표제지
목차
연구요약 7
정책쟁점 11
제1장 서론 22
1.1. 연구의 배경과 목적 22
1.2. 연구의 범위와 방법 25
제2장 선행연구 검토를 통한 중장기 전략의 원칙 29
2.1. 자산불평등과 주택 관련 이론 검토 29
1) 주택부문에 대한 인식 전환 29
2) 사회통합적 관점에서 기존 공공임대주택 공급방식 평가 30
2.2. 사회통합을 위한 공공임대주택 공급체계의 재검토 33
2.3. 사회통합 및 재정비 관련 선행연구 검토 35
2.4. 사회통합과 정비 관련 제도 변화 41
2.5. 소결(노후공공임대주택 재정비 원칙) 42
제3장 해외 장기임대단지 정비 정책 및 사례분석 45
3.1. 일본 45
1) 공공임대주택 45
2) 공영주택 정비 지원 제도 48
3.2. 미국 60
1) 미국의 공공임대주택 공급 정책 60
2) 입주자 기준 및 설계ㆍ품질 61
3) 입지 및 운영관리 62
4) 공공임대주택 재건축을 통한 소득혼합 주거지 개발 : HOPE Ⅵ 64
5) 최근 정책동향 69
3.3. 영국 70
1) 영국의 단지재생 개요 70
2) 주요 사업내용 71
3) 소요재원 74
4) 주요 사례 : 런던광역시 74
5) 주요 성과와 한계 78
6) 최근 정책동향 79
3.4. 싱가포르 80
1) 싱가포르 공공주택 공급방식 80
2) 전면재건축 방식 적용 사례 : 공공주택 재건축 방식(SERS) 81
3) 기타 전면재건축 방식 : VERS 85
3.5. 소결 86
제4장 국내 장기임대단지 정비 정책 및 사례분석 91
4.1. 장기임대단지 재정비 관련 제도의 변화 91
1) 장기공공임대주택 현황 91
2) 관련 제도의 변천 92
3) 장기공공임대주택의 입주자의 삶의 질 향상을 위한 제도 마련 94
4) 『장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법』 제ㆍ개정 목적 96
4.2. 주거복지동 사업의 등장 96
1) 주거복지동 주택사업 개요 및 현황 97
2) 주거복지동 사례 98
4.3. 서울시 공공임대단지 재정비 사업 100
1) 서울 공공임대주택 관련 제도 변화 100
2) 서울시 공공임대 재정비 단지 선정 103
3) 서울 하계5단지 재정비사업 104
제5장 노후장기임대단지 유형별 전략 구상 110
5.1. 단지별 현황조사 및 특성 110
1) 조사 개요 110
2) 지역별 현황 111
3) 현황 분석 112
5.2. 중장기 전략을 위한 지표 및 대상지 선정 129
5.3. 유형별 중장기 전략 구상 137
1) AHP 분석을 통한 가중치 도출 137
2) 사업실현 가능성을 고려한 유형화 138
3) 유형별 중장기 재정비 전략 145
제6장 재정비 사업 구상 및 모의적용 165
6.1. 대상지 선정 및 기본 전제 165
6.2. 서울 OO7 단지 모의적용 168
6.3. 서울 △△5단지 모의적용 184
1)/2) 재정비 기본구상 185
2) 이주대책 구상 189
3) 사업성 분석 190
6.4. 소결 198
제7장 결론 202
7.1. 제도개선 방안 202
7.2. 장기공공임대단지 재정비 중장기 전략 215
7.3. 연구의 한계와 향후 과제 219
참고문헌 222
[부록 1] 재정비Pool단지 리스트 및 그룹별 분류 228
[부록 2] 필지 미분할단지 233
[부록 3] 저층임대단지 엘리베이터 설치 현황 236
[부록 4] AHP설문조사 양식 237
판권기 2
[표 1-1] 지역ㆍ유형별 노후장기임대주택 현황(2023.3월 기준) 26
[표 1-2] 조사 대상 단지 26
[표 2-1] 장기임대주택 재정비 및 소셜믹스 관련 선행연구 검토 36
[표 3-1] 일본의 공공주택 종류 46
[표 3-2] 방재ㆍ안전교부금 지원분야 47
[표 3-3] 일본 공영주택 및 공사주택 전국세대수 48
[표 3-4] 건설비 등 지원주체 51
[표 3-5] 도쿄도 도영주택 등 공급현황 54
[표 3-6] 하치오지시 나가부사지구 마을만들기 프로젝트 사업개요 55
[표 3-7] 재건축 사업에 있어 임시 이주 지원 56
[표 3-8] 무카이하라주택 재생사업 사업개요 57
[표 3-9] 오사카시 시영주택 공급현황 57
[표 3-10] 2022년도 마에바시시 공공임대주택 공급 및 지원 관련 예산금액 59
[표 3-11] 미국의 공공임대주택 수 변화: 1949~2019년 61
[표 3-12] 공공임대주택 운영기관 특징(2019년 기준) 63
[표 3-13] 런던 단지재생 사업 시행 전까지의 주요 절차 75
[표 3-14] 싱가포르 주택부문 주요 지표 변화 81
[표 3-15] HDB 신규 개발 트렌드와 재건축 단지 선정 83
[표 4-1] 장기공공임대주택 종류 92
[표 4-2] 재정비 관련 정책 현황 101
[표 4-3] 재정비 관련 사업방식 101
[표 4-4] 재정비 관련 제도 및 대상사업간의 적합여부 102
[표 4-5] 이주대책부지 검토 대상 104
[표 4-6] 하계5단지 건축 현황 106
[표 4-7] 하계5단지 전용면적별 타겟 및 공간구성 기본방향 107
[표 4-8] 하계5단지 필요 생활 SOC 도출 프로세스 107
[표 4-9] 하계5단지 기본구상(안) 건축개요 108
[표 5-1] 단지 기본정보 조사항목 110
[표 5-2] 로직트리에 따른 조사항목 110
[표 5-3] 지역별 노후장기공공임대단지 조사대상 추출 현황 112
[표 5-4] 지역별ㆍ용도지역 별 단지 수 114
[표 5-5] 지역 및 임대유형별 합필단지 현황 115
[표 5-6] 지역 및 임대유형별 경과년수 현황 117
[표 5-7] 세대수 및 임대유형별 임대주택 현황 119
[표 5-8] 300세대 미만 단지 119
[표 5-9] 2000세대 이상 단지 119
[표 5-10] 지역별 6개월 이상 장기공실현황 120
[표 5-11] 공실률 상위 10개 단지 121
[표 5-12] 여유용적률 높은 단지(A그룹, 상위10개) 123
[표 5-13] 여유용적률 높은 단지(B그룹, 상위10개) 123
[표 5-14] 전용면적 및 지역별 세대수 현황 124
[표 5-15] E/V미설치 단지 126
[표 5-16] E/V 설치유무에 따른 공가율 126
[표 5-17] 그린리모델링 사업추진율 상위 10개 단지 128
[표 5-18] 로직트리 지표 선정 및 기준 132
[표 5-19] 지역별ㆍ임대유형별 재정비 중장기전략 수립 대상 pool 현황 135
[표 5-20] C3 우선순위 검토 진단요소 특성 136
[표 5-21] 표준화점수 산출 예시(SU004) 139
[표 5-22] 단지 유형별 지역거점화 현황 143
[표 5-23] 지역거점화에 따른 지역별 재정비 전략 수립 pool 유형화 143
[표 5-24] 서울OO1 단지개요 146
[표 5-25] 서울OO1 유형① 선정지표 검토_이주대책가능성 148
[표 5-26] 서울OO1 유형① 선정지표 검토_개발잠재력 148
[표 5-27] 서울OO1 유형① 선정지표 검토_지역거점화 148
[표 5-28] 서울△△7 단지개요 151
[표 5-29] 서울△△7 유형② 선정지표 검토_이주대책가능성 153
[표 5-30] 서울△△7 유형② 선정지표 검토_개발잠재력 153
[표 5-31] 서울△△7 유형② 선정지표 검토_지역거점화 153
[표 5-32] 대전◎◎ 단지개요 156
[표 5-33] 대전◎◎ 유형③ 선정지표 검토_이주대책가능성 157
[표 5-34] 대전◎◎ 유형③ 선정지표 검토_개발잠재력 157
[표 5-35] 대전◎◎ 유형③ 선정지표 검토_지역거점화 158
[표 5-36] 대전◎◎ 인접 부지 개요 158
[표 5-37] 분당◇◇6 단지개요 160
[표 5-38] 분당◇◇6 유형④ 선정지표 검토_이주대책가능성 161
[표 5-39] 분당◇◇6 유형④ 선정지표 검토_개발잠재력 161
[표 5-40] 분당◇◇6 유형④ 선정지표 검토_지역거점화 162
[표 5-41] 재정비 전략 pool에 포함된 1기 신도시 내 노후공공임대단지 164
[표 6-1] 통합공공임대주택 공급기준 등 166
[표 6-2] 2022년 1월 통합공공임대주택 입주자 모집 개요 166
[표 6-3] 서울OO7 단지 현황 169
[표 6-4] 건축개요(서울OO7) 170
[표 6-5] 시설별 면적표(서울OO7) 171
[표 6-6] 분양면적표(서울OO7) 172
[표 6-7] 강서구 OO동 노후단지 현황(2022.10 기준) 174
[표 6-8] 서울OO7 분석 시나리오 175
[표 6-9] 재정비 시 공급유형별 세대수(서울OO7) 175
[표 6-10] 시나리오 2안의 세대수 기준(서울OO7) 175
[표 6-11] 용지비 추정(서울OO7) 176
[표 6-12] 조성공사비 추정(서울OO7) 177
[표 6-13] 조사설계비(서울OO7) 177
[표 6-14] 제영향평가비(서울OO7) 178
[표 6-15] 기타조성비(서울OO7) 178
[표 6-16] 조성비 총계(서울OO7) 178
[표 6-17] 철거비 추정(서울OO7) 178
[표 6-18] 이주대책비 추정(서울OO7) 179
[표 6-19] 이주대책비 추정(서울OO7) 179
[표 6-20] 조성원가 추정(서울OO7) 179
[표 6-21] 건축공사비(서울OO7) 180
[표 6-22] 건축공사비 추정(서울OO7) 180
[표 6-23] 분양회수금액(서울OO7) 181
[표 6-24] 영구임대주택의 유형별 임대보증금 및 임대료(서울OO7) 181
[표 6-25] 통합임대주택의 유형별 임대보증금 및 임대료(서울OO7) 182
[표 6-26] 시나리오별 사업성 분석 결과(서울OO7) 183
[표 6-27] 서울△△5단지 현황 184
[표 6-28] 건축개요(서울△△5) 186
[표 6-29] 시설별 면적표(서울△△5) 187
[표 6-30] 서울△△5단지 분양면적표 188
[표 6-31] 서울△△5 분석 시나리오 191
[표 6-32] 재정비 시 공급유형별 세대수(서울△△5) 191
[표 6-33] 시나리오 2안의 세대수 기준(서울△△5) 191
[표 6-34] 용지비 추정(서울△△5) 192
[표 6-35] 조성공사비 추정(서울△△5) 192
[표 6-36] 조사설계비(서울△△5) 193
[표 6-37] 제영향평가비(서울△△5) 193
[표 6-38] 기타조성비(서울△△5) 193
[표 6-39] 조성비 계(서울△△5) 193
[표 6-40] 철거비 추정(서울△△5) 194
[표 6-41] 이주대책비 추정(서울△△5) 194
[표 6-42] 이주대책비 추정(서울△△5) 194
[표 6-43] 조성원가 추정(서울△△5) 195
[표 6-44] 건축공사비(서울△△5) 195
[표 6-45] 건축공사비 추정 계(서울△△5) 196
[표 6-46] 분양회수금액(서울△△5) 196
[표 6-47] 영구임대주택의 유형별 임대보증금 및 임대료(서울△△5) 197
[표 6-48] 통합임대주택의 유형별 임대보증금 및 임대료(서울△△5) 197
[표 6-49] 시나리오별 사업성 분석 결과(서울△△5) 198
[표 6-50] 모의적용 대상지간 재정비 전후 비교 201
[표 7-1] 기본계획 수립ㆍ시행 관련 법 개정안 203
[표 7-2] 기본계획 수립ㆍ시행 관련 령 개정안 204
[표 7-3] 실태조사 관련 법 개정안 205
[표 7-4] 실태조사 관련 령 개정안 205
[표 7-5] 이주대책 관련 법 개정안 206
[표 7-6] 이주대책 관련 령 개정안 206
[표 7-7] 국가 재정지원 근거 관련 법 개정안 206
[표 7-8] 재정비 사업의 실시 관련 법 개정안 207
[표 7-9] 사업시행자 지정 관련 법 개정안 208
[표 7-10] 연계사업 관련 법 개정안 208
[표 7-11] 규제완화 및 통합 심의 관련 법 개정안 209
[표 7-12] 국가지원 관련 법 개정안 210
[표 7-13] 국가지원 관련 령 개정안 210
[표 7-14] 지자체와의 협의 강화를 위한 법 개정안 211
[표 7-15] 임차인대표회의 관련 법 개정안 211
[표 7-16] 도시재생사업 범위 관련 법 개정안 213
[표 7-17] 지역거점화에 따른 지역별 재정비 전략 수립 pool 유형화 217
[그림 1-1] 장기공공임대주택 재고율 변화와 임대유형별 호수 22
[그림 1-2] LH 건설임대주택 연도별 공급현황 및 경과년수 22
[그림 2-1] 서울시 공공임대주택 단지의 재건축 유형 39
[그림 2-2] 공공임대주택 재정비의 원칙 44
[그림 3-1] 하치오지시 나가부사 마을만들기 프로젝트 주민 시설 55
[그림 3-2] 공사주택 재건축 사례: 무카이하라주택 57
[그림 3-3] 볼티모어의 HOPE Ⅵ 개발 전후 67
[그림 3-4] 미주리주 캔자스 시티의 HOPE Ⅵ 개발 전후 67
[그림 3-5] 조인트벤처의 사업구조 73
[그림 3-6] 런던 내 단지재생이 추진되는 사회주택 단지의 분포 77
[그림 3-7] 런던 내 단지재생으로 공급되는 주택수의 단지별 분포 77
[그림 3-8] 런던 내 단지재생으로 공급되는 주택수의 지역별 분포 78
[그림 3-9] 싱가포르 주택시장 구조 80
[그림 3-10] Dawson Estate Site 84
[그림 3-11] 재건축 대상인 앙모키오 단지 현재 모습 85
[그림 3-12] 일본 노후단지 재생정책의 시사점 87
[그림 3-13] 싱가포르 노후단지 재생 정책의 시사점 88
[그림 3-14] 미국 노후단지 재생정책의 시사점 88
[그림 3-15] 영국 노후단지 재생정책의 시사점 89
[그림 4-1] 임대주택 관련 제도의 변천 94
[그림 4-2] 하계5단지 일대 입지여건 105
[그림 4-3] 하계5단지 순환개발 개념도 109
[그림 5-1] 지역별 노후장기공공임대단지 현황(단지수) 111
[그림 5-2] 지역별 노후장기공공임대단지 현황(세대수) 111
[그림 5-3] 용도지역 현황(임대유형별, 지역별) 113
[그림 5-4] 지역별 용도지역 현황(2종일반, 3종일반) 113
[그림 5-5] 필지 미분할 단지(임대유형별, 지역별, 개소) 115
[그림 5-6] 임대유형별 경과년수 현황(임대유형별) 116
[그림 5-7] 지역별 경과년수 현황(전체, 국민임대 제외) 116
[그림 5-8] 세대수 및 임대유형별 임대주택 수 118
[그림 5-9] 세대수 및 임대유형별 임대주택 수 118
[그림 5-10] 장기공실률 현황(지역별, 임대유형별) 120
[그림 5-11] 지역별 여유용적률 50%단지 비교 121
[그림 5-12] 지역별 유형별 여유용적률 50% 단지 비교 122
[그림 5-13] 지역별 유형별 여유용적률 50%단지 비교(A그룹) 122
[그림 5-14] 전용면적별 전체 공급호수 현황 124
[그림 5-15] 지역별 유형별 E/V설치 현황 125
[그림 5-16] E/V 미설치 단지의 공실률 126
[그림 5-17] 고령자 현황(지역별, 임대유형별) 127
[그림 5-18] 기초생활수급자 현황(지역별, 임대유형별) 127
[그림 5-19] 지역별 그린리모델링사업 단지 비교 128
[그림 5-20] 노후임대자산 종합정비계획의 로직트리 수정 요소 131
[그림 5-21] 중장기 전략 수립을 위한 재정비 대상 선정 로직트리 131
[그림 5-22] 로직트리에 따른 재정비Pool 선정 Process 133
[그림 5-23] 항목 및 지표별 가중치 138
[그림 5-24] 중장기 재정비 전략 4유형 141
[그림 5-25] 장기임대단지 유형별 분포 141
[그림 5-26] 실현가능성 기준 재정비 전략 수립 대상 pool 유형화 142
[그림 5-27] 지역거점 사례 144
[그림 5-28] 유형① 정비방식 145
[그림 5-29] 서울OO1 단지 현황 146
[그림 5-30] 서울OO 위치도 147
[그림 5-31] 서울OO 인근 개발예정지 149
[그림 5-32] 단지1km 반경 내 학교 현황 149
[그림 5-33] 유형 2 정비방식 150
[그림 5-34] 서울△△ 단지현황 151
[그림 5-35] 서울△△7 위치도 152
[그림 5-36] 유형③ 정비방식 155
[그림 5-37] 대전◎◎ 단지현황 155
[그림 5-38] 대전◎◎ 위치도 156
[그림 5-39] 대전◎◎ 이주대책 158
[그림 5-40] (좌)분당◇◇6 위치도 (우)분당◇◇6 단지현황 160
[그림 5-41] 인접 지하철역 일대 개발예정지 162
[그림 5-42] 1기 신도시 단지 위치도 164
[그림 6-1] OO7단지 내부 현황 169
[그림 6-2] OO7단지 순환개발(단지 내 유휴지 활용 순환재개발 모델) 170
[그림 6-3] 서울OO 재정비 전ㆍ후 세대 비교 172
[그림 6-4] 서울OO7 배치도 173
[그림 6-5] △△5단지 내부 현황 184
[그림 6-6] 서울△△5 단지 순환개발(내부 분리형 순환 재정비) 185
[그림 6-7] 서울△△5 재정비 전ㆍ후 세대 비교 188
[그림 6-8] 서울△△5 배치도 189
[그림 6-9] 서울△△5 이주대책 구상 190
[그림 7-1] 공공주택 건설, 관리, 정비 관련 법의 위치와 연계 221