제 1 장 총론제 1 절 부동산 시장과 부동산금융 시장 ....................................................................3제 2 절 부동산금융과 부동산금융 관련 법규 ............................................................7Ⅰ. 부동산금융의 범위 ............................................................................................7Ⅱ. 구조화 금융으로서 부동산금융 .......................................................................81. 특수목적기구(special purpose vehicle: SPV) ....................................................92. 구조화 금융과 주요 법적 쟁점 ................................................................93. 구조화 금융과 세제혜택 .........................................................................124. 구조화 금융과 기타 특례 ......................................................................135. 구조화 금융과 부동산개발금융 ..............................................................13Ⅲ. 부동산금융 관련 법규의 범위 .........................................................................151. 부동산 관련 법규의 범위 .......................................................................152. 부동산금융 관련 법규의 범위 ................................................................16Ⅳ. 부동산금융 관련 법규의 구분 .........................................................................17제 2 장부동산 프로젝트금융(Project Financing)제 1 절 프로젝트금융(Project Financing) 개관 ............................................................23Ⅰ. 개 념 ...........................................................................................................23Ⅱ. 특 징 ...........................................................................................................241. 특수목적기구(special purpose vehicle: SPV)의 사용 .......................................242. 프로젝트의 미래 현금흐름이 대출원리금의 기본적 상환 재원 ...............243. 비소구(non-recourse) 내지 제한적 소구(limited recourse) 금융 .....................254. 전문적 금융주관사(manager) ...................................................................25Ⅲ. 프로젝트금융(Project Finance)의 일반적 절차 ..............................................25Ⅳ. 프로젝트금융의 일반적 구조 및 주요 당사자 ...............................................261. 사업주(sponsor) ........................................................................................262. 프로젝트 도구(project cehicle) ...................................................................273. 정부(government) ......................................................................................294. 제품 또는 용역 구매자(off-taker) ..............................................................305. 원자재 공급자(supplier) ............................................................................306. 사업 운영자(operator) ...............................................................................307. 시공사(contractor) .....................................................................................308. 금융기관(financial institutions) .....................................................................309. 보험회사(insurer) .....................................................................................3110. 프로젝트금융의 구조와 계약 .................................................................31Ⅴ. 프로젝트금융 관련 위험과 위험 관리 ............................................................33제 2 절 부동산 프로젝트금융 ....................................................................................34Ⅰ. 부동산개발사업과 (단계별) 주요 법적 쟁점 .................................................341. 부동산개발사업의 정의 .........................................................................342. 부동산개발사업의 종류 .........................................................................353. 부동산개발 주요단계 ............................................................................364. 국내 부동산개발사업(부동산 PF 포함)의 계약 구조 ...................................385. 국내 부동산개발 단계별 주요 법적 쟁점 ...............................................41제 2 장부동산 프로젝트금융(Project Financing)Ⅱ. 부동산 프로젝트금융과 채권보전 방안 .........................................................771. 총 설 ...............................................................................................772. 담보제도에 대한 기본적 고찰 ................................................................773. 채권보전 내지 신용보강방안의 연혁적 고찰 .........................................984. 사업관계자 별 각종 채권보전수단 개관 .................................................995. 국내 부동산 프로젝트금융(PF) 제도의 문제점과 개선 방향 ..................101Ⅲ. 「법인세법」 상의 프로젝트금융투자회사(PFV)를 이용한 부동산금융 .......1111. 연 혁 ..............................................................................................1112. 「조세특례제한법」상의 프로젝트금융투자회사(PFV)의 요건 ...................1133. 프로젝트금융투자회사에 대한 세제 혜택 ..............................................1254. 관련 법적 쟁점 분석..............................................................................1285. 향후 과제 ..............................................................................................1386. 공모형 부동산 개발 사업 프로젝트금융 ................................................140Ⅳ. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따른 프로젝트금융 방식의 부동산금융 ......................................................................................................1491. 의 의 ..............................................................................................1492. 연 혁 ..............................................................................................1503. 민간투자사업의 시행 방식 ....................................................................1524. 민간투자사업의 추진 방식 ....................................................................1555. 사회기반시설사업 프로젝트금융의 구조 및 주요 관련 계약 ..................1596. 사회기반시설투융자집합투자기구 .......................................................1637. 사회기반시설사업 프로젝트금융의 담보와 신용 보강 수단 ...................174제 3 장부동산신탁 제 1 절 총 설 .......................................................................................................191Ⅰ. 국내 신탁 관련 법제의 연혁 .........................................................................191Ⅱ. 신탁의 유형 ....................................................................................................193Ⅲ. 신탁의 법제도적 기능....................................................................................193제 2 절 신탁 일반론 ....................................................................................................195Ⅰ. 신탁의 정의 ....................................................................................................195Ⅱ. 신탁과 투자신탁 .............................................................................................1961. 투자신탁 ..............................................................................................1962. 신탁 관련 국내법의 기본적 이해 ...........................................................198Ⅲ. 「신탁법」 ..........................................................................................................2081. 주요 내용과 특징 ..................................................................................2082. 주요 법적 쟁점 .....................................................................................213제 3 절 부동산신탁 ....................................................................................................254Ⅰ. 부동산신탁의 설정 ............................................................................................254Ⅱ. 부동산신탁의 유형 ............................................................................................2551. 담보신탁 ..............................................................................................2552. 토지(개발)신탁 ......................................................................................2783. 분양관리신탁 ........................................................................................2954. 처분신탁 ...............................................................................................2975. 관리신탁 ..............................................................................................2986. 대리사무 ..............................................................................................299Ⅲ. 정비사업과 신탁 .............................................................................................3001. 연혁 ......................................................................................................3002. 정비사업별 신탁업자의 참여 자격 .......................................................301제 4 장증권화(Securitization)를 통한 부동산금융(Ⅰ)- 자산유동화를 이용한 부동산금융 제1 절 「자산유동화에 관한 법률」상의 자산유동화를 이용한 부동산금융 ........305Ⅰ. 자산유동화 개관 .............................................................................................3051. 개 념 ................................................................................................3052. 특 성 ...............................................................................................3053. 장 단 점 ...............................................................................................3064. 자산유동화 관련 법령 ...........................................................................306Ⅱ. 자산유동화의 유형 .........................................................................................310Ⅲ. 기본 용어 ........................................................................................................3111. 유동화자산 ...........................................................................................3112. 유동화증권 ...........................................................................................3123. 유동화전문회사 ....................................................................................314Ⅳ. 자산유동화의 참여자 .....................................................................................3161. 자산보유자 ...........................................................................................3162. 자산관리자 ...........................................................................................3183. 업무수탁자 ...........................................................................................3194. 기타 참여자 ..........................................................................................3195. 유동화 전업 외국법인 ..........................................................................319Ⅴ. 자산유동화에 대한 특례 ................................................................................3211. 자산 이전 절차의 간소화 특례 ..............................................................3212. 자산 이전 비용의 절감 ..........................................................................3233. 안정성 도모: 자산보유자 등의 도산 위험의 제거 또는 최소화를 위한 특례 ......................................................................................................3244. 기타 특례 ..............................................................................................325Ⅵ. 매매형 자산유동화 .........................................................................................3271. 의 의 ..............................................................................................3272. 기본 구조 ..............................................................................................3273. 자산 양도 .............................................................................................3284. 실무상의 규제 및 제한 .........................................................................337Ⅶ. 신탁형 자산유동화(유동화신탁) ...................................................................3401. 개 념 ..............................................................................................3402. 유 형 ..............................................................................................3413. 신탁형 자산유동화 구조의 등장 배경 ....................................................3434. 신탁회사(수탁자)와 관련된 특례 ............................................................3445. 매매형 자산유동화와 신탁형 자산유동화의 비교 ..................................3466. 신탁형 자산유동화와 관련된 법적 쟁점 ...............................................348Ⅷ. 부동산 프로젝트금융(PF) 대출채권의 유동화 .............................................3561. 개념 및 구조 .........................................................................................3562. 법적 쟁점의 검토 ..................................................................................357Ⅸ. 비정형(비등록) 유동화 거래 .........................................................................3581. 정형(등록) 유동화 거래의 한계 ...............................................................3592. 비정형(비등록) 유동화 거래의 유형 .........................................................3603. 자산담보부대출(Asset-Backed Loan: ABL) 거래 ...........................................3614. 자산유동화기업어음(Asset-Backed Commercial Paper: ABCP) 거래 ................3665. 비정형(비등록) 유동화와 법인격 부인론(法人格 否認論)의 쟁점 ...................3806. 일본의 부동산 증권화 구조와 시사점 ...................................................381Ⅹ. 유동화증권 투자자 보호를 위한 신용 보강 방안 ...........................................3851. 고려 가능한 방안 ..................................................................................3852. 유동화자산에 질권 또는 저당권을 설정하는 방법 .................................3863. 유동화증권 자체에 담보를 부가(附加)하는 방안 ....................................3884. 신탁수익권을 활용하는 방안 .................................................................3885. 유동화전문회사 출자지분에 질권을 설정하는 방안 ...............................390ⅩⅠ. 합성(合成)유동화 .............................................................................................3901. 총 설 ..............................................................................................3902. 채무담보부증권(Collateralized Debt Obligation: CDO) ....................................3913. 기초자산의 위험을 전가하는 방법: 신용파생상품의 활용과 유형 ..........3934. 합성담보부증권(Synthetic Collateralized Debt Obligation: Synthetic CDO) ...........3975. 국내 합성유동화 거래 구조의 활용 사례 연구 .......................................399제 2 절 「한국주택금융공사법」 상의 주택저당채권(債權) 유동화를 이용한 부동산금융 ....................................................................................................404Ⅰ. 연 혁 .........................................................................................................404Ⅱ. 주택저당증권(MBS) 시장 ...............................................................................4071. 두 단계의 시장: 주택담보대출 시장과 주택저당채권(債權) 유동화 시장 .......4072. 주택저당채권(債權) 유동화 시장: 제 2 차 시장(secondary market) ...............408Ⅲ. 「한국주택금융공사법」에 따른 주택저당채권의 유동화를 이용한 부동산금융 ......................................................................................................4111. 법 제정 목적 ........................................................................................4112. 용어의 정의 ..........................................................................................4113. 주택저당채권(債權)의 유동화 구조 .........................................................412제 3 절 이중상환청구권부채권(Covered Bond)의 발행을 통한 부동산 금융 ........421Ⅰ. 연 혁 .........................................................................................................421Ⅱ. 개념 및 법적 성격 ..........................................................................................423Ⅲ. 일반적 요건 및 특징 ......................................................................................4241. 이중상환청구권부채권의 요건 ..............................................................4242. 낮은 위험 가중치 ..................................................................................426Ⅳ. 주요 해외 입법례와 시사점 ..........................................................................4271. 독일의 ‘법정 이중상환청구권부채권’ ...................................................4272. 영국의 구조화 이중상환청구권부채권(Structured Covered Bond)과 법정 이중상환청구권부채권 .................................................................4313. 미국의 주택담보대출 이중상환청구권부채권(Residential Covered Bonds) ....4434. 주요 EU 5개국의 법정 이중상환청구권부채권 법제의 비교 ..................451Ⅴ. 이중상환청구권부채권(Covered Bond) 제도의 국내 도입논의 .................4571. 법 제정 전 국내 기관의 이중상환청구권부채권(Covered Bond) 발행 사례 .....4572. 이중상환청구권부채권 제도의 국내 도입 논의 ......................................466Ⅵ. 「이중상환청구권부 채권의 발행에 관한 법률」의 제정과 그 주요 내용 ...................................................................................................4681. 제정 배경 ..............................................................................................4682. 이중상환채권법의 개관 .........................................................................4683. 이중상환청구권부 채권의 발행 .............................................................4694. 이중상환청구권부 채권의 등록 .............................................................4715. 기초자산집합의 관리 ............................................................................4726. 우선변제권 및 이중상환청구권 .............................................................4747. 위험관리 및 공시 ..................................................................................4778. 발행기관의 채무자 금융정보의 제공 ....................................................4779. 부실금융기관 지정 등에 관한 특례 .......................................................478Ⅶ. 이중상환청구권부채권(Covered Bond)과 다른 유사 개념과의 비교 ........4781. 무보증사채(unsecured bond) .....................................................................4782. 주택저당증권(MBS) ................................................................................4793. 법정 이중상환청구권부채권과 유동화증권의 비교 ................................479Ⅷ. 미국의 비우량주택담보대출(Sub-Prime Mortgage Loan) 사태와 금융 위기 ....4811. 미국의 주택담보대출 ............................................................................4812. 비우량주택담보대출의 구조 ..................................................................4823. 비우량주택담보대출채권의 유동화 거래 구조 .......................................4834. ‘비우량주택담보대출 사태’의 주요 원인 ...............................................484제 5 장증권화(Securitization)를 통한 부동산금융(Ⅱ)- 집합투자기구와 부동산투자회사를 이용한 부동산금융제 1 절 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 집합투자기구를 이용한 부동산금융. ........................................491Ⅰ. 총 설 .........................................................................................................491Ⅱ. 집합투자..........................................................................................................4921. 서 설 ..............................................................................................4922. ‘집합투자’의 개념 .................................................................................4933. 집합투자증권과 투자계약증권 ..............................................................4984. 집합투자업 ..........................................................................................5015. 집합투자기구 ........................................................................................502Ⅲ. 부동산집합투자기구 ......................................................................................5031. 서 설 ..............................................................................................5032. 부동산집합투자기구의 설정(설립) 유형 ..................................................5043. 자산 운용 대상 ......................................................................................5074. 부동산집합투자기구의 특징 ..................................................................5105. 부동산집합투자기구 관련 주요 쟁점 .....................................................5136. 세제 혜택 ..............................................................................................5207. 일반 사모부동산집합투자기구의 특례 ...................................................520제 2 절 「부동산투자회사법」상의 부동산투자회사를 이용한 부동산금융 ..........522Ⅰ. 개 념 .........................................................................................................522Ⅱ. 부동산투자회사의 유형 및 구조 ...................................................................5231. 유 형 ..............................................................................................5232. 구 조 ..............................................................................................528Ⅲ. 부동산투자회사의 관계 기관(회사) ..............................................................5301. 서 설 ..............................................................................................5302. 자산보관기관 ........................................................................................5313. 부동산투자자문회사 .............................................................................5334. 자산관리회사 ........................................................................................5355. 일반사무 등 위탁기관 ...........................................................................540Ⅳ. 부동산투자회사에 대한 규제 내용 및 특징 .................................................5421. 법적 성격 및 형태 .................................................................................5422. 설 립 ..............................................................................................5423. 영업 인가 또는 등록..............................................................................5444. 부동산투자회사의 기관: 주주총회, 이사회, 감사 ..................................5485. 주식 발행 ..............................................................................................5506. 자산의 투자 · 운용 업무 .........................................................................5547. 자금 조달: 금전차입 및 사채발행 허용..................................................5618. 부동산 개발 사업 투자 ..........................................................................5619. 부동산투자회사의 겸업 제한 등의 규제 ................................................56210. 정보의 공시 의무 ..................................................................................56511. 부동산투자회사 등에 대한 감독 · 검사 ..................................................56612. 부동산투자회사의 합병 및 해산 ............................................................56913. 부동산투자회사의 설립 등기 및 해산 등기 ...........................................57014. 내부통제기준의 제정 및 운영 ...............................................................57115. 부동산투자회사 출자(투자)관련 각종 법령상 규제 ..................................573Ⅴ. 부동산투자회사에 대한 특례 ........................................................................5761. 기업구조조정부동산투자회사에 대한 특례 ............................................5762. 공모부동산투자회사 및 자산관리회사에 대한 특례 ...............................5773. 보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발 사업 투자의 특례 ................5784. 세제 특례 ..............................................................................................5795. 상법 일부 규정의 적용 배제 ..................................................................579Ⅵ. 다른 유사 기구와의 비교 ..............................................................................5801. 부동산투자회사와 부동산집합투자기구의 비교 ...................................5802. 부동산투자회사와 유동화전문회사의 비교 ..........................................582제 6 장부동산 투자 · 금융 관련조세 제도제 1 절 총 설 .......................................................................................................587제 2 절 부동산투자 관련 조세 제도 .........................................................................588Ⅰ. 부동산투자와 조세 .........................................................................................588Ⅱ. 집합투자기구를 이용한 부동산투자와 조세 ................................................5881. 서 설 ..............................................................................................5882. 부동산집합투자기구(투자신탁) 관련 세제 ................................................589제 3 절 부동산금융 관련 조세 제도 .........................................................................595Ⅰ. 명목회사와 부동산금융 .................................................................................5951. 명목회사와 부동산금융 ........................................................................5952. 명목회사의 관련법상의 쟁점 .................................................................596Ⅱ. 명목회사와 조세 혜택....................................................................................5981. 「법인세법」상의 조세 혜택 ....................................................................5992. 「지방세특례제한법」상의 조세혜택 .......................................................601참고문헌 ...................................................................................................................602색 인 ...................................................................................................................603