표제지
목차
제1장 삼선4구역 대안개발계획 사업 개요 8
1. 사업의 배경 및 필요성 8
1) 사업의 배경 8
2) 사업의 필요성 9
2. 사업의 목표 설정 및 대상 선정 10
1) 사업의 목표 설정 10
2) 대상 선정 원칙 및 과정 11
3. 사업의 목적과 방향 13
제2장 사업 추진과정 및 방법 14
1. 사업 추진과정 14
1) 장기적인 흐름 14
2) 1단계(2008년) 마스터플랜 작성 과정과 흐름 15
2. 사업 추진방법 17
1) 기획팀 구성 및 운영 17
2) 구역현황조사 실시 17
3) 가구설문조사 실시 18
4) 주민설명회 및 주민워크샵 개최 18
5) 소식지 발행 22
6) 전문가 자문 22
7) 마스터플랜 작성 28
8) 주민접촉 과정과 주민모임 구성 지원 28
9) 학생 설계 수업 29
제3장 삼선4구역 개요 및 주변 여건 검토 30
1. 삼선4구역 개요 30
1) 지역의 역사적 특성 30
2) 지역의 공간적 특성 32
3) 지역의 사회적 특성 33
4) 지역의 경제적 특성 34
2. 관련 계획 검토 34
1) 용도지역 및 건축제한 34
2) 재개발 기본계획의 방향과 내용 35
3. 개발 관련 주민들의 활동 내용 및 결과 36
4. 제약요소 및 고려사항 36
1) 문화재 보호 및 층수 제한 관련 36
2) 국공유지 관련 38
3) 도시가스 문제: 삼선4구역에 도시가스가 배관설치가 어려운 이유 42
제4장 삼선4구역 현황 및 특성 43
1. 법률사항 및 삼선4구역의 지역여건 43
1) 주택재개발사업의 지정요건 43
2) 서울특별시 조례 43
3) 삼선4구역의 주택재개발사업 지정요건 관련 지역여건 45
2. 건축물 및 대지 46
1) 건축물 용도 46
2) 건축물 층수 47
3) 건축물 노후도(주택재개발사업 선정 지역의 충족 요건 중 하나의 항목) 48
4) 호수밀도(주택재개발사업 선정 지역의 충족 요건 중 하나의 항목) 49
5) 필지규모(주택재개발사업 선정 지역의 충족 요건 중 하나의 항목) 50
6) 필지 소유주체 51
3. 기반시설 52
1) 상ㆍ하수도 및 난방 방식 52
2) 공원 및 녹지 공간 53
3) 주택접도율(주택재개발사업 선정 지역의 충족 요건 중 하나의 항목) 54
4) 주차장 및 주차 방식 55
5) 위험요소(주택재개발사업 선정 지역의 충족 요건 중 하나의 항목) 56
4. 생활환경 57
1) 대중교통 및 보행환경 57
2) 공공시설(사회복지/행정/교육시설) 현황 및 접근방식 58
3) 생활편의시설 현황 59
제5장 삼선4구역 주민 현황 및 특성 60
1. 조사개요 60
1) 조사목적 60
2) 조사기간 60
3) 조사방법 61
2. 조사결과 61
1) 일반 현황 61
2) 사회적 약자 현황 65
3) 주택 점유 형태별 현황 67
4) 주거환경에 대한 인식 69
5) 개발사업에 대한 의견 72
제6장 주민워크샵 진행과정 및 내용 77
1. 주민워크샵의 취지와 방향 77
1) 취지와 목표 77
2) 전체 일정 및 진행방향 78
2. 주민워크샵의 진행방법 및 내용 80
1) 1차 주민워크샵 80
2) 2차 주민워크샵 85
3) 3차 주민워크샵 88
4) 4차 주민워크샵 95
3. 주민워크샵 평가와 과제 99
1) 평가 99
2) 과제 100
제7장 주민과 함께 만드는 삼선4구역 마스터플랜 101
1. 주민과 함께 만드는 마스터플랜에 대한 이해 101
1) 마스터플랜의 개념 101
2) 기존 마스터플랜 수립 절차의 문제점 102
3) 주민과 함께 만들어가는 마스터플랜의 수립과정 103
2. 삼선4구역 마스터플랜의 작성원칙과 작성과정 105
1) 작성원칙 105
2) 작성과정 108
3) 삼선4구역 마스터플랜 작성과정에서 얻을 결과들 108
3. 주민과 함께 만드는 삼선4구역 마스터플랜의 방향과 내용 115
1) 목표 115
2) 기본방향 116
3) 삼선4구역 마스터플랜 내용 117
제8장 향후 추진방향 126
1. 2차년도(2009년) 사업의 목표 및 기본방향 126
1) 목표 126
2) 기본방향 126
2. 사업 내용 및 방법 127
1) 주민모임 공식화 및 운영체계 구축 127
2) 최종 마스터플랜 수립 및 세부 정비계획 수립 127
3) 실행을 위한 지원체계 마련 128
4) 정비계획과는 별도로 문화, 사회경제적 지원 프로그램 진행 128
5) 기획팀의 역할 129
3. 사업추진을 위한 고려사항 130
1) 사업방식 변경의 필요성 검토 130
2) 토지 사용료(변상금) 문제 131
3) 대안 마련에 참고할 만한 정책과 시책사업, 연구동향 135
부록 137
[부록 1] 삼선4구역 주민 주거 실태조사 설문지 1차 138
[부록 2] 이런 집과 동네에서 살고 싶다 141
[부록 3] 삼선4구역 관련 건축과 학생들 설계과정 143
[표 1-1] 삼선4구역 대안개발계획의 목적과 방향 13
[표 2-1] 삼선4구역 대안개발계획 흐름 15
[표 2-2] 1단계 사업 월별 사업계획 16
[표 3-1] 삼선동 일반현황(출처: 삼선동 주민센터 홈페이지) 33
[표 3-2] 삼선4구역 재개발사업 기본계획 현황(출처: 성북구청 홈페이지) 35
[표 3-3] 문화재 보호경계구역 관련 서울시 조례 37
[표 3-4] 건축물 소유자 현황 39
[표 3-5] 토지 소유자 현황 39
[표 3-6] 국공유지 주체별 소유현황 39
[표 3-7] 국공유지 연체금 현황 39
[표 3-8] 국유지 대부 조건과 절차 40
[표 3-9] 공유지 대부 조건과 절차 41
[표 4-1] 주택재개발사업의 5가지 지정요건 항목 43
[표 4-2] 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제4조 43
[표 4-3] 서울특별시 건축조례 제25조 44
[표 4-4] 2008년도 삼선 4구역 지역여건 45
[표 4-5] 2004년도 삼선4구역 지역여건 45
[표 4-6] 호수밀도 구분 기준의 정의 49
[표 5-1] 가구형태 61
[표 5-2] 근로 가구원 유무 62
[표 5-3] 가구주 직업 62
[표 5-4] 월평균 가구소득 63
[표 5-5] 삼선4구역 거주 사유 64
[표 5-6] 수급 여부 65
[표 5-7] 장애 가구원 존재 여부 66
[표 5-8] 노인 가구원 존재 여부 66
[표 5-9] 아동 및 청소년 가구원 존재 여부 66
[표 5-10] 아동 및 청소년 가구원 수 67
[표 5-11] 주거 점유 형태 67
[표 5-12] 정비사업별 임대주택 의무건설 비율 68
[표 5-13] 전세거주자 평균 보증금(2,204만원) 68
[표 5-14] 월세거주자 평균 임대료 69
[표 5-15] 세입자 가구 과거 주택소유 여부 69
[표 5-16] 현재 거주 주택의 불편한 점 70
[표 5-17] 현재 주거지의 불편한 점 70
[표 5-18] 개별 필지 소유 현황 71
[표 5-19] 국공유지 사용료 부과 현황 71
[표 5-20] 재개발 기본계획 인지 여부 72
[표 5-21] 개발사업 찬성 여부 72
[표 5-22] 개발사업 찬성 이유(가옥주) 73
[표 5-23] 개발사업 반대 이유(가옥주) 73
[표 5-24] 개발사업 찬성 이유(세입자) 74
[표 5-25] 개발사업 반대 이유(세입자) 74
[표 5-26] 개발 이후의 거주계획(가옥주) 75
[표 5-27] 개발 이후의 거주계획(세입자) 76
[표 6-1] 삼선4구역이 재개발된다는 소식을 들은 구청과 건설사, 주민들은 어떤 생각을? 81
[표 6-2] 나의 집, 우리 동네의 불편한 점으로 나온 내용 84
[표 6-3] 마을만들기에서 기억해야 할 5가지 원칙 87
[표 6-4] 이렇게 함께 해보자! 87
[표 6-5] 삼선4구역에 대한 주민들의 기억 90
[표 6-6] 주민들이 지은 마을 이름과 그 이유 91
[표 6-7] 1차 워크샵에서 나온 불편한 점 중 정비사업과 무관한 의견들을 정리한 표 93
[표 6-8] 모둠에서 해결과제로 꼽은 사항들 93
[표 6-9] 모둠별로 선정한 해결과제와 해결방법 94
[표 6-10] 노후불량주택 정비방법 96
[표 6-11] 공동정비방식의 종류 97
[표 6-12] 주거환경개선사업의 유형 97
[표 7-1] 삼선4구역 마스터플랜 작성의 원칙과 방법 108
[표 8-1] 삼선4구역 건축물 및 토지 소유 현황 131
[표 8-2] 무허가 건축물 토지사용료(대부료) 관련 사항 132
[표 8-3] 국공유지 처분 방식 133
[표 8-4] 사업방식에 따른 주민부담과 혜택 비교 134
[표 8-5] 현행 도시정비사업의 유형 비교 135
[그림 1-1] 삼선4구역 전경과 주택 현황 9
[그림 1-2] 주민의 삶 구성요소 한 붓 꽃그림 11
[그림 2-1] 기획팀 워크샵과 회의, 대상 구역 선정을 위한 현장답사 모습(7월) 17
[그림 2-2] 구역현황조사 모습(8월) 18
[그림 2-3] 주민설문조사를 준비하는 모습(8월) 18
[그림 2-4] 주민설명회 모습(9월) 19
[그림 2-5] 삼선4구역 주민워크샵 모습 21
[그림 2-6] 워크샵 보고 게시물(한성경로당) 21
[그림 2-7] 소식지 1호 23
[그림 2-8] 소식지 4호 23
[그림 3-1] 삼선교 안내 표석 30
[그림 3-2] 필지 소유 현황 (내용누락) 31
[그림 3-3] 삼선4구역 주변 지도 32
[그림 3-4] 삼선4구역 위치와 경계(출처: 성북구청 홈페이지) 35
[그림 3-5] 삼선4구역 건축한계선(단면) 현황 37
[그림 3-6] 문화재 보호 경계선 38
[그림 4-1] 건축물 용도 현황 46
[그림 4-2] 건축물 층수 현황 47
[그림 4-3] 건축물 노후도 현황 48
[그림 4-4] 필지규모 현황 50
[그림 4-5] 필지 소유주체 현황 51
[그림 4-6] 공원 및 녹지 공간 현황 53
[그림 4-7] 주택접도율 현황 54
[그림 4-8] 주차장 및 주차 방식 현황 55
[그림 4-9] 노후 건물의 위험요소 현황 56
[그림 4-10] 지형적 위험요소 현황 56
[그림 4-11] 대중교통 및 보행환경 현황 57
[그림 4-12] 공공시설(사회복지/행정/교육시설) 현황 및 접근방식 58
[그림 4-13] 생활편의시설 현황 59
[그림 6-1] 1차 워크샵 풍경 83
[그림 6-2] 프로그램 1 모둠별 발표 83
[그림 6-3] 프로그램 1 관련 주민소식지에 정리된 내용 84
[그림 6-4] 프로그램 2 관련 주민소식지에 정리된 내용 85
[그림 6-5] 2차 워크샵 풍경 88
[그림 6-6] 모둠별로 마을에 대한 기억을 함께 이야기하는 모습 91
[그림 6-7] 각 모둠에서 만든 추억지도 92
[그림 6-8] 삼선4구역 추억지도 92
[그림 6-9] 모둠별로 해결과제와 방안에 대해 발표하는 모습 94
[그림 6-10] 4차 워크샵 풍경 98
[그림 7-1] 법정 마스터플랜의 유형 101
[그림 7-2] 마스터플랜의 개념 102
[그림 7-3] 재정비촉진계획 수립 절차 103
[그림 7-4] 주민참여 마스터플랜 수립과정 104
[그림 7-5] 구역현황조사 결과 109
[그림 7-6] 가구현황조사 결과 111
[그림 7-7] ‘개발 그 속내를 드러내!’ 결과 112
[그림 7-8] ‘나의 집, 우리 동네 이런 것이 불편해!’ 결과 113
[그림 7-9] 주거욕구조사 결과 114
[그림 7-10] 주택 정비 계획 예시(출처: 전국시가지재개발협회, 2003) 118
[그림 7-11] 지역 주민의 계속 거주를 지원하는 커뮤니티 주택 계획 예시(출처: 전국시가지재개발협회, 2003) 119
[그림 7-12] 도로 정비 계획 예시(출처: 전국시가지재개발협회, 2003) 121
[그림 7-13] 다양한 특성의 쌈지공원과 운동시설 설치 계획 예시(출처: 전국시가지재개발협회, 2003) 121
[그림 7-14] 그린파킹사업으로 정비된 주차장 이미지(출처: 구로구청 홈페이지) 122
[그림 7-15] 무장애화 정비 계획 예시 122
[그림 7-16] 커뮤니티 센터 및 주민공동시설 계획 예시(출처: 전국시가지재개발협회, 2003) 123
[그림 7-17] 삼선4구역 마스터플랜 예시 125