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표제지
목차
국문요약 10
제1장 서론 13
제1절 연구의 배경 및 목적 13
1. 연구의 배경 13
2. 연구의 목적 14
제2절 연구의 범위 및 방법 15
1. 연구의 범위 15
2. 연구의 방법 16
제2장 선행연구 및 주택정책의 변화 18
제1절 주택정책의 이론 18
1. 주택정책의 개요 18
2. 주택가격결정 이론 22
3. 선행연구 및 차별성 26
제2절 주택정책의 변화 33
1. 노무현 정부의 주택정책 33
2. 이명박 정부의 주택정책 51
3. 노무현 정부와 이명박 정부 주택정책의 차이점 69
제3장 주택정책이 아파트가격에 미친 영향 분석 70
제1절 아파트가격 변동률 분석 70
1. 분석의 틀 70
2. 주택정책과 아파트가격 변동률 71
3. 아파트가격에 미친 영향 분석 84
4. 영향분석 결과 94
제2절 거시경제변수와 더미변수를 사용한 다중회귀분석 95
1. 주택가격에 영향을 주는 거시경제변수들 95
2. 연구분석방법 선정 및 연구분석자료 조사 97
3. 연구모형 106
4. 아파트가격에 미친 영향 분석 108
제3절 주택정책의 향후 계획 119
제4장 결론 121
제1절 연구의 요약 및 제언 121
1. 연구의 요약 121
2. 주택정책의 방향 및 전략 122
제2절 연구의 한계점 및 향후 연구방안 124
참고문헌 126
ABSTRACT 130
〈표 1-1〉 연구의 흐름도 17
〈표 2-1〉 선행연구 검토 요약 30
〈표 2-2〉 노무현 정부의 주요 주택정책 34
〈표 2-3〉 가계대출 및 주택담보대출 규모 37
〈표 2-4〉 5·23 대책 주요내용 38
〈표 2-5〉 10·29 대책 주요내용 40
〈표 2-6〉 8·31 대책의 주요내용 41
〈표 2-7〉 3·30 대책의 주요내용 43
〈표 2-8〉 1·11 대책 주요내용 44
〈표 2-9〉 이명박 정부의 시장별 주택정책 52
〈표 2-10〉 이명박 정부의 주택정책 주요내용 요약 53
〈표 2-11〉 6·11 대책 주요내용 54
〈표 2-12〉 8·21 대책 주요내용 56
〈표 2-13〉 9·1 대책 세재개편안 주요내용(양도소득세) 57
〈표 2-14〉 9·1 대책 세재개편안 주요내용(종합부동산세) 57
〈표 2-15〉 9·19 대책 주요내용 58
〈표 2-16〉 보금자리주택 59
〈표 2-17〉 10·21 대책 주요내용 61
〈표 2-18〉 3·30 대책 주요내용 62
〈표 2-19〉 4·23 대책 주요내용 64
〈표 2-20〉 8·29 대책 주요내용 66
〈표 2-21〉 이명박 정부의 주요 주택정책 67
〈표 3-1〉 연도별 아파트가격 변동률 72
〈표 3-2〉 2003년 아파트가격 변동률 73
〈표 3-3〉 2004년 아파트가격 변동률 74
〈표 3-4〉 2005년 아파트가격 변동률 76
〈표 3-5〉 2006년 아파트가격 변동률 78
〈표 3-6〉 2007년 아파트가격 변동률 79
〈표 3-7〉 2008년 아파트가격 변동률 81
〈표 3-8〉 2009년 아파트가격 변동률 82
〈표 3-9〉 2010년 아파트가격 변동률 83
〈표 3-10〉 2003년 10·29 대책 전후의 아파트가격 변동률 84
〈표 3-11〉 2005년 8·31 대책 전후의 아파트가격 변동률 86
〈표 3-12〉 2006년 3·30 대책 전후의 아파트가격 변동률 87
〈표 3-13〉 2007년 1·11 대책 전후의 아파트가격 변동률 89
〈표 3-14〉 2008년 8·21 대책 전후의 아파트가격 변동률 90
〈표 3-15〉 2009년 3·30 대책 전후의 아파트가격 변동률 92
〈표 3-16〉 2010년 4·23 대책 전후의 아파트가격 변동률 93
〈표 3-17〉 거시경제변수의 정의 98
〈표 3-18〉 총통화(M2) 98
〈표 3-19〉 건축허가면적 99
〈표 3-20〉 종합주가지수 99
〈표 3-21〉 금리(회사채수익률) 100
〈표 3-22〉 지가변동률 101
〈표 3-23〉 정책변수의 정의 102
〈표 3-24〉 서울아파트가격지수 103
〈표 3-25〉 6대광역시아파트가격지수 103
〈표 3-26〉 부산아파트가격지수 104
〈표 3-27〉 대구아파트가격지수 104
〈표 3-28〉 인천아파트가격지수 105
〈표 3-29〉 광주아파트가격지수 105
〈표 3-30〉 대전아파트가격지수 106
〈표 3-31〉 울산아파트가격지수 106
〈표 3-32〉 변수의 정의 107
〈표 3-33〉 연구모형의 함수 107
〈표 3-34〉 연구모형의 수식 108
〈표 3-35〉 상관계수에 따른 두 변수의 관계 108
［그림 3-1］ 연도별 아파트가격 변동률 그래프 72
［그림 3-2］ 2003년 아파트가격 변동률 그래프 74
［그림 3-3］ 2004년 아파트가격 변동률 그래프 75
［그림 3-4］ 2005년 아파트가격 변동률 그래프 76
［그림 3-5］ 2006년 아파트가격 변동률 그래프 78
［그림 3-6］ 2007년 아파트가격 변동률 그래프 79
［그림 3-7］ 2008년 아파트가격 변동률 그래프 81
［그림 3-8］ 2009년 아파트가격 변동률 그래프 82
［그림 3-9］ 2010년 아파트가격 변동률 그래프 83
［그림 3-10］ 2003년 10·29 대책 전후의 아파트가격 변동률 그래프 85
［그림 3-11］ 2005년 8·31 대책 전후의 아파트가격 변동률 그래프 86
［그림 3-12］ 2006년 3·30 대책 전후의 아파트가격 변동률 그래프 88
［그림 3-13］ 2007년 1·11 대책 전후의 아파트가격 변동률 그래프 89
［그림 3-14］ 2008년 8·21 대책 전후의 아파트가격 변동률 그래프 91
［그림 3-15］ 2009년 3·30 대책 전후의 아파트가격 변동률 그래프 92
［그림 3-16］ 2010년 4·23 대책 전후의 아파트가격 변동률 그래프 93
초록보기 더보기
주택정책은 국민 모두에게 영향을 미친다는 점에서 매우 중요하다. 그래서 주택정책이 성공하기 위해서는 국민의 신뢰가 절대적으로 필요하다고 보여 진다.
우리나라 정부는 주택경기와 경제상황에 따라 다양한 주택정택을 가지고 주택시장의 상황에 대응해 왔다. 본 연구에서는 정부의 주택정택이 주택시장에서 의도대로 작동되었는지 여부를 분석해 보고 이를 토대로 주택정책의 실효성을 높일 수 있는 방안을 찾아보고자 하였다. 이를 위하여 정부의 주택정책에 대해 살펴보았고, 2003년부터 2010년 7월까지 주택정책이 지역별 아파트가격 변동에 미친 영향을 분석하였다.
본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다.
조사기간 동안 서울지역 아파트가격의 변동이 전국의 아파트가격 변동분의 상당 부분을 차지하였고 또한 주도적인 영향을 끼쳤음을 알 수 있다. 이는 우리 정부의 주택정책 방향이 서울지역 아파트시장 안정에 집중 될 수밖에 없음을 시사한다.
첫째, 아파트가격 변동률을 분석한 결과, 2003년 이후 시행된 정부의 각종 주택정책은 그 시행초기에는 서울을 비롯한 전국의 아파트가격 안정에 유효한 영향을 미치고 있으나, 주택정책의 효과 지속성은 서울과 6대 광역시 간에 차이가 있는 것으로 나타났다. 주택정책의 효과 지속성은 서울의 경우 1∼2개월이며 그 이후에는 정책의 영향력을 상실하여 또다시 아파트가격이 등락하는 현상이 반복되고 있음을 볼 수 있다. 이는 주택정책이 장기적이지 못하고 단기적인 미봉책에 그쳤고 주택시장에 효과적으로 대처하지 못하고 있음을 시사하고 있다. 반면에, 6대 광역시 주택시장의 경우에는 주택정책의 효과 지속성이 6개월 이상으로 나타났고, 그 영향력도 더욱 크게 미치고 있음을 알 수 있다. 결국, 서울지역의 아파트가격 안정을 목표로 한 정부의 주택정책은 단기적으로는 아파트가격 안정에 영향을 미쳤지만 장기적으로는 큰 효과를 거두지 못했다. 그러나 가격변동이 심하지 않은 지방의 주택시장에 더 큰 영향을 미쳐 지방 주택시장을 침체시킨 요인이 되었음을 시사해주고 있다.
둘째, 다중회귀분석을 통해 정책효과를 분석해 본 결과 정부가 의도한 목적대로 아파트가격 하락의 효과를 봄으로써 일정부분은 효과가 있었다고 볼 수 있다. 다만, 실제 가격추이를 보면, 서울의 경우 일시적인 하락을 통해 아파트가격의 안정을 찾는 듯한 모습을 보였으나 그 실효성은 미미하였으며, 일정시간이 지나면 오히려 상승세를 나타내었다. 또한 6대 광역시의 경우에도 아파트가격 하락으로 인한 효과가 있었다고 볼 수 있으나, 서울과는 반대로 주택시장이 오히려 침체되는 현상을 보였다. 이러한 결과는 정부의 주택정책이 아파트가격 안정에 제대로 기여하지 못했다는 것으로 분석할 수 있을 것이다. 또한 주택정책이 서울과 6대 광역시 주택시장에 서로 다른 효과를 보임으로써 수도권을 중심으로 한 획일적인 주택정책이 지방시장에는 정책의 의도한 바와 달리 오히려 시장을 불안정하게 할 수 있다는 것을 입증하는 것으로 판단할 수 있다.
주택정책이 주택시장에 미친 영향 분석 결과를 토대로 주택정책의 효과성을 높일 수 있는 대안을 제시해 보면 다음과 같다.
첫째, 주택거래 활성화대책이 시급히 요구된다. 최근의 심각한 주택시장 침체를 극복하고 거래를 활성화시키기 위해서는 과도한 거래규제를 완화하여 주택시장 기능이 회복되어야 한다.
둘째, 주택자금 대출규제에 적절한 기준을 정하는 것이다. 주택자금 대출규제도 일시적이 아닌 지속적이고 합리적인 기준을 정하여 정책의 신뢰성을 높이고 주택시장 참여자들이 시장을 예측가능하게 해야 한다.
셋째, 계획된 주택공급을 신속하고 지속적으로 추진하여 주택시장을 안정시키는 것이 중요하고, 정부주도의 서민용 공공임대주택도 대폭적으로 공급되어야 한다.
또한 재건축 아파트에 대한 과도한 규제를 완화함으로써 거주요건과 기반시설이 좋은 민간 주택공급이 원활하게 이루어지도록 해야 한다.
넷째, 주택정책의 일관성과 지속성이 유지되어야 한다. 주택시장의 문제점에 대한 보다 깊고 신중한 분석을 통해 근본적인 문제를 해결할 수 있고 일관성과 지속성이 있는 중·장기 주택정책이 수립되어야 한다.
다섯째, 주택정책의 수립 시에 합리적인 지역별 차별화 정책이 요구된다. 많은 주택정책들이 서울의 주택문제를 해결하기 위해 나왔지만 지방 주택시장의 현실을 무시한 채 획일적으로 적용되어 왔다. 그러나 서울의 주택문제는 해결하지도 못한 반면에, 지방의 주택시장에는 엄청난 영향을 미쳐 심각한 침체에 빠진 현실을 정책입안자들은 깊이 인식해야 할 것이다.
또한 근본적인 주택시장의 지역 간 불균형 문제를 해결하기 위해서는 지방의 교육 및 생활여건 개선노력과 함께 행복도시, 혁신도시, 기업도시 등 지방 균형발전 정책의 지속적이고 강력한 추진과 기반시설의 균형적 확충 등 중장기적인 국토개발 사업이 병행되어야 할 것이다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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