표제지
목차
주요 내용 및 정책제안 4
CHAPTER 1. 연구의 개요 7
1. 연구의 배경 및 목적 8
2. 연구의 범위 및 방법 13
3. 선행연구와의 차별성 17
4. 연구의 기대효과 19
CHAPTER 2. 전세 레버리지와 주택시장 20
1. 전세 레버리지 리스크의 정의 21
1) 전세 레버리지 매입의 정의 21
2) 전세 레버리지 리스크의 정의 33
2. 전세와 주택시장 39
1) 전세시장 성립 조건 39
2) 전세제도 관련 가설과 전세 공급 유인 41
3) 전세시장과 매매시장 48
3. 소결 65
1) 전세 레버리지 리스크 정의 65
2) 전세와 주택시장 67
CHAPTER 3. 전세 레버리지 리스크 추정 70
1. 분석 개요 및 분석 방법 71
1) 분석의 구성 71
2) 미시적 리스크 추정 방법 72
3) 거시적 리스크 추정 모형 79
2. 전세 레버리지 리스크 추정 결과 89
1) 전세 레버리지 미시적 리스크 추정 결과 89
2)/3) 전세 레버리지 거시적 리스크 추정 결과 121
3. 소결 136
1) 전세 레버리지 미시적 리스크 추정 결과 136
2) 전세 레버리지 거시적 리스크 추정 결과 139
CHAPTER 4. 전세 레버리지 리스크 대응방안 142
1. 제도상 문제점 검토 143
2. 정책 대응방안 146
CHAPTER 5. 결론 및 향후 과제 151
1. 연구의 결론 152
1) 연구배경 및 목적 152
2) 전세 레버리지 리스크 정의 153
3) 전세와 주택시장 관계 155
4) 전세 레버리지 미시적 리스크 추정 결과 157
5) 전세 레버리지 거시적 리스크 추정 결과 160
2. 연구의 한계와 향후 과제 163
참고문헌 165
SUMMARY 170
판권기 173
표 1-1. 선행연구와의 차별성 18
표 2-1. 주체별 전세제도의 특징 24
표 2-2. 자금조달계획서 제출 및 증명 관련 제도 연혁 28
표 2-3. 전세 레버리지 매입의 정의와 측정 가능성 종합 32
표 2-4. 경제학적 리스크 35
표 2-5. 가설별 특징 비교 43
표 2-6. 전월세 전환율과 수신금리 추이 45
표 2-7. 전세와 월세의 특징 비교 47
표 2-8. 시간가변 그랜져 인과성 검정 결과(Tp=24) 52
표 2-9. 시간가변 그랜져 인과성 검정 결과(T0=36) 52
표 2-10. 시간가변 그랜져 인과성 검정 결과(T0=48) 53
표 2-11. 시간가변 그랜져 인과성 검정 결과(T0=60) 53
표 2-12. 시간가변 그랜져 인과성 검정 결과(공통 시점) 55
표 2-13. 사후수렴 검정 결과 61
표 3-1. 분양가상한제 적용주택의 전매행위 제한기간(입주자 선정일로부터 소요 기간) 81
표 3-2. 매매가격 하락에 따른 보증금 미반환 위험 주택수 추정 결과 92
표 3-3. 매매가격 하락에 따른 보증금 미반환 위험 주택수 추정 결과 93
표 3-4. 매매가격 하락에 따른 보증금 미반환 위험 주택수 추정 결과 95
표 3-5. 매매가격 하락에 따른 보증금 미반환 위험 주택수 추정 결과 96
표 3-6. 매매가격 하락에 따른 보증금 미반환 위험 주택수 추정 결과 97
표 3-7. 분석 표본 100
표 3-8. 기초통계 100
표 3-9. 2021년 임대보증금 보유가구 현황 : 부동산 유형별 101
표 3-10. 2021년 임대보증금 보유가구 현황 : 부동산 유형별 102
표 3-11. 2021년 임대보증금 보유가구 현황 : 보유주택 수별 103
표 3-12. 2021년 임대보증금 보유가구 현황 : 소득 분위별(전국) 104
표 3-13. 2021년 임대보증금 보유가구 리스크 분석 : 보유주택 수별 106
표 3-14. 2021년 임대보증금 보유가구 리스크 분석 : 연령대별 106
표 3-15. 2021년 임대보증금 보유가구 리스크 분석 : 소득분위별 107
표 3-16. 2021년 금리수준에 따른 리스크 변화 시뮬레이션 : 전국 115
표 3-17. 전세 레버리지 기대 수익률이 매매거래량에 미치는 영향 123
표 3-18. 전세 레버리지 기대 수익률이 전세거래량에 미치는 영향 125
표 3-19. 전세 레버리지 기대 수익률이 법원 경매 건수에 미치는 영향 127
표 3-20. 전세 레버리지 기대 수익률이 미낙찰 경매 건수에 미치는 영향 129
표 3-21. 주요 결정요인의 경매에 대한 기여도 130
표 3-22. 주요 결정요인의 미낙찰 경매에 대한 기여도 131
그림 2-1. 1980~2020년 점유형태 추이 44
그림 2-2. 2014~2021년 전월세 거래량 46
그림 2-3. 전세와 매매의 시간가변 그랜져 인과성 검정 51
그림 2-4. 전세와 매매의 시간가변 그랜져 인과성 검정(공통 시점) 54
그림 2-5. 깁스샘플링 사후분포 60
그림 2-6. 매매가격이 전세가격에 미치는 시간가변적인 영향력 61
그림 2-7. 매매가격이 전세가격에 미치는 시간가변적인 영향력 62
그림 2-8. 전세가격이 매매가격에 미치는 시간가변적인 영향력 63
그림 2-9. 전세가격이 매매가격에 미치는 시간가변적인 영향력 64
그림 3-1. 자금조달계획서 월별 신고 추이 89
그림 3-2. 보증금 승계 매입 월별 신고 추이 90
그림 3-3. 보증금 승계 매입 비율 추이 91
그림 3-4. 보증금 미반환 위험 주택 비율 추이(0% 계약갱신청구) 92
그림 3-5. 보증금 미반환 위험 주택 비율 추이(25% 계약갱신청구) 94
그림 3-6. 보증금 미반환 위험 주택 비율 추이(50% 계약갱신청구) 95
그림 3-7. 보증금 미반환 위험 주택 비율 추이(75% 계약갱신청구) 97
그림 3-8. 보증금 미반환 위험 주택 비율 추이(100% 계약갱신청구) 98
그림 3-9. 보증금 미반환 위험 주택수 추정결과 99
그림 3-10. 보증금 미반환 위험 주택 비율 추이 99
그림 3-11. 2021년 주택가격 하락률에 따른 리스크 시뮬레이션 : 전국 108
그림 3-12. 주택가격 하락률에 따른 리스크 시뮬레이션 : 보유주택 수(전국) 110
그림 3-13. 주택가격 하락률에 따른 리스크 시뮬레이션 : 연령대(전국) 112
그림 3-14. 2021년 주택가격 하락률에 따른 리스크 시뮬레이션 : 소득분위(전국) 114
그림 3-15. 2021년 금리수준 기준 리스크 변화 시뮬레이션 : 보유주택수별(전국) 116
그림 3-16. 2021년 금리수준 기준 리스크 변화 시뮬레이션 : 연령별(전국) 118
그림 3-17. 2021년 금리수준 기준 리스크 변화 시뮬레이션 : 소득분위별(전국) 120
그림 3-18. 전세 레버리지의 경매 발생 기여도 133
그림 3-19. 전세 레버리지의 미낙찰 경매 발생 기여도 135