표제지
목차
요약 4
Ⅰ. 서론 18
1. 연구목적 19
가. 연구목적 19
나. 연구의 필요성 20
2. 연구범위와 방법 21
가. 선행연구 21
나. 연구범위와 방법 24
Ⅱ. 지방세 시가표준액 제도 25
1. 지방세 시가표준액 체계 26
가. 지방세 시가표준액 26
나. 유형별 지방세 시가표준액 28
다. 시가표준액 조정기준의 법적 성격 29
2. 부동산 공시가격 제도 30
가. 부동산 공시제도의 도입배경 30
나. 부동산 공시가격 조사ㆍ산정 체계 33
다. 국토교통부의 주택가격 산정기준 37
라. 부동산 공시가격 조사ㆍ산정 주체 39
3. 조세법상 재산평가와 과표산정 체계 40
가. 국세의 재산평가 40
나. 국세와 지방세 재산평가 비교 43
Ⅲ. 주요국의 조세목적 재산평가 제도 45
1. 총설 46
2. 미국 47
가. 부동산 과세제도 47
나. 부동산 평가제도 48
3. 일본 50
가. 부동산 과세제도 50
나. 부동산 평가제도 51
4. 영국 52
가. 부동산 과세제도 52
나. 부동산 평가제도 53
5. 독일 55
6. 기타 국가 56
가. 캐나다 56
나. 덴마크 59
7. 시사점 62
Ⅳ. 시가표준액 현황 및 문제점 65
1. 개설 66
2. 토지 시가표준액 현황 및 문제점 68
가. 공시지가 현황 68
나. 토지 시가표준액의 문제점 69
3. 주택 시가표준액 현황 및 문제점 72
가. 주택 공시가격 현황 72
나. 주택 공시가격의 문제점 80
4. 건축물 시가표준액 현황 및 문제점 84
가. 건축물 시가표준액 현황 84
나. 건축물 시가표준액의 문제점 89
5. 종합검토 95
Ⅴ. 시가표준액 제도 운영 체계 재설계 방안 98
1. 개선원칙 99
2. 부동산평가와 과세 일원화 방안 101
가. 단계별 일원화 방안 101
나. 단계별 일원화 방안의 장단점 검토 103
3. 건축물과 토지 일체 평가 제도 도입 방안 105
가. 표준가격기준액 105
나. 개별 상업용 건축물 시가표준액 산정방식 108
다. 호 단위 상업용 건축물 시가표준액 산정방식 110
4. 국세청 기준시가와 시가표준액 통합평가 방안 111
가. 기준시가와 시가표준액 비교 111
나. 분석 결과 검토 115
다. 개선방안 116
5. 시가표준액 행정체계 개선 방안 118
가. 부동산공시가격 관련 행정체계 118
나. 해외의 과세 목적 평가 전문기관 사례 121
다. 시가표준액 행정체계 개편 방안 123
Ⅵ. 결론 126
1. 요약 127
2. 정책제언 128
참고문헌 131
[부록] 136
판권기 143
〈표 Ⅰ-1〉 선행연구 정리 23
〈표 Ⅱ-1〉 지방세 과세표준과 시가표준액 관계 27
〈표 Ⅱ-2〉 지가체계 일원화 추진연혁 31
〈표 Ⅱ-3〉 주택가격 공시제도 도입ㆍ추진 경위 32
〈표 Ⅱ-4〉 표준(공동)주택가격 산정기준과 법체계 38
〈표 Ⅲ-1〉 뉴욕시 재산세 계산구조 48
〈표 Ⅲ-2〉 잉글랜드 지역의 카운슬세 평가등급별 가격대 54
〈표 Ⅲ-3〉 캐나다 주ㆍ준주별 과세주체 및 평가주체 58
〈표 Ⅲ-4〉 주요국의 부동산 과세 및 평가주체 비교 64
〈표 Ⅳ-1〉 시도별, 부동산유형별 공시가격 현실화율 비교 67
〈표 Ⅳ-2〉 시도별 공시지가 현실화율 비교 69
〈표 Ⅳ-3〉 전국 주택유형별 비율 72
〈표 Ⅳ-4〉 시도별 단독주택 공시가격 현실화율 비교 73
〈표 Ⅳ-5〉 시도 및 주택유형별 2022년 공동주택 공시가격 76
〈표 Ⅳ-6〉 시도별 공동주택 공시가격 현실화율 비교 77
〈표 Ⅳ-7〉 시도별 아파트 공시가격 현실화율 비교 78
〈표 Ⅳ-8〉 시도별 연립다세대 공시가격 현실화율 비교 79
〈표 Ⅳ-9〉 공동주택가격 의견청취 위원회 구성 및 심의사항 81
〈표 Ⅳ-10〉 공동주택 공시가격 이의신청 현황 83
〈표 Ⅳ-11〉 재산세 과세대상 구분별 과표 상승률 86
〈표 Ⅳ-12〉 한국부동산원 건축물 유형별 건물신축단가 87
〈표 Ⅳ-13〉 주상복합 현황에 따른 유형 분류안 88
〈표 Ⅳ-14〉 오피스텔 현황에 따른 유형 분류안 88
〈표 Ⅳ-15〉 건물신축가격기준액 추이 91
〈표 Ⅳ-16〉 「건축법」의 고층ㆍ준초고층ㆍ초고층 건축물의 정의 92
〈표 Ⅳ-17〉 초고층 건축물 현황 93
〈표 Ⅳ-18〉 연면적 10만㎡초과 건물 중 층별 구분분포 93
〈표 Ⅳ-19〉 일반 건축물과 초고층 건축물 비교 94
〈표 Ⅴ-1〉 시도별 상업용 건축물 환원이율 107
〈표 Ⅴ-2〉 시도별 상업용 건축물 수익가격 수준 108
〈표 Ⅴ-3〉 상가 건축물 시가표준액 지수(안) 110
〈표 Ⅴ-4〉 기준시가와 시가표준액 111
〈표 Ⅴ-5〉 지역별 고시가격 비교 112
〈표 Ⅴ-6〉 현실화 수준 비교 112
〈표 Ⅴ-7〉 현실화 수준 비교 113
〈표 Ⅴ-8〉 오피스텔 토지-건물 일체평가시 토지의 비중 분석 113
〈표 Ⅴ-9〉 상가 토지-건물 일체평가시 토지의 비중 분석 114
〈표 Ⅴ-10〉 오피스텔의 토지와 건물 비율 분포 114
〈표 Ⅴ-11〉 상가의 토지와 건물 비율 분포 115
〈표 Ⅴ-12〉 공시가격제도 운영 현황 120
〈그림 Ⅰ-1〉 연구분석 틀 24
〈그림 Ⅱ-1〉 시가표준액 결정 및 고시 절차 29
〈그림 Ⅱ-2〉 공동주택가격 공시절차도 36
〈그림 Ⅳ-1〉 시도별 공동주택의 유형별 분포도 75
〈그림 Ⅳ-2〉 연도별 공동주택 공시가격 변동률 75
〈그림 Ⅳ-3〉 공동주택 가격조사 검토 업무절차도 80
〈그림 Ⅳ-4〉 공동주택 공시목록 결정 과정 82
〈그림 Ⅳ-5〉 재산세 과세표준 비중 변화 85
〈그림 Ⅳ-6〉 건물신축가격기준액, 생산자물가, 건설노임단가 변동률 비교 90
〈그림 Ⅳ-7〉 연도별 ㎡당 건물신축가격기준액 및 증가율 추이 90
〈그림 Ⅴ-1〉 공동주택 공시가격 조사산정 개선방향 100
〈그림 Ⅴ-2〉 단계별 평가 및 과세 일원화 방안 102
〈그림 Ⅴ-3〉 표준가격기준액 산정식 105
〈그림 Ⅴ-4〉 상업용 건축물 및 서울시 상권 분포 106
〈그림 Ⅴ-5〉 표준임대료 산정식 107
〈그림 Ⅴ-6〉 토지 건축물 비율 109
〈그림 Ⅴ-7〉 유동인구 데이터 생성절차 109
〈그림 Ⅴ-8〉 상업용 건축물 개별시가표준액 산정식(안) 110
〈그림 Ⅴ-9〉 한국부동산원 조직도 118
〈그림 Ⅴ-10〉 한국부동산원 조직도 119
〈그림 Ⅴ-11〉 공동주택가격 조사ㆍ산정 체계도 119
〈그림 Ⅴ-12〉 뉴욕시의 유사 매매사례 주택 선정 예시 122
〈그림 Ⅴ-13〉 시도별 공정가격검증 기능 통합화 방안 124
〈그림 Ⅴ-14〉 공동주택 공시가격 산정 지원 전문기관 구성안 125
〈부표 1〉 경기도 시군별 2022년 공동주택 공시가격 136
〈부표 2〉 경기도 시군별 2022년 아파트 공시가격 137
〈부표 3〉 경기도 시군별 2022년 빌라 공시가격 138
〈부표 4〉 경기도 시군별 2021년 다세대 공시가격 139
〈부표 5〉 경기도 시군별 2021년 공동주택 공시가격 현실화율 및 COD 140
〈부표 6〉 기준시가와 시가표준액 비교 분석표-1 141
〈부표 7〉 기준시가와 시가표준액 비교 분석표-2 142