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표제지
목차
1. 서론 9
1.1. 연구의 배경 및 목적 9
1.2. 연구의 범위 및 방법 10
1.3. 기존 연구 고찰 12
1.3.1. 선행 연구 현황 12
1.3.2. 선행 연구의 시사점 15
2. 예비적 고찰 16
2.1. 공공-민간 PF 사업의 이론적 고찰 16
2.1.1. PF 사업의 정의 및 특징 16
2.1.2. 공공-민간 PF 사업의 유형 구분 17
2.1.3. 공공-민간 합동 PF 사업의 추진 절차 17
2.1.4. 공공-민간 합동형 PF 사업의 관련 법규 및 제도 18
2.2. 복합용도(주거/비주거)시설의 정의 및 관련 법규 19
2.2.1. 복합용도개발에 대한 정의 및 유형 19
2.2.2. 초고층주상복합(주상복합)의 유형 21
2.3. CM/감리 기술용역의 관련제도 22
2.3.1. CM 제도 22
2.3.2. 감리제도 24
2.3.3. 발주자 및 시설물 유형별 감리 제도 27
2.4. 대규모 복합용도 PF 개발사업의 제반 문제점 29
2.4.1. 대규모 복합용도시설에서 건설사업관리(CM)의 필요성 29
2.4.2. 법적 제약에 의한 CM/감리의 발주방식 문제점 30
3. 복합시설 PF 사업에서 CM/감리의 현황 분석 32
3.1. CM/감리 기술용역 제도개선을 위한 설문조사 32
3.1.1. 설문조사 개요 32
3.1.2. 설문조사 방법 32
3.1.3. 설문조사 결과 35
3.2. 공공-민간 복합시설 PF 사업에서의 기술용역 유형 분석 38
3.2.1. 복합시설 PF 사업에서 건설사업관리(CM)/감리 유형 38
3.2.2. 복합시설 PF 사업에서 기술용역(CM/감리) 선정 절차 41
3.2.3. 복합시설 PF 사업에서 CM/감리 기술용역별 장·단점 분석 42
4. 사례연구 43
4.1. 은평 뉴타운 복합개발 PF 사업 사례 43
4.1.1. 사업개요 43
4.1.2. 지구단위계획 요약내용 45
4.1.3. CM/감리 계약내용 46
4.1.4. CM/감리 기술용역의 장/단점 분석 47
4.2. 성남 판교(알파돔시티) 복합단지 PF 사업 사례 48
4.2.1. 사업개요 48
4.2.2. 지구단위계획 요약내용 49
4.2.3. CM/감리 계약내용 50
4.2.4. CM/감리 기술용역의 장/단점 분석 51
4.3. 광교신도시 파워센터(에콘힐) PF 사업 사례 52
4.3.1. 사업개요 52
4.3.2. 지구단위계획 내용 53
4.3.3. CM/감리 계약내용 54
4.3.4. 에콘힐 주택법 감리자 지정관련 문제점 분석 55
4.3.5. CM/감리 기술용역 관리방식의 장/단점 분석 55
4.4. PF 사업 사례 분석에 대한 소결 58
5. 제도 개선방안 제시 61
5.1. 기술용역의 발주방식 개선방향 61
(1) 프로젝트 최대가치(Best Value)개념 62
(2) 정성적, 정량적 계량화에 의한 접근 (Totally Numerical System) 62
5.2. 사업특성 및 관련법규를 고려한 기술용역 방식 개선안 63
5.2.1. 사업특성을 고려한 CM/감리 기술용역의 발주방식 63
5.2.2. 기술용역 발주방식 검토 절차 67
6. 결론 70
참고문헌 73
부록 75
1 : 공공-민간 합동형 PF 사업의 관련 법규 75
2 : 인허가 유형별 감리 발주유형 질의사례 76
3 : 설문조사 샘플 79
4 : 설문조사 항목별 기술통계량 82
국문초록 85
Abstract 87
〈표 1-1〉 선행연구 현황 12
〈표 2-1〉 발주자 유형별 PF 사업의 유형 17
〈표 2-2〉 복합용도개발의 유형 20
〈표 2-3〉 주상복합의 용도분리 방식에 따른 분류 21
〈표 2-4〉 공사감리에 대한 관련법의 정의 25
〈표 2-5〉 건기법에 의한 감리 구분과 정의 26
〈표 2-6〉 발주자 유형별 감리제도 분석 27
〈표 2-7〉 공동주택의 감리자 지정 28
〈표 2-8〉 공동주택과 주상복합건축물의 감리제도 현황 29
〈표 3-1〉 4개 신뢰도 분석 항목에 대한 합산 평가 37
〈표 3-2〉 공사난이도별 공사관리 CM·감리방법의 종류 38
〈표 3-3〉 PF 사업주체 및 시설유형에 따른 유형 구분 (가격 별도 평가) 41
〈표 3-4〉 기술용역별 장·단점 분석 42
〈표 4-1〉 은평뉴타운 건축개요 43
〈표 4-2〉 은평뉴타운 PF 사업의 CM 계약사항 일부 내용 46
〈표 4-3〉 알파돔시티 사업개요 48
〈표 4-4〉 판교 알파돔시티 PF 사업의 CM 계약관련 일부 내용 50
〈표 4-5〉 판교 알파돔시티 PF 사업의 기술용역방식의 특징 및 단점 51
〈표 4-6〉 에콘힐 PF 사업의 CM 계약사항 일부 내용 54
〈표 4-7〉 3형 발주방식의 (주거/비주거 구분이 불명확한 경우)의 장단점 57
〈표 4-8〉 4형 발주방식의 (주거/비주거 구분이 불명확한 경우)의 장단점 57
〈표 5-1〉 CM/감리 발주유형 선정을 위한 기준 67
〈표 5-2〉 CM/감리 기술용역 발부방식 단계별 검토방법 68
〈표 6-1〉 기술수준별 PF 사업의 CM/감리 기술용역 발주 모델 71
〈그림 1-1〉 연구 수행 프로세스 11
〈그림 2-1〉 프로젝트 파이낸싱(PF)의 참여자 구조 16
〈그림 2-2〉 공공-민간 PF 사업의 수행 절차 18
〈그림 2-3〉 건설사업관리(CM)과 감리와의 업무 범위 비교 24
〈그림 3-1〉 6개 문항에 대한 신뢰도 통계량 36
〈그림 3-2〉 4개 문항에 대한 신뢰도 통계량 37
〈그림 4-1〉 은평뉴타운 PF 사업 조감도 44
〈그림 4-2〉 성남 판교(알파돔시티) PF 사업 조감도 48
〈그림 4-3〉 파워센터(에콘힐) 조감도 52
〈그림 4-4〉 복합시설 PF의 발주유형에 따른 기술용역비 비교 56
〈그림 4-5〉 주거/비주거 구분방법에 따른 CM/감리 발주방식 비교 59
〈그림 4-6〉 주거/비주거 구분이 명확하지 않은 경우의 발주방식 개선방안 60
〈그림 5-1〉 복합 PF 사업에서의 기술용역 발주방식 프로세스 개선안 69
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PF 사업은 자금 부담이 높은 공공기관이 대규모 개발사업을 민간자금을 활용하여 사업을 추진하는 방식으로 설계업무, 시공업무, 분양업무 등의 기존일반적인 건설개발사업과는 달리 금융 여·수신업무, 지구단위계획, 마스터플랜 등 관련 제도적, 법적절차에 따라 다양한 사업자가 참여하게 되고 이해당사자간의 계약문제와 전문적 의사결정이 필요한 사업이다. 특히 PF 사업은 초기단계의 기획 및 설계관리에 있어서 품질, 비용, 공기에 대한 기술정보와 커뮤니케이션이 반드시 필요한 사업이다.
대규모 복합시설의 PF 사업은 초고층 주상복합과 다중이용시설물이 기능적, 유기적으로 복합되어 계획되고 법적, 기술적 다양한 제약 사항들이 함께 발생하게 된다.
따라서 이러한 제반 문제들을 효과적으로 해결하기 위해서는 건설사업관리(CM)의 수행방식이 필요하게 된다. 하지만 복합시설 PF 사업에서 현행 다원화된 감리제도와 법적 제약사항에 의하여 CM 발주방식은 주거부분의 주택법 감리와 별도로 수행하도록 제한되어 있다.
즉, PF의 발주자는 주거/비주거 부분의 프로젝트 통합 관리와 사업의 기술적 특수성, 발주자의 요구목표, 여건 등을 종합적으로 고려하지 못하고 제한된 형태의 감리 기술용역을 발주하고 있다.
예컨대, 현행 초고층 주상복합과 다중이용시설물의 경우 주택사업승인 대상에 따라 법규해석이 달라 주택법에 의한 감리 또는 건설기술관리법에 의한 책임감리업무가 적용된다.
300세대 이상의 민간공동주택은 주택법 감리에 의한 기술용역을 수행해야하며, 대상 시설물이 초고층 주상복합일 경우 주택법에 의한 일반적인 감리업무 수준에서 기술적 요구사항이 서로 상충하게 된다.
다중이용시설물은 그 시설의 성격상 공공적 성격이 강한 건축물로서 설령주택사업승인계획에 따라 인·허가가 되었을 지라도, 품질관리 및 성능에 있어서 일반 건축물보다 더욱 철저한 관리가 필요한 시설임에도 불구하고 법적제약사항에 의하여 주택법에 의한 공사감리를 선택할 수밖에 없는 실정이다.
따라서 해당 프로젝트를 효과적으로 수행하기 위해서는 건설사업관리방식에 대한 요구특성, 사업의 기술적 난이도, 전반적인 사업제반 요건을 고려하여 발주방식을 자율적으로 선택할 수 있도록 유용한 기준이 필요하다.
또한 복합 PF 사업에서 사업승인권자의 일률적인 심사 방식인 주택법 감리를 지양하고, 건설사업관리방식(CM)과 같이 PQ․TP에 의한 다단계 평가를 거쳐 적격한 업체를 선정할 수 있도록 관리수준 강화방안이 필요하다. 이를 위해서는 먼저 현행 건설사업관리(CM)업무가 책임감리 뿐만 아니라 주택법감리업무도 포함할 수 있도록 제도적 근간이 마련되어야 한다.
따라서 본 연구는 이러한 문제점을 개선하기 위해 공공-민간 합동형 복합시설 PF 사업의 사업특성을 파악하고, CM/감리의 기술용역 발주시 법적, 기술적 문제점을 문헌조사와 설문조사를 통해 도출하였다.
사례분석을 통해 조사된 문제점을 확인하고 개선안을 제시하였으며, 주요개선안으로는 사업의 제반특성을 고려한 CM/감리의 복합 또는 분리방식 형태의 다양한 발주방식을 제안하였다. 제안된 발주방식 모델은 사업의 난이도, 기술수준에 따라 5가지 유형으로 구분할 수 있다.
향후 연구로서 발주자가 사업특성을 고려하여 발주방식을 선택할 수 있는 세부 평가기준이 필요하다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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