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표제지
국문초록
목차
제1장 서론 12
1. 연구의 배경 및 목적 12
2. 연구의 범위 및 방법 14
제2장 이론적 고찰 16
1. Anchor시설 16
가. Anchor시설의 개념 및 역할 16
나. Anchor시설의 종류 17
다. Anchor시설의 기대효과 19
2. 복합용도개발 20
가. 복합용도개발의 개념 및 유형 20
나. 복합용도개발 용도 간 시너지 효과 23
제3장 홍대지역의 현황분석 25
1. 형성과정 25
2. 인구현황 28
3. 주거현황 30
4. 산업현황 33
5. 지역문화 현황 35
가. 지역문화의 특성 35
나. 시설현황 36
6. 개발진흥지구 현황 47
가. 산업 및 특정개발진흥지구의 개념 47
나. 디자인특정개발진흥지구의 발전현황 50
다. 마포디자인특정개발진흥지구의 현황 52
7. 문제점 및 시사점 54
제4장 홍대지역 활성화를 위한 Anchor시설 55
1. 홍대지역 패러다임 및 현황 55
2. 지역문화 활성화 방안 57
3. 디자인센터의 사례분석 61
가. 덴마크 디자인 센터(Danish design center) 62
나. 노르트라인 웨스트팔렌 디자인센터(Design Zentrum Nordrhein Westfalen.e.V) 66
다. 나고야 디자인센터(International Design Center Nagoya Inc.) 68
4. 도입시설 구상 71
5. 기대효과 72
제5장 Anchor 시설을 도입한 복합용도개발 방안 74
1. 대상지 선정 74
가. 대상지 개요 74
나. 대상지 특성 75
다. 선정배경 및 목적 76
2. 환경분석 77
가. 입지분석 77
나. 상권 및 주변개발 현황 79
다. SWOT 분석 82
3. 시설별 사례분석 84
가. Anchor시설과 복합용도개발 84
나. 복합문화공간 90
다. 고급오피스텔 96
4. 개발 Concept 102
가. 전체 개발 Concept 102
나. 시설별 Concept 106
다. 주변과의 연계성 110
5. 설문지를 통한 잠재수요분석 111
가. 설문의 개요 111
나. 설문조사 결과분석 111
6. STP 전략 116
가. 시장세분화(Segmentation) 전략 116
나. 표적시장(Target) 전략 119
다. 포지셔닝(Positioning) 전략 122
7. 가격전략 124
8. 사업화전략 130
제6장 결론 132
1. 연구의 요약 132
2. 연구의 한계 및 향후과제 135
참고문헌 136
설문지 138
ABSTRACT 149
〈표2-1. anchor 시설로 수용되는 유형 및 각 시설군의 종류〉 18
〈표2-2. 건축특성에 따른 복합용도개발의 유형〉 21
〈표2-3. 복합용도개발의 기능연계 방식에 따른 분류 및 특징〉 22
〈표2-4. 복합개발 용도 간 시너지 효과〉 24
〈표3-1. 홍대지역 거주인구 현황〉 28
〈표3-2. 홍대지역 연령대별 거주인구 현황〉 29
〈표3-3. 2010 주택종류에 따른 가구 및 주거면적 현황〉 30
〈표3-4. 마포구 산업별 사업체수〉 33
〈표3-5. 조사항목에 해당되는 주요시설의 내용〉 36
〈표3-6. 홍대지역 복합문화공간 리스트〉 41
〈표3-7. 홍대지역 축제현황〉 43
〈표3-8. 홍대지역 마켓 현황〉 44
〈표3-9. 산업 및 특정개발진흥지구 지정시 혜택〉 48
〈표3-10. 관련법령 및 조례, 시행지침〉 48
〈표3-11. 진흥지구 수립 범위〉 52
〈표4-1. 현재 홍대지역 문제점 및 시사점 도출〉 57
〈표4-2. 지속가능하고 건강한 홍대지역의 문화 활성화 방안〉 58
〈표4-3. 건강한 지역문화 활성화를 위한 요소의 역할〉 59
〈표4-4. 마포디자인특정개발진흥지구에 적합한 계획 방안 제시〉 60
〈표4-5. 덴마크디자인센터 시설 현황〉 65
〈표4-6. 나고야 디자인센터 시설 현황〉 69
〈표4-7. 사업별, 자금 지원 형태별 디자인센터 세부 분석표〉 70
〈표4-8. 도입시설 구상〉 71
〈표4-9. 도입시설의 기능〉 71
〈표4-10. 디자인허브센터 도입 효과〉 72
〈표4-11. 디자인허브센터 기능별 특성〉 73
〈표5-1. 대상지 개요 및 위치도〉 74
〈표5-2. Y'Z Park 개요 및 조감도〉 80
〈표5-3. 홍대입구역 민자역사 개발계획 개요 및 현황〉 80
〈표5-4. 홍대 앞 걷고싶은거리 노외주차장 건설 및 운영사업 계획 개요 및 현황〉 81
〈표5-5. 그린길 조성 계획 현황〉 81
〈표5-6. SITE에 대한 SWOT 분석〉 82
〈표5-7. SWOT분석을 통한 대안 결과 분석〉 83
〈표5-8. 오모테산도힐즈 사업개요〉 85
〈표5-9. 오모테산도힐즈의 주요 테넌트 및 시설구성〉 85
〈표5-10. 미드타운 사업개요〉 87
〈표5-11. 도쿄 미드타운의 주요 테넌트 및 시설구성〉 88
〈표5-12. 도쿄 미드타운 용도별 면적구성〉 89
〈표5-13. 프래툰 쿤스트 할레 층별 구성 및 내부〉 92
〈표5-14. 상상마당 시설구성〉 94
〈표5-15. 상상마당 프로그램〉 95
〈표5-16. 부띠크모나코 건축개요〉 96
〈표5-17. 부띠크모나코 주거시설 Concept〉 99
〈표5-18. 부띠크모나코 평단가〉 99
〈표5-19. 라보테가 건축개요〉 100
〈표5-20. 라보테가 아뜰리에 분양가격〉 101
〈표5-21. Hardware 요소 충족을 위한 도입 Concept〉 103
〈표5-22. Software 요소 충족을 위한 도입 Concept〉 104
〈표5-23. Public zone 시설별 관련 이미지〉 108
〈표5-24. Lease zone 시설별 관련 Concept 이미지〉 109
〈표5-25. 사회트렌드 변화〉 116
〈표5-26. 사회문화, 소비자, 주택시장 트렌드〉 117
〈표5-27. 오피스텔 분양가격 산출 Flow〉 124
〈표5-28. 사업지 주변 일반 오피스텔 시세 및 분양가를 통한 기준가 산출〉 125
〈표5-29. 주변 일반오피스텔 대비 SITE 오피스텔 요인 비교 기준가격 산정〉 126
〈표5-30. 강남 일반오피스텔 대비 고급오피스텔 가격 상승률 적용을 통한 분양가 산정〉 127
〈표5-31. 특화오피스텔 특화요소 분석〉 128
〈표5-32. 특화오피스텔 상승비율을 적용한 분양가 산정〉 129
〈표5-32. 전체 비교사례 상승률 적용을 통한 적정분양가산정〉 129
〈그림1-1. 연구 흐름도〉 15
〈그림1-2. 연구 체계도〉 15
〈그림3-1. 홍대지역 문화 형성 배경〉 27
〈그림3-2. 홍대지역 거주인구 현황〉 28
〈그림3-3. 홍대지역 연령대별 거주인구 분포도〉 29
〈그림3-4. 마포구 종류별 주택수〉 31
〈그림3-5. 마포구 주거 규모별 비율〉 31
〈그림3-6. 주택유형별 주거규모 현황〉 31
〈그림3-7. 서울시 1-2인 가구 비율〉 32
〈그림3-8. 마포구 1가구당 거주인원〉 32
〈그림3-9. 1가구당 1인 규모별 비율〉 32
〈그림3-10. 1가구당 2인 규모별 비율〉 32
〈그림3-11. 마포구 소재 주요 사업체수〉 34
〈그림3-12. 진흥지구 소재동 주요 사업체수〉 34
〈그림3-13. 홍대지역 클럽의 시기적 변화상〉 37
〈그림3-14. 홍대지역 클럽의 현황, 2010〉 38
〈그림3-15. 갤러리 및 대안공간의 시기적 변화상〉 39
〈그림3-16. 홍대지역 대안공간 및 갤러리 현황〉 40
〈그림3-17. 홍대지역 상권 현황〉 46
〈그림3-18. 산업 및 특정개발진흥 지구의 개념도〉 48
〈그림3-19. '서울 4대 디자인 클러스터' 특정개발진흥지구〉 51
〈그림3-20. 마포 디자인 특정개발 진흥지구 활성화를 위한 3대전략〉 53
〈그림4-1. 홍대지역 문화 및 상업 변천사〉 55
〈그림4-2. 홍대지역의 문화적 잠재력〉 56
〈그림4-3. 홍대지역문화 활성화를 위한 시설 필요성〉 56
〈그림4-4. 지역 문화 활성화를 위한 필요 요소〉 58
〈그림4-5. 디자인센터의 주요역할〉 61
〈그림4-6. 덴마크디자인센터 파사드 전경〉 64
〈그림4-7. 레드닷 디자인 어워드 수상작〉 66
〈그림4-8. 나고야 센터 전체 시설구성〉 69
〈그림4-9. 나고야 디자인센터 외관〉 69
〈그림4-10. 디자인센터를 통한 지역디자인산업 활성화〉 73
〈그림5-1. 위치도 및 대지전경〉 74
〈그림5-2. 대상지역 지리현황〉 75
〈그림5-3. 광역적 입지 현황〉 77
〈그림5-4. SITE 입지 현황〉 78
〈그림5-5. 현재 상권의 밀집 현황〉 79
〈그림5-6. 현재 식음시설 분포 현황〉 79
〈그림5-7. SITE 주변개발현황〉 79
〈그림5-8. 오모테산도힐즈 내부전경〉 84
〈그림5-9. 오모테산도힐즈 배치도〉 84
〈그림5-10. 도쿄 미드타운 시설구성〉 86
〈그림5-11. 도쿄 미드타운 배치도〉 86
〈그림5-12. 플래툰 쿤스트할레 서울 외관〉 91
〈그림5-13. KT&G 상상마당 Concept〉 93
〈그림5-14. KT&G 상상마당 문화예술영역〉 94
〈그림5-15. 부띠크모나코 위치도〉 97
〈그림5-16. 부띠크모나코 전체 시설 구성〉 98
〈그림5-17. 라보테가 시설구성〉 100
〈그림5-18. 전체시설구성〉 102
〈그림5-19. Concept 계획 의도〉 102
〈그림5-20. concept 충족 요소〉 103
〈그림5-21. Design Identity - 건물외관 랜드마크적 요소 예시〉 104
〈그림5-22. Space Program〉 105
〈그림5-23. 주거시설 Concept〉 106
〈그림5-24. Semi public zone 예시〉 107
〈그림5-25. Public zone의 도입형태 및 기능〉 107
〈그림5-27. Lease zone의 도입형태 및 기능〉 108
〈그림5-28. 주변지역과 개발계획과의 연계성〉 110
〈그림5-29. Site 주변 개발과의 연계 여부 비교〉 110
〈그림5-30. 현 거주시 선택시 중요도〉 111
〈그림5-31. 일과 후 여가시간〉 112
〈그림5-32. 주요 편의시설 이용〉 112
〈그림5-33. 새로운 거주시 선택시 시설 및 서비스 중요도〉 112
〈그림5-34. 홍대지역 방문시 주로 이용하는 시설〉 113
〈그림5-35. 홍대지역 주거상품 도입시 중요 요인 분석〉 113
〈그림5-36. 홍대지역 주거상품 도입시 중요 요인 적용시 거주 의향〉 114
〈그림5-37. 홍대지역 디자인 특화주거상품 도입시 관심도〉 114
〈그림5-38. 가치상승 대비 가격상승의 경우 주거상품에 대한 관심도〉 115
〈그림5-39. 주거상품 대한 부동산 투자 관심도〉 115
〈그림5-40. 홍대지역의 고급주거상품의 경우 평당 적정 분양가 수준〉 115
〈그림5-41. 홍대지역의 고급주거상품의 경우 월 임대료 수준〉 115
〈그림5-42. 1-2인 가구 유형과 주요 주거 형태〉 118
〈그림5-43. 1-2인 가구의 주요 Needs 및 주거환경 중요도〉 118
〈그림5-44. 시대별 주거문화의 Leading Group〉 119
〈그림5-45. 표적시장 그룹 - Target Group〉 119
〈그림5-46. 도입상품에 적합한 시설별 Targeting〉 120
〈그림5-47. Boutique Design Officetel Targeting〉 121
〈그림5-48. 도입상품 Positioning〉 122
〈그림5-49. 고급주거시설에 대한 소비자 욕구 충족을 위한 Positioning 설정〉 123
〈그림5-50. 혼합형과 비혼합형의 가치 비교〉 130
〈그림5-51. 사업화 전략 Flow〉 131
〈그림6-1. 개발상품에 대한 내용 요약〉 134
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시대의 흐름에 따라 사회적, 경제적, 문화적 배경이 변화하고 물질적 풍요와 생활수준의 향상에 따라 소비자들이 지향하는 삶의 질이 상승함으로 인해 문화 및 디자인에 대한 중요도가 증가하였다. 이를 기반으로 정책적 측면에서 지역 활성화 방안으로 신성장 동력산업 중 하나로 디자인산업 진흥을 지정하였으며 현재 서울시는 마포홍대지구, 동대문DDP지구, 강남지구, 구로지구를 4대 디자인 클러스터로 지정하고 특정개발진흥지구로 지정하여 관련 산업의 진흥에 기여할 수 있도록 노력중이다.
본 연구에서는 지역 활성화 방안을 목표로 마포홍대지구를 중심으로 주요산업의 집객화가 가능한 문화시설을 도입하고 시대적 트렌드에 적합하고 소비자의 욕구 충족에 기여할 수 있는 복합용도에 대해 연구하였다.
본 연구의 진행은 홍대지역 현황분석을 통해 적합한 Anchor 문화시설을 구상하고 지역문화와 시설에 적합한 복합용도의 Concept으로 복합문화공간인 상업공간과 생활화 공간을 구상하였다. 비수익시설과 수익시설의 복합화를 통한 시설 및 프로그램의 상호작용으로 시너지 효과와 활성화를 전망해 본다.
전체 시설에 대한 상품전략과 가격전략, 사업화전략을 제안하였으며 상품개발을 통한 지역경제 활성화에 기여할 수 있음을 전망해 본다.
본 연구를 통해 특정지역을 중심으로 지역 활성화를 위해서는 지역형성의 역사 및 문화적 배경의 중요성에 대해 인식할 수 있었으며 계속해서 변화하고 있는 지역문화에 대해 신문화를 받아들이는 것도 중요하지만 기존의 지역문화의 특수성을 얼마나 잘 유지하고 신문화와 조화를 이룰 수 있는 경쟁력 있는 시설과 프로그램의 중요성을 확인할 수 있다.
지역개발을 위한 경쟁력을 가지기 위해서는 전반적인 사회, 경제, 문화의 트렌드 변화가 큰 영향을 미친다는 것을 알 수 있다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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