일문목차
第1章 序論=1
1-1. 日本社會·經濟の環境變化と不動産市場=2
1-2. 不動産市場の構造について=5
1-3. 各主體の行動について=7
1-4. 不動産の賣買市場, 賃貸市場と資本市場=10
1-5. 不動産に關する政策と不動産稅制=12
1-6. 本書の構成=14
第2章 不動産市場のマイクロストラクチャ-=17
2-1. 不動産の特質と市場のタイプ=18
2-1-1. 土地の特性=18
2-1-2. 不動産市場の大きさと市場の分類=19
2-1-3. 非ワルラス型市場=20
2-2. 不動産賣買市場= 23
2-2-1. 流通市場=23
(1) 流通市場の構造=23
(2) 流通市場の實態=26
2-2-2. 分讓市場=28
(1) 分讓市場の構造=28
(2) 分讓市場の實態=29
2-2-3. 非住宅賣買市場=31
(1) 非住宅賣買市場の構造=31
(2) 不動産の證券化と不動産投資市場の變化=33
2-3. 不動産賃貸市場=37
2-3-1. 不動産の賃貸市場=37
(1) 賃貸市場について=37
(2) 借地借家法と賃貸市場=38
2-3-2. 住宅の賃貸市場=40
(1) 住宅の賃貸市場の構造=40
(2) 住宅の賃貸市場の實態=40
2-3-3. オフィスおよびその他の賃貸市場=41
(1) オフィスおよびその他の賃貸市場の構造=41
(2) オフィスの賃貸市場の實態=42
2-4. 不動産市場の理論モデルについて=44
2-4-1. 不動産市場の主體と各主體の取引の利益=45
2-4-2. 不動産市場の情報の不完全性=47
2-4-3. 取引のプロセス=48
(1) 各主體の探索行動=48
(2) 物件登錄市場=49
(3) 交涉市場=50
2-5. 不動産市場の效率性=51
第3章 各主體の不動産價値(保有價値または投資價値)=57
3-1. 各主體の不動産價値について=58
3-1-1. はじめに=58
3-1-2. 各主體の不動産價値の決定に關する一般的な議論=59
3-2. 供給者の保有價値=63
3-2-1. はじめに=63
3-2-2. 最適な利用轉換時期とそこで實現する保有價値=66
(1) 基本モデル=66
(2) 最適開發規模=68
(3) 最適利用轉換時期=69
(4) 將來の利用轉換を前提にした保有價値=70
3-2-3. 暫定的土地利用を介在させるケ-ス=71
(1) 基本モデル=71
(2) 最適規模(暫定的土地利用および最終利用), 最適暫定的土地利用轉換時期, 最適(最終)利用轉換時期=72
(3) 暫定的土地利用が介在する場合の保有價値=77
3-2-4. 賣却を前提にした場合の價値=78
(1) 基本モデル=78
(2) 最適賣却時期=78
(3) 將來の賣却を前提にした保有價値=79
3-2-5. 利用轉換後に賣却することを前提にした場合の價値=79
(1) 基本モデル=79
(2) 最適利用轉換時期および最適賣却時期=80
(3) 最適開發規模=80
(4) 利用轉換後に賣却することを前提にした保有價値=81
3-3. 需要者の投資價値と購入時期に關する最適戰略=82
3-3-1. 需要者の投資價値=82
3-3-2. 購入時期のタイミング=85
(1) 最適購入時期=85
(2) 購入時期と暫定的土地利用への轉換時期が同時である場合=86
(3) 購入時期と開發時期が同時である場合=88
(4) 轉賣を想定した場合の最適購入時期=88
3-4. オプションを考慮した保有價値または投資價値について=89
3-4-1.オプションについて=89
3-4-2. 開發規模および利用轉換時期に關するオプシ ョン=91
(1) 開發規模に關するオプションについて=91
(2) 將來の各狀況(パス)での最適開發規模を考慮した利用轉換に關するオプション=93
3-4-3. オプションモデルによる保有價値, 投資價値および最適時期=97
第4章 各主體の留保價格=103
4-1. 留保價格のアウトラインと分析の前提=104
4-1-1. 留保價格のアウトライン=104
4-1-2. 留保價格を分析する前提=108
(1) 交涉過程における割引因子=110
(2) 新しい交涉相手を探索する場合の割引因子=110
4-2. 需要者の探索行動と留保價格=111
4-2-1. 時間選好率を考慮しない(割引因子が1である)探索モデル=111
(1) スティグラ-の探索モデル=111
(2) アウトサイドオプションを考慮した留保價格=113
4-2-2. 時間選好率を考慮した探索モデルと留保價格=116
4-3. 供給者の時間選好率を考慮した留保價格=120
第5章 物件登錄市場の經濟分析=127
5-1. 物件登錄市場のモデルとモデルの假定=128
5-1-1. 物件登錄市場のモデルについて=128
5-1-2. 物件登錄市場における探索時間について=131
5-2. 各主體の最適行動=135
5-2-1. 需要者の最適戰略=135
5-2-2. 供給者の最適登錄價格の決定=137
5-2-3. 仲介業者の最適戰略=140
5-3. 物件登錄市場における取引價格について=144
5-3-1. 完全競爭市場=144
5-3-2. 不完全競爭市場である物件登錄市場の取引價格について=146
5-3-3. 不完全競爭市場の場合の社會的損失=147
(1) 取引價格がばらつくことによる損失=147
(2) 探索および取引コストの存在による社會的損失=148
(3) 不完全競爭市場の社會的損失=150
第6章 交涉市場の經濟分析=155
6-1. 完備情報のもとでの支涉市場における取引價格の決定=156
6-1-1. 交涉市場における取引價格の決定と交涉理論について=156
6-1-2. 完備情報下の交涉モデル:Rubinstain の完備情報モデル=158
6-1-3. アウトサイドオプションを考慮した完備情報下の取引價格の決定=163
(1) 數値シミュレ-ションのための假定=163
(2) 各主體の留保價格=166
(3) 取引價格のばらつき=167
6-2. 不完備情報下の受涉モデル=169
6-2-1. 交涉モデルの假定および構造=169
6-2-2. 交涉モデル=177
(1) ラウンド 1=177
(2) ラウンド 2=182
(3) このゲ-ムでの各主體の期待利益=183
6-2-3. 交涉開始時の想定する相手方のタイプの選擇=185
6-3. この章のまとめ=188
第7章 賃貸市場=191
7-1. 不動産の賃貸市場における價格について=192
(1) 賃貸市場と賣買市場の關聯=192
(2) 賃貸市場における價格(賃料等)の特色=194
(3) 契約期間と賃料等=196
(4) 契約更新時のオプション=196
(5) 契約面積とキ-テナント=200
7-2. 各主體の賃料に關する留保價格=201
(1) 供給者の受諾可能な最低賃料等(供給價格)=201
(2) 需要者の賃料等支拂い限度額(需要價格)=202
(3) 各主體の留保價格の決定=203
第8章 不動産稅制=207
8-1. 租稅の公平性からみた不動産課稅=208
8-1-1. 不動産課稅の位置づけ=208
8-1-2. 受益者負擔原則に基づく不動産課稅=210
8-1-3. 支拂能力說からみた公平な不動産課稅=211
(1) 公平な不動産課稅の視點=211
(2) 歸屬家賃·地代に對する課稅=212
(3) キャピタルゲインに對する課稅=212
8-1-4. 土地政策, 住宅政策等への不動産課稅の活用=214
8-2. 不動産課稅について=215
(1) 取得時にかかる稅=215
(2) 保有時にかかる稅=217
(3) 讓渡時にかかる稅=217
第9章 わが國とイギリスの不動産稅制(保有課稅と讓渡課稅)=219
9-1. わが國の不動産稅=220
9-1-1. 不動産保有稅(固定資産稅, 都市計劃稅)=220
(1) 課稅對象, 納稅義務者, 課稅標準および稅率=220
(2) 固定資産稅評價額と負擔調整措置=221
(3) 住宅に對する減稅措置=221
(4) 市街化區域內農地に對する固定資産稅=222
(5) 課稅の實態(稅負擔率と實效稅率)=224
9-1-2. 讓渡所得稅=225
(1) 個人の讓渡所得課稅=225
(2) 法人の讓渡所得課稅=227
9-2. イギリスの不動産稅=228
9-2-1. 地方稅=228
(1) レイトとその廢止の經緯=229
(2) コミュニティ·チャ-ジ (Community Charge)の導入と廢止=234
(3) カウンシル·タックス (Council Tax)=234
9-2-2. キャピタルゲイン課稅=238
(1) 住宅に對するキャピタルゲイン課稅=238
(2) 取得費等基礎額の再算定=238
(3) 物價調整控除とTaper Relief=240
(4) 稅額の計算=242
(5) 他のキャピタルゲイン稅 (開發利益に對する課稅)について=244
第10章 保有課稅=247
10-1. 公平性の視點からの不動産保有課稅のあり方=248
10-1-1. 課稅システムについて=248
(1) 課稅のシステム=248
(2) 課稅ベ-ス(課稅標準價格)=249
10-1-2. 公平性に關するいくつかの間題=251
(1) 土地と家屋に對する保有課稅の公平性と古典的な保有課稅の效果=251
(2) 開發利益の吸收といった公平性の視點と不動産保有課稅=253
10-2. 不動産保有課稅の效果(市場に對する中立性)のアウトライン=255
10-2-1. 不動産保有課稅の轉嫁について=255
(1) 不動産保有課稅の效果に關する議論=255
(2) 不動産保有課稅の賃料への轉嫁について=256
10-2-2. 不動産保有課稅の效果のアウトライン=258
(1) 需要價格(需要者の保有價値)への效果=258
(2) 供給價格(供給者の保有價値)への效果=259
(3) 資産效果について=261
(4) 市場における效果=261
(5) 不均一課稅の場合=262
10-3. 最適利用轉換時期, 賣却時期等を考慮した不動産保有課稅の效果=264
10-3-1. 供給者の保有價値に對する效果=264
(1) 基本モデル=264
(2) 適當な時期に利用轉換を行う場合の價値に對する效果=265
(3) 暫定的な土地利用を介在させる場合の價値=269
(4) 現狀利用を繼續し適當な時期に賣却する場合の價値=271
10-3-2. 需要者の投資價値に對する效果=272
(1) 基本モデル=272
(2) 最適購入時期への保有課稅の效果=272
10-4. オプションによるわが國の實態を考慮した保有課稅の效果=275
10-4-1. はじめに=275
10-4-2. 價値に完全に比例する保有課稅の效果:オプションモデルによる再檢討=276
10-4-3. わが國の保有課稅の實態を踏まえた保有課稅の效果=280
(1) 不動産價値と無關係に課される場合=280
(2) 開發前と後で實效稅率が異なる場合=283
(3) 保有稅が建物のみに課され, これが再調達價格に對して課される場合=284
(4) わが國の保有課稅の效果=285
第11章 讓渡所得課稅=288
11-1. 公平性の視點からの不動産讓渡所得課稅=289
11-1-1. 不動産讓渡所得課稅の公平性=289
(1) 公平性からの檢討の視點=289
(2) Vickreyの所得平均化課稅=290
11-1-2. 賣却時中立型課稅=292
(1) 實現キャピタルゲイン稅の賣却時に對する非中立性=292
(2) 賣却時中立型課稅の各種提案=293
(3) 資産の收益がキャピタルゲインのみからなる場合=294
(4) 資産から配當(運用收益)が發生する一般ケ-ス=297
(5) 賣却時中立型課稅の提案の整理と公平なキャピタルゲイン課稅=300
11-2. 土地讓渡所得稅の效果:效率性から見た檢討=301
11-2-1. 供給者の保有價値および供給價格に對する效果=302
(1) 基本モデル=302
(2) 保有價値が永久保有を前提にした價値になっている場合=304
(3) 保有價値が適當な時期に賣却することを前提にした價値になっている場合=304
11-2-2. 需要者の投資價値(需要價格)に對する效果=309
(1) 基本モデル=309
(2) 讓渡所得稅の投資價値に對する效果=310
(3) 供給者の完全豫見を前提とした場合の最適開發時期に對する效果=312
11-2-3. 讓渡所得課稅が市場に與える效果=315
11-3. 最適な土地讓渡所得課稅=317
(1) 最適賣却時期に對する中立性=317
(2) 供給價格に對する中立性=319
(3) 最適利用轉換時期に對する中立性=320
第12章 相續稅=325
12-1. 不動産に對する相續稅の特例と公平性=326
12-1-1.不動産に對する相續稅の優遇策=326
(1) 小規模宅地等に關する課稅價格の計算上の特例=326
(2) 農地等について相續稅の納稅猶豫の特例=326
(3) 土地等の財産評價=327
12-1-2. 不動産に對する相續稅の公平性について=328
12-2. 相續稅の市場に對する效果=329
12-2-1. 相續稅の效果に關する旣存硏究=329
12-2-2. 供給者の保有價値に與える效果=331
(1) 基本モデル=331
(2) 保有を繼續した場合の保有價値に對する效果=333
(3) 適當な時期に賣却することを想定した場合の保有價値に對する效果=340
12-2-3. 需要者の投資價値に與える效果=343
(1) 基本モデル=343
(2) 最適購入時期への效果=344
12-2-4. 相續稅の市場に與える效果=346
參考文獻=349
索引=355