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표제지
목차
국문초록 11
제1장 서론 13
제1절 연구의 배경 및 목적 13
제2절 연구의 범위 및 방법 15
1. 연구의 범위 15
2. 연구의 방법 15
제2장 도심형 복합상업시설의 이론적 고찰 17
제1절 도심 상업시설의 유형 및 특성 17
1. 도심 상업시설의 개념 및 유형 17
2. 시설의 복합화 20
3. 복합 상업시설의 개념 및 유형 21
제2절 UEC의 정의 및 특징 23
1. UEC의 정의 23
2. UEC의 유형 23
3. UEC의 구성 25
제3절 Tenant의 유형 및 특성 27
1. Tenant의 개념 및 유형 27
2. Anchor Tenant의 개념 및 유형 30
제3장 도심형복합상업시설(UEC) 사례 33
제1절 기존 도심형복합상업시설 33
1. 라페스타(LaFesta) 33
2. 웨스턴돔(WesternDom) 35
3. 코엑스몰(Coex Mall) 36
4. 센트럴시티(Central City) 38
5. 강변 테크노마트(Techno Mart) 40
6. 하이브랜드(Hi Brand) 42
7. 아이파크몰 (I'Park Mall) 43
제2절 신규 도심형 복합상업시설 (UEC) 45
1. 영등포 타임스퀘어 (Times Square) 45
2. 송파구 문정동 가든파이브(Garden Five) 49
제4장 복합상업시설 Tenant 유치 영향요소 도출 52
제1절 입지 52
1. 상권 53
2. 접근성 54
3. 역세권 56
제2절 집객시설(Amenity) 58
1. 오락시설(Entertainment) 58
2. 식음시설(Dining) 60
3. 판매시설(Retailing) 61
제3절 Tenant 모집방식 62
1. 구좌방식 62
2. 분양방식 63
3. 지분방식 63
4. 임대방식 64
제5장 Tenant 유치 영향요소별 중요도 분석 65
제1절 AHP 기법 개요 65
1. AHP 기법 특징 65
2. AHP 기법 분석 66
제2절 Tenant 유치 영향요소별 중요도 분석 69
1. 설문구성 69
2. 설문대상 분석 70
3. AHP분석에 의한 요소별 중요도 산출 71
제6장 결론 82
제1절 연구의 요약 및 시사점 82
제2절 연구의 한계 및 향후과제 84
참고문헌 85
부록 87
ABSTRACT 96
[표 2-1] 도심상업시설의 발전 18
[표 2-2] 상권에 의한 분류 18
[표 2-3] 머천다이징(MD)에 의한 분류 19
[표 2-4] 유통 업태별 구분 19
[표 2-5] 복합화의 주요특성 20
[표 2-6] 복합상업시설의 현대적 유형 22
[표 2-7] UEC의 구분 24
[표 2-8] UEC의 구성 27
[표 2-9] 업종분류포 29
[표 3-1] 라페스타- 사업개요 34
[표 3-2] 라페스타- 상업시설개요 34
[표 3-3] 웨스턴돔- 사업개요 36
[표 3-4] 웨스턴돔- 상업시설개요 36
[표 3-5] COEX - 사업개요 37
[표 3-6] COEX - 상업시설개요 38
[표 3-7] 센트럴 시티 - 사업개요 39
[표 3-8] 센트럴 시티 - 상업시설개요 40
[표 3-9] 강변 테크노마트 - 사업개요 41
[표 3-10] 강변 테크노마트 - 상업시설개요 41
[표 3-11] 하이브랜드 - 사업개요 42
[표 3-12] 하이브랜드 - 상업시설개요 43
[표 3-13] 아이파크몰 - 사업개요 44
[표 3-14] 아이파크몰 - 상업시설개요 44
[표 4-1] 입지선정 고려요소 53
[표 4-2] 역세권의 형태별 분류 57
[표 4-3] 복합상업시설의 3대 소비모드 특성 58
[표 4-4] Anchor Tenant로 수용되는 엔터테인먼트 시설의 예 59
[표 5-1] 쌍대비교 메트릭스 67
[표 5-2] Saaty의 9점 평가스케일 68
[표 5-3] 행렬의 크기에 따른 확률지수 69
[표 5-4] 설문지 구성 현황 70
[표 5-5] 설문 대상자 분포도 70
[표 5-6] AHP 단계 71
[표 5-7] 설문조사 개요 72
[표 5-8] 요소별 평가항목 및 평가내용 73
[표 5-9] 영향요소별 중요도 평가를 위한 상대비교 설문 예 74
[표 5-10] 평가기준간 중요도 분석의 예시 75
[표 5-11] Consistency Index 75
[표 5-12] 상위 영향요소 중요도 76
[표 5-13] 입지의 하위 영향요소 중요도 76
[표 5-14] 집객시설의 하위 영향요소 중요도 77
[표 5-15] 모집장식내의 하위 영향요소 중요도 78
[표 5-16] 타임스퀘어의 Tenant 유치 성공요인의 중요도 78
[표 5-17] 가든파이브의 Tenant 유치 실패요인의 중요도 79
[표 5-18] 두 사례분석 대상지의 Tenant 유치 성패 요인의 중요도 80
[그림 2-1] UEC의 구성 25
[그림 3-1] 라페스타 입구 33
[그림 3-2] 라페스타 무대광장 33
[그림 3-3] 웨스턴돔 조감도 35
[그림 3-4] 웨스턴돔 입구 35
[그림 3-5] 코엑스 단지전경 36
[그림 3-6] 코엑스 전시관 전경 36
[그림 3-7] 센트럴시티 단지전경 38
[그림 3-8] 센트럴시티 내부전경 38
[그림 3-9] 테크노마트 전경 40
[그림 3-10] 테크노마트 야경 40
[그림 3-11] 하이브랜드 전경 42
[그림 3-12] 하이브랜드 중앙 가로 42
[그림 3-13] 아이파크몰 단지전경 43
[그림 3-14] 아이파크몰내 e스포츠경기장 43
[그림 3-15] 타임스퀘어 조감도 45
[그림 3-16] 타임스퀘어 내부 전경 (Bird Eye's View) 46
[그림 3-17] 타임스퀘어 개발 규모 47
[그림 3-18] 타임스퀘어 내부 전경 (Rear View) 48
[그림 3-19] 가든파이브 사업지 49
[그림 3-20] 가든파이브 조감도 50
[그림 3-21] 가든파이브 전경 51
[그림 4-1] 토지이용과 교통의 상관관계 56
[그림 4-2] 복합쇼핑몰 구성도 59
[그림 5-1] 의사결정문제의 계층구조화 모델 67
[그림 5-2] 설문 응답자 이용 여부 73
[그림 5-3] Tenant 유치시 영향요소 중요도 그래프 76
[그림 5-4] 입지의 하위 영향요소 중요도 그래프 77
[그림 5-5] 집객시설의 하위 영향요소 중요도 그래프 77
[그림 5-6] 모집방식내의 하위 영향요소 중요도 그래프 78
[그림 5-7] 타임스퀘어의 Tenant 유치 성공요인의 중요도 78
[그림 5-8] 가든파이브의 Tenant 유치 실패요인의 중요도 그래프 79
[그림 5-9] 두 사례분석 대상지의 Tenant 유치 성패 요인의 중요도 그래프 80
초록보기 더보기
동대문 의류상가의 성공과 유통구조의 변화로 인해 상업용 부동산은 단순 상가나 오피스에서 테마상가, 즉 복합쇼핑몰로 발전하게 되었으며, 이후 복합 쇼핑몰은 집객효과가 높은 Anchor Tenant를 중심으로 하여 문화와 오락, 쇼핑, 휴식, 레저 등이 가능한 도심형복합상업시설 (UEC, Urban Entertainment Center)로 진화하게 되었다. 이러한 UEC는 2000년 코엑스몰, 센트럴시티를 시작으로, 라페스타, 웨스턴돔, 센텀시티, 타임스퀘어, 가든파이브, 레이킨스몰, 알파돔시티 등이 성업중이거나 오픈 예정이다. 이중 동일한 시기에 오픈 예정인 두 UEC가 서로 다른 행보를 보이고 있다. 정상적으로 오픈한 타임스퀘어와 저조한 분양률로 인해 오픈을 4차례나 연기한 가든파이브가 바로 그것이다. 이들 두 사업지를 중심사례로 선정, 본 연구를 시작하였다.
우선 선행 연구를 통해 복합상업시설의 Tenant 유치에 영향을 미치는 요소로는 입지에 해당하는 복합상업시설의 사업 대상지, 복합상업시설을 구성하고 있으며 고객을 끌어들일 수 있는 Anchor Tenant로 통하는 집객시설, 그리고 상가나 점포의 소유권을 기준으로 하는 분양이나 임대 등으로 구분되는 모집방식, 이 3가지가 복합상업시설 Tenant 유치의 영향요소로 도출되었다. 또한 입지 영향요소의 하위요소에는 상권, 접근성, 역세권이 있으며, 집객시설 영향요소의 하위요소에는 오락시설, 식음시설, 판매시설이 있으며, 마지막 모집방식 영향요소의 하위요소에는 분양방식, 임대방식, 지분방식이 있음이 도출되었다.
이상과 같은 선행연구와 전문가 집단 설문 조사를 통해 UEC(도심형복합상업시설)의 Tenant 유치에는 사업대상지의 입지, 복합상업시설내 Anchor Tenant의 유무, 그리고 모집방식이 영향을 미친다고 입증되었으며. 각 영향요소별 하위요소를 검토해 보면 사업대상지의 상권이 가장 중요한 요소로 판명되었다. 그 다음 중요한 요소로 임대방식이 분양방식이나 지분방식 보다 선호되었으며, 집객시설로는 멀티플렉스, 아쿠아리움과 같은 오락시설이 백화점, 할인점 등의 판매시설이나 식당가 푸드코트 등의 식음시설 보다 집객 효과가 뛰어나 Tenant 유치에 더 효과적이라고 밝혀졌다.
끝으로 기존 상권을 활용하고, 다양한 Anchor Tenant를 입점시키고, 임대방식을 채택한 타임스퀘어가 신규 상권을 창출하려 하고, 마땅한 Anchor Tenant 없이 분양방식을 채택한 가든파이브 보다 모든 영향요소에서 높은 평가를 받아 Tenant 유치에서도 성공적이라는 평가를 받았다. 게다가 가든파이브의 Tenant 유치 실패 요인으로는 단지 언론에서 보도된 고분양가와 분양방식만의 문제가 아니라, 소비자를 끌어 들여 집객 효과를 높일 만한 Anchor Tenant가 없다는 문제와 상권이 형성되어 있지 못한 지역에서 신규 상권을 창출하려 했다는 시도가 Tenant 유치 실패에 더 큰 요인으로 밝혀졌다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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