 자산 구조 (2021년 기준) 70
〈표 2-34〉 (중산층 가구) 연령대별 가계 자산 구조 (2021년 기준) 70
〈표 3-1〉 자가 가구 및 신규 주택건설호수 77
〈표 3-2〉 주택 200만호 건설계획('90-'92)시 추진된 소득계층별 주택공급 계획 80
〈표 2-3〉 근로자 주택의 공급대상업체 및 공급대상자 변화 81
〈표 2-4〉 일본 급여주택(給与住宅) 재고 추이('63-'18) 83
〈표 3-5〉 10년임대 도입 시점의 공공임대주택 유형별 입주자격 비교 90
〈표 3-6〉 민간 참여 유인을 위한 지원 내용(5년 및 10년 공공임대) 90
〈표 3-7〉 보금자리주택 150만호 계획 추진시 보금자리주택의 유형 95
〈표 3-8〉 분납임대주택 분납금 산출방식 97
〈표 3-9〉 오산세교 분납임대(59㎡) 시범사업 분납금 추정치 99
〈표 3-10〉 장기전세주택 입주자격 기준 102
〈표 3-11〉 변경된 장기전세주택 입주자격 기준('09년 vs '21년) 102
〈표 3-12〉 기업형 임대사업자 기금 융자 금리 개선 105
〈표 3-13〉 민간임대주택(기업형 → 공공지원) 개편 107
〈표 3-14〉 공공지원민간임대주택과 뉴스테이 제도 비교 107
〈표 3-15〉 공공지원민간임대주택 입주자격 및 공급방식 107
〈표 3-16〉 공공지원민간임대리츠 기금 융자한도 및 융자금리 108
〈표 3-17〉 토지임대부 분양주택 공급 사례 111
〈표 3-18〉 보금자리 및 공공택지지구 내 공공분양 공급 비율 비교 116
〈표 3-19〉 지분적립형 분양주택 운영구조 121
〈표 3-20〉 이익공유형 주택 수분양자의 환매가격 기준(환매 가격 비율) 121
〈표 3-21〉 공공자가주택(이익공유형, 지분적립형) 입주자격 및 공급방식 122
〈표 3-22〉 분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택 입주자격 및 공급방식 123
〈표 3-23〉 분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택 단계별 사업구조 123
〈표 4-1〉 주거비 과부담 측면의 탈 중산층 위기 가구 규모 132
〈표 4-2〉 주거비 과부담에 노출된 중산층 가구의 특징 134
〈표 4-3〉 서민ㆍ중산층을 위한 기존 주택 프로그램 평가 142
[그림 1-1] 기존의 중산층을 위한 부담가능한 주택 프로그램 연혁 20
[그림 2-1] 주요 12개국의 소득계층별 비중(2010년) 26
[그림 2-2] 소득불평등과 중산층 비중간의 관계 26
[그림 2-3] 미국 중산층 가구 비중 추이 26
[그림 2-4] 미국 중산층의 소득 점유율 추이 26
[그림 2-5] 영국의 지니계수 추이 31
[그림 2-6] 미국ㆍ영국ㆍOECD 세대별 중산층 가구 비중 32
[그림 2-7] OECD 회원국의 중산층 소득합계 대비 고소득층 소득합계 33
[그림 2-8] 중산층(중위소득 50~150% 이하) 가구 비중 추이 35
[그림 2-9] 통계청 공표 자료: 소득계층별 가구 추이 36
[그림 2-10] 중산층(소득 10분위 중 5~8분위)의 소득이동성 추이 39
[그림 2-11] 통계청의 사회조사 결과: 계층 이동성 40
[그림 2-12] 통계청 기준: 소득계층별 가구 비중 45
[그림 2-13] OECD 기준: 소득계층별 가구 비중 45
[그림 2-14] 통계청 기준: 소득계층별 소득점유율 46
[그림 2-15] OECD 기준: 소득계층별 소득점유율 46
[그림 2-16] 통계청 기준: 소득계층별 소비지출 점유율 46
[그림 2-17] OECD 기준: 소득계층별 소비지출 점유율 46
[그림 2-18] 연령대별 가구 비중 49
[그림 2-19] 중산층 연령대별 연소득 추이 51
[그림 2-20] 중산층 연령대별 총자산 추이 51
[그림 2-21] 19~34세 가구의 소득 분포 53
[그림 2-22] 35~44세 가구의 소득 분포 53
[그림 2-23] 45~55세 가구의 소득 분포 53
[그림 2-24] 55~64세 가구의 소득 분포 53
[그림 2-25] 65세 이상 가구의 소득 분포 53
[그림 2-26] 가계 처분가능소득 대비 가계부채 총액 비율 (2020년 기준) 57
[그림 2-27] 가계 대출 및 주택담보대출 추이 57
[그림 2-28] 주택점유형태별 비중 추이 59
[그림 2-29] 소득계층별 자가 가구 추이 59
[그림 2-30] 소득계층별 전세 가구 추이 59
[그림 2-31] 소득계층별 보증부 월세 가구 추이 59
[그림 2-32] 중산층 연령대별 자가점유율 추이 61
[그림 2-33] 중산층 연령대별 전세거주율 추이 61
[그림 2-34] 중산층 연령대별 보증부 월세 추이 61
[그림 2-35] 신규 분양 아파트 분양가 추이 65
[그림 2-36] OECD 회원국: 전체 가구의 가계자산 구성 (2020년 기준) 71
[그림 2-37] OECD 회원국: 중산층 총자산 중 주택자산이 차지하는 비중(2020년) 71
[그림 2-38] OECD 회원국: 가계 부채 중 주택담보대출이 차지하는 비중 72
[그림 2-39] OECD 회원국: 전체 가구 중 주택담보대출을 받은 가구 비중 72
[그림 2-40] 주택 보유 여부에 따른 순자산 차이(중산층) 73
[그림 2-41] 주택 보유 여부에 따른 순자산 차이(전체가구) 73
[그림 3-1] 근로자 주택 공급(승인 기준) 추이 82
[그림 3-2] 5년임대 분양전환실적('09-'20) 88
[그림 3-2] 주거복지 지원 로드맵('03년) 상의 소득계층별 수요자 지원방향 89
[그림 3-3] 판교 10년 임대주택 분양전환 관련 갈등 93
[그림 3-4] 10년 공공임대주택의 공급(승인 기준) 추이 94
[그림 3-5] 10년임대 공급실적 및 분양전환 누계 추이('04-'20) 94
[그림 3-6] 분납임대주택의 공급(승인 기준) 추이 98
[그림 3-7] 장기전세주택의 공급(승인 기준) 추이 101
[그림 3-8] 공공분양주택 공급(승인 기준) 실적 추이 115
[그림 3-9] 공공분양 기금운용 금액 및 누계 115
[그림 3-10] 지분적립형 분양주택 운영 예시 120
[그림 3-11] 중산층 및 내집 마련 가능 계층을 위한 임대주택 정책 추진 연혁 125
[그림 4-1] 주거비 과 부담에 노출된 중산층 가구 분석 대상 129
[그림 4-2] 주거비 과부담에 노출된 중산층 가구 규모 131
[Box 2.1] 중산층 컨센서스 (Middle Class Consensus) 30
[Box 2.2] OECD(2019) 중산층(middle-income class) 정의 34
[Box 2.3] 서민(庶民) 담론: 계층적 위치와 중산층과의 관계 41
[Box 2.4]/[Box 2.5] 가계 대출 중 주택담보대출이 56%를 차지 57
[Box 2.5]/[Box 2.6] OECD 회원국: (전가구) 가계 자산 중 주택자산이 가장 큰 비중을 차지(50.4%) (중산층) 가계 자산의 51.8%가 주택 자산 71
[Box 3.1] 근로자 주택의 성과와 한계 83
[Box 3.2] 일본형 근로자 주택 '급여주택(給与住宅)' 83
[Box 3.3] 뉴질랜드의 Rent to Buy(PHO:Progressive Home Ownership 중 하나) 117
[Box 3.4] 우리나라의 공공주택에 해당되는 영국의 어포더블 하우징 (Rent to Buy, Intermediate Rent, Rent to Save, London Living Rent) 117
〈표 부-1〉 근로자 서민 주택구입자금 대출금리('13년 기준) 159
〈표 부-2〉 생애최초 주택구입자금 지원 추진연혁 161
〈표 부-3〉 출시 당시 보금자리론(기본형) 대출조건 163
〈표 부-4〉 디딤돌 대출 이자부담 비교표 166
〈표 부-5〉 도입 초기 공유형 모기지(수익/손익) 프로그램 개요 168
[그림 부-1] 근로자서민 주택구입 및 생애최초구입자금 운용실적('94-'14) 162
[그림 부-2] 한국주택금융공사 보금자리론 공급추이('04-'21) 164
[그림 부-3] 내집마련 디딤돌 대출 통폐합 구조도 165
[그림 부-4] 중산층 주거지원을 위한 기금융자 프로그램 운용실적('13-'19) 169
부록박스목차
[Box 1] 호주의 Open doors-Shared Home Ownership 169