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표제지
목차
논문요약 12
제1장 서론 14
제1절. 연구의 배경 및 목적 14
1. 연구의 배경 14
2. 연구의 목적 16
제2절. 연구의 내용 및 방법 17
1. 연구의 내용 및 방법 17
2. 연구 흐름도 18
제2장 이론적 고찰 19
제1절. 복합용도개발(Mixed-Use Devlopment) 19
1. 복합용도개발의 배경과 개념 19
2. 복합용도개발의 건축적 특징 22
제2절. 우리나라의 용도지역제 26
1. 용도지역제의 개요 26
2. 용도지역제상의 용도혼합 29
3. 지구단위계획상의 용도혼합 31
제3절. 뉴욕시의 지역제(Zoning) 35
1. 지역제의 개요 35
2. 뉴욕시 지역제의 변화 38
3. 특별목적지구(Special Purpose District) 45
제3장 복합용도개발을 위한 제도 52
제1절. 용도지역의 세분화 52
1. 우리나라 용도지역의 세분화 52
2. 뉴욕시 용도지역의 세분화 55
3. 서울시와 뉴욕시의 비교 및 시사점 63
제2절. 다양한 지역제(Zoning) 의 도입 66
1. Contextual Zoning 66
2. Perfomance Zoning 70
3. Overlay Zoning 70
제3절. 특별복합용도지구(Special Mixed-use District) 72
1. 특별계획구역과 특별목적지구의 비교 72
2. 특별복합용도지구(Specail Mixed-Use District) 78
제4절. 소결 86
제4장 해외 복합용도개발 사례 88
제1절. 사례 개요 및 분석의 개요 88
1. 사례 개요 88
2. 분석의 개요 90
제2절. 배터리파크시티(Battery Park City) 91
1. Battery Park City 개발개요 91
2. Master Plan 95
3. 특별배터리파크시티지구(Special Battery Park City District) 108
4. 배터리파크시티의 시사점 117
제3절. 포츠다머 플라츠(Potsdamer Platz) 118
1. 독일 베를린의 개발 118
2. 포츠다머 플라츠(Potsdamer Platz) 개발 개요 120
3. 포츠다머 플라츠(Potsdamer Platz) 의 단지별 특징 124
4. 포츠다머 플라츠의 시사점 135
제4절. 마리나베이 뉴 다운타운(Marinabay New Downtown) 136
1. 싱가포르의 도시계획 체계 136
2. 마리나베이 뉴다운타운의 특징 139
3. 마리나베이 뉴다운타운의 시사점 141
제5절. 소 결 142
1. 복합용도개발을 위한 단계적인 규제 체계 142
2. 다양한 제도와 수법을 통한 복합용도개발의 필요성 143
제5장 결론 145
제1절. 연구의 요약 145
제2절. 향후 연구 과제 147
참고문헌 148
부록 151
〈부록 1〉 우리나라 용도지역의 구분 및 정의 151
〈부록 2〉 베를린의 토지용도 지정현황 및 유형 152
ABSTRACT 153
표 1/2. 서울시 용도지역 지정 현황 28
표 2/3. 용도지역 별 행위유형 30
표 3/4. 제1종지구단위계획과 제2종지구단위계획의 비교 31
표 4/5. 제2종지구단위계획 구역의 유형 및 구분 33
표 5/6. 제2종지구단위계획 수립지침 제3장 지구단위계획 수립기준 34
표 6/7. 용도지구의 구분 및 허용용도(오른쪽 예시 그림) 39
표 7/8. 고도지구의 구분 및 높이제한(오른쪽 예시 그림) 39
표 8/9. 1916년과 1961년 지역제의 비교 42
표 9/10. 로어맨하탄 계획의 특징별 예시 51
표 10/11. 우리나라 시대별 용도지역 세분화 현황 53
표 11/12. 우리나라 시대별 용도지역 변천 및 구체적인 세분화 내용 54
표 12/13. 유클리드 용도지역제에서의 허용용도 56
표 13/14. USE GROUP별 허용용도 57
표 14/15. 뉴욕시 주거지역의 중분류 세분화 변화 57
표 15/16. 뉴욕시 주거지역의 시대별 세분화의 구체적 내용 58
표 16/17. 뉴욕시 상업지역의 시대별 세분화의 구체적 내용 58
표 17/18. 뉴욕시 상업지역의 시대별 세분화의 구체적 내용 59
표 18/19. 뉴욕시의 시대별 세분화 (중분류 및 소분류) 59
표 19/20. 뉴욕시 주거지역의 지정 및 분류 현황 (2007.12.8. 기준) 60
표 20/21. 뉴욕시 상업지역의 지정 및 분류 현황 (2007.12.8. 기준) 61
표 21/22. 뉴욕시 상업지역별 허용되는 주거용 건축물 62
표 22/23. 뉴욕시 공업지역의 지정 및 분류 현황 (2007.12.8. 기준) 62
표 23/24. 서울시와 뉴욕시의 용도지역 세분화 비교 63
표 24/25. 서울시와 뉴욕시의 주거지역의 구분 63
표 25/26. 서울시와 뉴욕시의 상업지역의 구분 64
표 26/27. Contextual Zoning의 규정사항 67
표 27/28. 우리나라 도시설계의 변화 과정 73
표 28/29. 현재 특별미드타운지역의 현황 및 전경 77
표 29/30. 특별복합용도지구 지정 현황 및 명칭 78
표 30/31. 퀸즈플라자의 지역별 특성 83
표 31/32. Queens Plaza Subdistrict 현황 84
표 32/33. 퀸즈플라자의 저층부 용도규제, 전면부(좌) 와 보도확장 및 가로벽선(우) 85
표 33/34. 해외복합용도개발 사례의 종합 89
표 34/35. 배터리파크시티의 개발개요 92
표 35/36. 배터리파크시티의 위치 및 변화과정 93
표 36/37. 배터리파크시티 개발과정 94
표 37/38. 배터리 파크 시티 개발을 위한 각 기관의 제안 내용 96
표 38/39. 1969년 배터리파크시티 마스터 플랜 개요 97
표 39/40. 1979년 개발 프로그램(배터리파크시티의 토지이용) 자료:Alexander Cooper Associates 1979 100
표 40/41. 쿠퍼-엑스터트(좌) 와 시저 펠리(우) 의 배치계획 102
표 41/42. 1969년과 1979년 기본계획의 집행기법 비교 106
표 42/43. 1969년과 1979년 마스터플랜의 비교 107
표 43/44. 특별배터리파크시티지구의 규제 사항 109
표 44/45. Battery Place Residential Area의 높이 관리 및 현황 113
표 45/46. North Residential Neighborhood Area의 높이 관리 및 현황 116
표 46/47. 베를린시의 용도지역 구분과 지역별 건폐율과 용적률 119
표 47/48. 포츠다머 플라츠의 개발개요 121
표 48/49. 포츠다머 플라츠의 추진 과정 123
표 49/50. Sony Center의 특징 130
표 50/51. 싱가포르의 Concept Plan 2001과 특징 137
표 51/52. 마리나베이 뉴다운타운의 구역 구분 및 특성 139
표 52/53. 마리나베이 뉴다운타운의 토지이용 140
그림 1/2. 연구의 흐름 18
그림 2/3. 일리노이의 격자형 배치 36
그림 3/4. 이쿼터블빌딩 36
그림 4/5. 건축사선 후퇴 규정에 대한 휴 페리스(Hugh Ferris) 의 연구 40
그림 5/6. 천공노출면(좌) , 1916년 건물(가운데) , 1961년 광장보너스 받은 건물(우) 42
그림 6/7. PUD(자연상태의 토지(좌) , 지역제에 따른 개발(가운데) , 계획단위에 의한 개발(우) ) 44
그림 7/8. 개발권이양(TDR) 예시 45
그림 8/9. 맨하탄 극장지구 46
그림 9/10. 링컨스퀘어 지구 47
그림 10/11. 5번로 특별지구 48
그림 11/12. 그리니치가 특별지구 50
그림 12/13. 브루클린 용도지역의 예시 57
그림 13/14. Contextual Zoning의 기준높이와 건축선 후퇴 개념도 67
그림 14/15. Contextual zoning에 따른 용도지정 변화, 변경전 기존 지역제(좌) 과 변경후(우) 68
그림 15/16. 뉴욕의 상자형 건축물(좌측부터 에퀴터블 빌딩, IBM빌딩, AT&T빌딩, 499Park 빌딩, 필립 모리스 빌딩) 75
그림 16/17. Midtown Zoning의 예시 76
그림 17/18. 뉴욕시 ZONING MAP 상 LIC 80
그림 18/19. LIC의 District and Subdistricts 82
그림 19/20. 퀸즈플라자의 지역 구분 82
그림 20/21. 1969년 마스터 플랜(좌) 1979년 마스터 플랜(우) 105
그림 21/22. 배터리파크시티의 규제 관계도 108
그림 22/23. 배터리파크시티의 토지이용 110
그림 23/24. South Residential Neighborhood Area(Zone A) map과 상업용도 위치 111
그림 24/25. Battery Place Residential Area map과 저층부 용도 112
그림 25/26. North Residential Neighborhood Area map과 오픈 스페이스(오른쪽 위) 와 허가된 상업용도(오른쪽 아래)의 위치 114
그림 26/27. North Residential Neighborhood Area map(왼쪽) 과 저층부 용도(오른쪽) 115
그림 27/28. 포츠다머 플라츠의 시대별 변천과정 120
그림 28/29. 포츠다머 플라츠의 현황 121
그림 29/30. 포츠다머 플라츠 프로젝트의 추진체계 123
그림 30/31. Daimer Benz 초기 Masterplan (왼쪽: 초기 렌조피아노, 오른쪽: 수정된 안) 124
그림 31/32. Daimer-Benz의 건축가 구성 및 용도 현황 125
그림 32/33. Daimer benz의 전경-측면(좌) , 내부 Arkeden mall(가운데) , 내부 광장과 IMAX(우) 126
그림 33/34. Sony Center의 평면 및 용도현황 128
그림 34/35. Sony Center의 각 건물별 용도현황 128
그림 35/36. Sony Center의 단면(좌) 과 전경(우) 129
그림 36/37. Sony Center의 복합용도 130
그림 37/38. A+T Potsdamer Platz의 배치 및 전경 131
그림 38/39. A+T의 초기 계획안(좌) 과 실제 전경(가운데, 우) 132
그림 39/40. A+T 건물 현황 (좌로부터 건물A, 건물B, 건물C, 건물E) 134
그림 40/41. 싱가포르의 도시계획 체계 136
그림 41/42. 용도복합의 변화과정 146
초록보기 더보기
1962년 도시계획법의 제정을 전후로 한 용도지역제의 형성기부터 도시기능의 3대축인 주거, 상업, 공업지역을 운용하면서 여건에 따라 작은 개정이 있었을 뿐, 2003년 ‘국토의계획및이용에관한법률’로 전면 개편된 이후로도 도시적 기능의 용도지역제는 큰 변화가 없이 유지되어 왔다. 현재 우리나라의 용도지역제는 동일한 용도지역에는 동일한 용도와 밀도를 제어하는 방식으로 운영되고 있어 입지적 여건과 지역적 차이가 반영되지 않는 불합리성을 포함하고 있다.
최근 도심공동화 현상 및 용도분리에 의한 여러 도시 문제의 발생으로 인하여 다양한 형태의 복합적인 토지이용을 통한 쾌적한 도시환경이 요구되고 있다. 이의 해결책으로 토지의 집약적 이용을 통한 복합용도개발(Mixed-use Development)이 많은 개발사업에서 적용되고 있으나 획일적인 유형, 수용기능간의 영향에 대한 고려 미흡, 용도지역제의 경직성, 용도복합에 관한 제도적 한계 등으로 인하여 도시문제에 대응하지 못한 채 사업성 위주의 개발형태에만 그치고 있다. 우리나라 용도지역제의 근본이라 할 수 있는 뉴욕시의 경우 시대적 수요에 적극적으로 대응하며 몇 차례의 변화과정을 통하여 용도지역제를 발전시켜 가고 있으며 그 방향은 점차 건물단위에서 지역단위, 일차원적인 규제에서 마스터 플랜 및 다양한 수법을 통한 다차원적인 도시환경 구축으로 진화하고 있다.
용도지역제의 최근 제도적 변화를 살펴보면, 뉴욕시의 경우 용도지역의 소분류 단계가 점차 세분화되어 각 지역과 개발의 특성에 적합한 용도지역을 설정하는 반면 우리나라의 용도지역은 세분화가 적을 뿐 아니라 기존의 용도지역을 그대로 유지하고 있다. 또한 지역의 맥락에 따라 용도지역을 설정하고 적용하는 Contextual Zoning과 Perfomance Zoning 그리고 용도의 상호 복합을 유도하여 중복으로 지정할 수 있게 하는 Overlay Zoning과 같은 다양한 지역제가 도입되고 있다. 또한 특별목적지구의 하나로서 특별복합용도지구(Special Mixed-use District)을 수립하여 시대적 수용인 다양한 용도의 복합을 제도적으로 지원하고 있다.
이러한 용도지역제의 변화와 함께 3개의 해외복합용도개발 사례를 선정하여 각각의 개발 특성과 용도복합에 대하여 고찰하였다. 뉴욕의 배터리파크시티의 경우, 단계적인 제도적 시스템과 함께 마스터플랜을 통한 유연한 복합용도개발을 추진하고 있으며, 독일의 포츠다머 플라츠의 경우, 마스터플랜 수립과 함께 공공과 민간의 협의를 토대로 주거위주의 복합이 아닌 업무를 중심으로 주거와 영화산업이라는 새로운 용도복합을 통하여 더 큰 효과를 창출하고 있다. 마지막으로 싱가포르의 마리나베이 뉴다운타운은 컨셉플랜에서 마스터플랜에 이르기까지 단계적인 계획으로 점진적인 개발을 추진하고 있으며 미래의 여러 다양한 여건에 능동적으로 반영할 수 있는 새로운 용도지역제인 화이트존(White Zone)을 도입하여 유연한 복합용도개발을 이루고 있다.
뉴욕을 중심으로 한 용도지역제의 변화과정을 통한 복합용도개발은 다음의 시사점으로 요약될 수 있다. 첫째, 현재 우리나라의 경직된 용도지역제를 벗어나 보다 세분화된 용도지역 설정이 필요하며 다양한 용도지역제의 적용이 요구된다. 둘째, 기존의 용도분리를 목적으로 한 용도지역제에서 벗어나 특별복합용도지구와 같이 다양하고 입체적인 관점의 복합용도개발이 필요하다. 셋째, 바람직한 토지이용 및 지속적인 관리를 위하여 기본계획(Master Plan)에서 구체적인 계획에 이르기까지 체계적이고 유연한 제도적 단계를 수립하는 것이 필요하다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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