표제지
목차
주요 내용 및 정책 제안 4
요약 5
CHAPTER 1. 서론 21
1. 연구의 배경과 목적 22
1) 연구 배경 22
2) 연구 목적 25
2. 연구의 범위와 방법 26
1) 연구의 범위 26
2) 연구 방법과 내용 27
3. 연구의 틀과 주요 개념 28
1) 연구 틀 28
2) 주요 개념: 불법건축물 주거용 임대 30
4. 선행연구와의 차별성 32
CHAPTER 2. 불법주거지와 주거권 관련 문헌 검토 34
1. 주거권(housing rights)과 불법성(informality) 35
2. 불법주거지의 유형과 사례 38
1) 불법주거지의 유형 구분과 국외 사례 38
2) 국내 불법주거지 변화 양상 41
3. 불법주거지의 발생 배경과 문제점 44
1) 발생 배경 및 원인 44
2) 불법주거지 임대의 문제점 47
4. 요약 및 시사점 49
CHAPTER 3. 불법건축물의 공급과 양산 메커니즘 분석 51
1. 저층주거지에 적용되는 건축 규제 검토 52
2. 불법건축물 공급 및 양산 실태와 특성: 현장조사 57
1) 조사 개요 57
2) 현장조사 1: A지역 60
3) 현장조사 2: B지역 67
4) 현장조사 3: C지역 76
5) 현장조사 4: D지역 84
6) 현장조사 5: E지역 91
3. 불법건축물 공급 동기와 배경: 공급자 및 중개인 면접조사 95
1) 조사 방법 95
2) 조사 결과 98
4. 소결 104
CHAPTER 4. 불법건축물 조치 현황과 문제점 106
1. 불법건축물 조치 제도 변화 107
1) 위반건축물에 대한 조치 및 이행강제금 제도: 「건축법」 107
2) 위반건축물 양성화 제도: 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 등 113
3) 「건축물관리법」의 제정과 주요 내용 117
4) 위반건축물에 대한 단속 및 관리 강화: 불법건축물 감독관 121
2. 불법건축물 단속 및 조치 현황 127
1) 불법건축물 단속 및 조치 실적 127
2) 불법건축물 단속 절차 131
3) 불법건축물 조치 제도와 절차 136
3. 불법건축물 단속 및 조치 집행과정과 문제점: 공무원 면접조사 145
1) 조사 방법 145
2) 조사 결과 147
4. 요약 및 시사점 152
CHAPTER 5. 불법건축물 주거용 임대와 세입자 취약성 153
1. 국내외 주택임대차 제도 현황 및 시사점 154
1) 국내 주택임대차 제도 현황 154
2) 국외 주택임대차 제도의 최소 품질 보장 규정 157
3) 시사점 167
2. 기적발된 위반건축물 주거용 임대 규모와 실태 168
1) 분석 방법 168
2) 규모와 분포 171
3) 위반건축물 주거용 임대 실태 양적 분석: 공동주택 174
3. 불법건축물 세입자의 거주 경험과 취약성: 세입자 면접조사 180
1) 조사 개요 180
2) 조사 결과 184
4. 요약 및 시사점 203
CHAPTER 6. 제도 개선 방안 205
1. 제도 개선 방안 도출과정 206
1) 불법건축물 주거용 임대 실태와 의미 206
2) 전문가 조사 및 공무원 간담회를 통한 의견 수렴과 개선 방안 제시 208
3) 제도 개선을 위한 목표와 기본방향 설정 209
2. 불법건축물 단속 및 조치 실효성 강화 211
1) 기본방향 211
2) 단속 효율화 및 업무 수행 체계 구축 212
3) 적정 이행강제금 부과 방안 219
4) 불법 행위자 처벌 강화 223
3. 불법건축물 거주 세입자 보호 방안 225
1) 기본방향 225
2) 임대차 계약 관행 개선 및 세입자 정보 비대칭성 완화 225
3) 불법건축물 거주에 대한 문제 인식 제고 229
4) 불법건축물 거주 세입자 지원 229
4. 주택임대차 제도에 거주적합성 기준 도입 232
1) 기본방향 232
2) 주택임대를 위한 거주적합성 기준 마련 232
3) 단계적 도입 방안 235
4) 관리ㆍ감독ㆍ지원 체계 구축 237
CHAPTER 7. 결론 및 향후 과제 239
1. 연구의 종합 240
1) 연구 요약 240
2) 정책 제언 243
2. 기대효과 245
3. 연구의 한계와 향후 과제 247
참고문헌 249
SUMMARY 267
[부록] 272
판권기 295
표 1-1. 선행연구와의 차별성 33
표 2-1. FEANTSA의 홈리스 유형 37
표 3-1. 서울시, 인천시, 수원시의 건폐율, 용적률 비교 53
표 3-2. 용도별 건축물의 종류 및 기준(주택) 54
표 3-3. 건물의 개발 규모(용적률)와 관련성이 높은 건축법 54
표 3-4. 지역별, 용도별 주차장 설치 기준 55
표 3-5. 불법건축물 현장조사 방법 57
표 3-6. 필지단위 개발 규모를 제한하는 주요 법 규정 58
표 3-7. 현장조사지역 특성 및 선정 사유 59
표 3-8. 사용승인연도별 건축물 수(A지역) 60
표 3-9. 사용승인연도별 건축물 수(B지역) 67
표 3-10. 용도별 건축물 수(B지역) 68
표 3-11. 다가구주택과 근린생활시설 용도복합 건물의 위반건축물 비율 분석 70
표 3-12. 불법 건축 행위 시뮬레이션 결과(B지역) 71
표 3-13. 사용승인연도별 건축물 수(D지역) 84
표 3-14. 용도별 건축물 수(D지역) 85
표 3-15. 불법 건축 행위 시뮬레이션 결과(D지역) 86
표 3-16. 다중주택 설계 및 소유 현황 87
표 3-17. 사용승인연도별 건축물 수(E지역) 91
표 3-18. 용도별 건축물 수(E지역) 92
표 3-19. 공급자 면접조사 대상자 특성 95
표 3-20. 공급자 면접조사: 불법 행위 배경과 동기 99
표 3-21. 공급자 면접조사: 불법 기법 습득 경로 100
표 3-22. 공급자 면접조사: 매수ㆍ매도 과정 100
표 3-23. 공급자 면접조사: 단속ㆍ조치ㆍ이행 103
표 4-1. 위반건축물 등에 대한 조치 및 이행강제금 관련 법령 변화: 1962~2023년 현재 111
표 4-2. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 관련 법령 변화 114
표 4-3. 2020년도 지방자치단체별 위반건축물 정기실태조사 현황 122
표 4-4. 위반건축물 실태조사 의무화(안) 122
표 4-5. 용도 기준 위반 관련 적용 규정 124
표 4-6. 지역건축안전센터 의무설치 지자체 설치 현황 126
표 4-7. 지역별 위반건축물 시정명령 현황: 2017~2021년 127
표 4-8. 지역별 이행강제금 부과 현황: 2017~2021년 128
표 4-9. 유형별 시정명령 및 이행강제금 부과 현황: 2017~2021년 129
표 4-10. 불법 방 쪼개기 조치 현황: 2017~2021년 130
표 4-11. 무단 용도변경(근생→주택) 위반 현황: 2017~2021년 131
표 4-12. 대상별 단속 내용 및 절차 132
표 4-13. 이행강제금 위반 유형에 따른 주요 위반 행위: 주거용 건축물 138
표 4-14. 이행강제금 위반 유형에 따른 이행강제금 부과 기준 141
표 4-15. 지자체 공무원 면접조사 대상 145
표 4-16. 불법건축물 담당 공무원 면접조사: 제도 수행사항 147
표 4-17. 불법건축물 담당 공무원 면접조사: 단속 148
표 4-18. 불법건축물 담당 공무원 면접조사: 시정명령 및 이행강제금 150
표 4-19. 불법건축물 담당 공무원 면접조사: 제도 관련 의견 151
표 5-1. 통일주택임대차법(URLTA)의 임대인 수선유지 의무(제2.104조 (a)의 내용) 158
표 5-2. 위반 등급 구분 및 시정 기간 159
표 5-3. 주택의 건강 및 안전 점수 체계(HHSRS) 위험 요소 160
표 5-4. 거주적합성(Fit for human habitation) 항목 161
표 5-5. 아일랜드 임대인 의무사항 162
표 5-6. 프랑스 임대인 의무사항 164
표 5-7. 건물 비위생도 평가 기준(Grille d'évaluation d'insalubrité) 165
표 5-8. 일반건축물 유형별 위반건축물(동) 추이 171
표 5-9. 권역별 위반건축물 현황: 2022년 172
표 5-10. 공동주택 유형별 위반건축물 현황(전국) 174
표 5-11. 공동주택 유형별 위반건축물 임대 현황(전국) 175
표 5-12. 공동주택 유형별 위반건축물 임대 현황(서울특별시) 177
표 5-13. 세입자 면접조사 대상자 특성 182
표 5-14. 불법건축물 세입자 면접조사: 유입 경로 184
표 5-15. 불법건축물 세입자 면접조사: 불법건축물 인지 시점과 경로 186
표 5-16. 불법건축물 세입자 면접조사: 입주 동기와 배경 187
표 5-17. 불법건축물 세입자 면접조사: 물리적 취약성(1) - 안전요건 189
표 5-18. 불법건축물 세입자 면접조사: 물리적 취약성(2) - 위생요건 190
표 5-19. 불법건축물 세입자 면접조사: 물리적 취약성(3) - 면적요건 191
표 5-20. 불법건축물 세입자 면접조사: 물리적 취약성(4) - 시설요건 192
표 5-21. 불법건축물 세입자 면접조사: 법적 취약성 194
표 5-22. 불법건축물 세입자 면접조사: 경제적 취약성(1) - 보증금 대출 제한 196
표 5-23. 불법건축물 세입자 면접조사: 경제적 취약성(2) - 보증금 보호의 어려움 198
표 5-24. 불법건축물 세입자 면접조사: 경제적 취약성(3) - 전세사기 피해 구제의 어려움 200
표 6-1. 위반건축물의 기대수익과 이행강제금 수준 비교 220
그림 1-1. 주거용 임대 행위 규제 부재와 불법건축물의 확산 메커니즘 24
그림 1-2. 불법건축물 주거용 임대 실태(제3~제5장) 장 구성 및 내용 28
그림 1-3. 연구 틀 29
그림 2-1. 홍콩의 방 쪼개기 사례(Sub-Divided Units: SDUs) 40
그림 2-2. 국내 불법주거지 유형 구분 50
그림 3-1. 8대 이하 소규모 주차장 예시(「주차장법」 시행규칙 제11조 적용) 56
그림 3-2. 사용승인연도별 분포(A지역) 60
그림 3-3. A지역의 경사도와 지하층 분포도 61
그림 3-4. A지역 전수조사 대상지 62
그림 3-5. 현장 사진(사례 A-1) 63
그림 3-6. 현장 사진(사례 A-2) 64
그림 3-7. 현장 사진(사례 A-3) 65
그림 3-8. 현장 사진(사례 A-4) 66
그림 3-9. 사용승인연도별 분포(B지역) 67
그림 3-10. 용도별 분포(B지역) 68
그림 3-11. 불법 건축 행위 시뮬레이션 결과(B지역) 71
그림 3-12. 현장 사진(사례 B-1) 72
그림 3-13. 현장 사진(사례 B-2) 73
그림 3-14. 현장 사진(사례 B-3) 74
그림 3-15. 현장 사진(사례 B-4) 75
그림 3-16. 주택용도 및 복합용도 분포(C지역) 76
그림 3-17. 불법건축물 시뮬레이션(C지역, 주차대수 8대) 78
그림 3-18. 현장 사진(사례 C-1) 80
그림 3-19. 현장 사진(사례 C-2) 81
그림 3-20. 현장 사진(사례 C-3) 82
그림 3-21. 현장 사진(사례 C-4) 83
그림 3-22. 사용승인연도별 분포(D지역) 84
그림 3-23. 2010년 이후 건축물 용도 분포(D지역) 85
그림 3-24. 다중주택 용적률 시뮬레이션 86
그림 3-25. 설계자가 같은 다중주택(D지역) 87
그림 3-26. 현장 사진(사례 D-1) 88
그림 3-27. 현장 사진(사례 D-2) 89
그림 3-28/그림 3-29. 현장 사진(사례 D-3) 90
그림 3-29/그림 3-30. 사용승인연도별 분포(E지역) 91
그림 3-30/그림 3-31. 용도별 분포(E지역) 92
그림 3-31/그림 3-32. 현장 사진(사례 E-1) 93
그림 3-32/그림 3-33. 현장 사진(사례 E-2) 94
그림 3-33/그림 3-34. 현장 사진(사례 E-3) 94
그림 3-34/그림 3-35. 불법건축물 매수ㆍ매도 과정에서의 매매계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서 101
그림 3-35/그림 3-36. 불법건축물 매수ㆍ매도 과정에서 임대계약 내용 및 투자수익률 설명자료 102
그림 4-1. 위반건축물 조치 제도 변화 110
그림 4-2. 건축물관리점검(정기ㆍ긴급 점검) 절차도 120
그림 4-3. 서울시-자치구 간의 점검 방법 133
그림 4-4. 항공사진 판독을 통한 현장조사계획 134
그림 4-5. 단계별 조치절차 137
그림 4-6. 이행강제금 계산 방법 144
그림 5-1. 아일랜드의 주택임대를 위한 최소 기준 가이드북 163
그림 5-2. 벨기에 브뤼셀시 내 단속된 위반 주택 현황 166
그림 5-3. 위반건축물 주택임대 실태 파악을 위한 양적 분석 흐름도 170
그림 5-4. 주거용 위반건축물의 공간적 분포 173
그림 5-5. 임차가구 중 위반건축물에 사는 가구의 지역별 비중(다세대, 연립) 178
그림 5-6. 세입자의 물리적 취약성(사례 B-3) 189
그림 5-7. 방 쪼개기 건물에서의 부동산 계약서 195
그림 5-8. 불법건축물의 공급 동기와 수법, 그리고 세입자 취약성 201
그림 6-1. 불법건축물 주거용 임대 실태 요약 207
그림 6-2. 불법건축물 주거용 임대 실태에 대응한 제도 개선 방안 211
그림 6-3. 데이터 기반 단속 효율화 방안 213
그림 6-4. 불법건축물 의심 유형 공간적 분포 214
그림 6-5. 위성사진을 활용한 단속 예시 215
그림 6-6. 상습적 위반에 대한 이행강제금 강화 방안 개념도 221
그림 6-7. 거주적합성 기준 예시(뉴욕시) 234
그림 6-8. 거주적합성 기준 규율을 위한 관리ㆍ감독ㆍ지원 체계 구축 237
그림 6-9. 거주적합성 기준 도입 전후 관리ㆍ감독ㆍ지원 체계 전환 238