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표제지
목차
國文要約 12
第1章 序論 14
第1節 硏究背景 및 目的 14
I. 硏究의 背景 14
II. 硏究의 目的 15
第2節 硏究範圍 및 方法 17
I. 硏究의 範圍 17
II. 硏究의 方法 19
第2章 海外 不動産開發事業에 關한 基本理論 21
第1節 海外 不動産開發事業의 意義와 特性 21
I. 海外 不動産開發事業의 意義 21
II. 海外 不動産開發事業의 特性 23
第2節 海外 不動産開發事業의 리스크 要因과 管理 27
I. 리스크의 槪念 27
II. 海外 不動産開發事業의 리스크 要因 28
III. 海外 不動産開發事業의 리스크 管理 33
第3節 海外 不動産開發事業의 推進過程 37
I. 海外 不動産開發事業의 構圖 37
II. 海外 不動産開發事業의 推進節次 39
III. 海外 不動産開發事業의 推進組織 44
第4節 海外 不動産開發事業의 推進背景 및 期待效果 46
I. 海外 不動産開發事業의 推進背景 46
II. 海外 不動産開發事業의 進出形態 47
III. 海外 不動産開發事業의 進出事例 49
IV. 海外 不動産開發事業의 期待效果 53
第3章 필리핀 不動産開發事業 관련 制度 56
第1節 不動産 市場環境 56
I. 오피스(Office) 56
II. 콘도미니엄(Condominium) 59
III. 商街(Retail) 60
IV. 工場 및 産業施設(Factory & Industrial Zone) 62
第2節 不動産開發事業의 制度 64
I. 外國人 投資法 및 관련 認·許可 65
II. 投資者 인센티브 81
III. 地域 인센티브 83
IV. 반더미法(Anti-Dummy Law) 84
第4章 클락 經濟自由地域 리조트호텔 開發現況 및 分析 86
第1節 클락經濟自由地域 現況 86
I. 設立背景 및 클락개발공사 86
II. 인센티브 및 事業環境 89
III. 事業承認 節次 94
IV. 인프라 및 便宜施設 104
第2節 리조트호텔 開發事例 分析 109
I. 建築 및 立地 競爭力 先占 109
II. 現地化 마케팅 전략 116
III. 安定的인 收益모델 發掘 124
第5章 海外 不動産開發事業 問題點 및 改善方案 129
第1節 海外 不動産開發事業의 問題點 129
I. 精巧한 事業性 檢討 缺如 129
II. 海外 開發事業의 非專門性 129
III. 現地 制度·文化的 沒理解 130
IV. 換率變動 리스크의 過多 131
第2節 海外 不動産開發事業의 改善方案 133
I. 保守的인 事業性 評價 133
II. 開發業者 核心力量 强化 134
III. 現地 開發環境의 熟知 135
IV. 換率 리스크의 對應戰略 摸索 136
第6章 結論 138
參考文獻 141
ABSTRACT 148
〈표 2-1〉 리스크 유형 30
〈표 2-2〉 해외 부동산개발사업의 주요 추진절차 39
〈표 3-1〉 필리핀 사무실 임대시장 동향 58
〈표 3-2〉 사무실 임대 형태 59
〈표 3-3〉 콘도미니엄 임대료 현황 61
〈표 3-4〉 상가 및 임대료 현황 62
〈표 3-5〉 주요 3개 산업단지 투자여건 현황 63
〈표 3-6〉 한국의 對 필리핀 투자동향, 업종별(1962~2010.9) 64
〈표 3-7〉 외국인 투자 제한리스트(Negative List _ List A) 68
〈표 3-8〉 투자우선계획(Investment Priorities Plan) 리스트 70
〈표 3-9〉 콘도미니엄 건축 인·허가 절차 76
〈표 3-10〉 필리핀 부동산 세금의 종류와 부과율 78
〈표 3-11〉 필리핀과 우리나라 부동산 세금 비교 79
〈표 4-1〉 투자유치기관 별 유치실적(2011년 2분기) 89
〈표 4-2〉 클락경제자유지역과 타 경제지역 비교 91
〈표 4-3〉 클락경제자유지역 기본 비즈니스 비용 93
〈표 4-4〉 클락경제자유지역 최초 사업투자 시 제출서류 목록 95
〈표 4-5〉 클락경제자유지역 2차 제출서류 목록 96
〈표 4-6〉 클락국제공항 취항 항공편 105
〈표 4-7〉 클락경제자유지역(CFZ) 내 편의시설 현황 107
〈표 4-8〉 환대시설을 위한 부지평가 시 고려요인 112
〈표 4-9〉 클락 리조트호텔 시설계획 114
〈표 4-10〉 추정 사업 손익분석표(1차 임대 25년 기준) 125
[그림 2-1] 해외 부동산개발사업의 구도 37
[그림 2-2] 해외 부동산개발사업의 조직구성 44
[그림 4-1] 클락개발공사 조직도 87
[그림 4-2] 클락개발공사 장기 개발계획 88
[그림 4-3] 외자 투자기업 Term sheet 원본사본 101
[그림 4-4] 외자 투자기업 Term sheet 번역본 102
[그림 4-5] 클락국제공항(DMIA) 국제선 취항 노선편 105
[그림 4-6] 클락경제자유지역 육상 연계 교통망 106
[그림 4-7] 클락경제자유지역 리조트호텔 마스터플랜 109
[그림 4-8] 사업부지(항공사진) 110
[그림 4-9] 사업부지(위치지도) 111
[그림 4-10] 클락개발공사 임대부지 프로파일 111
[그림 4-11] 클락 리조트호텔 건물배치 레이아웃 115
[그림 4-12] Holiday Inn Hotel & Resort 122
[그림 4-13] Widus Resort & Casino(Vida Hotel) 123
[그림 4-14] 분야별 비용지출 비율 124
초록보기 더보기
2008년 글로벌 경제위기 이후 우리나라의 부동산 개발사업은 거의 답보상태 국면을 맞이하였다. 건설경기 지수가 갈수록 후퇴하고 주택 거래 또한 실종된 상황으로 대출에 의존한 다수의 주택구입자들이 최근에는 이자와 원금 상환에 허덕여 가정의 경제적 존립마져도 위협받는 소위 하우스푸어라는 신조어가 생겨날 정도로 전반적인 부동산 경기가 하강 일로에 있는 상황이다.
이런 국내의 경기상황을 판단하여 볼 때, 부동산 개발사업은 해외로 눈을 돌려 새로운 투자처를 발굴하고 기회를 창출하는 것이 부동산 개발자 측면에서 收益增大와 국가적으로도 國益에 도움이 된다고 생각된다.
따라서 본 논문은 우선 부동산개발사업과 해외 부동산개발사업의 이론적 정리와 그 특성을 살펴보았고, 각종 리스크 요인과 관리방안을 정리하였다. 그리고 해외 부동산개발사업 시 추진구도, 추진절차 및 그에 따른 효과적인 추진 조직을 살펴보았으며, 우리기업의 진출 사례 등을 통한 기업 및 국가 경제적으로 미치는 기대효과를 연구해 보았다.
이러한 이론적 지식을 토대로 필리핀에 대한 외국인 투자자의 제도 및 시장 환경과 각종 부동산개발에 관한 인·허가 사항들을 정리해 보았다. 특히 클락경제자유지역에서 현재 연구자가 진행 중인 개발사업 프로젝트를 추진하는 과정에서 확인된 클락개발공사의 다양한 인센티브 제도와 제반 업무추진 절차 등의 확인을 통해 클락경제자유지역 내에서의 보다 안정적인 리조트호텔 건설방안을 제시해 보고자 하였다.
마지막으로 최근 부동산 개발업체들은 새로운 시장과 사업 아이템 발굴을 통한 생존전략을 모색하고자 해외 부동산개발사업에 다양한 방식으로 진출을 시도하고 있는데, 부족하지만 이에 따른 문제점과 개선방안을 제시해 보고자 하였다.
본 연구의 범위는 첫째, 해외 부동산개발사업의 의의와 특성을 살펴보았고, 그에 따른 리스크의 개념과 발생 요인 등을 정리해 보았다. 또한 해외 부동산개발사업의 전반적인 추진절차와 사례 등을 통해 기업 및 국가차원의 기대효과를 예상해 보았다.
둘째로는 막대한 개발자금이 투여되는 해외 부동산개발사업의 성패는 바로 현지시장의 정확한 분석과 이해가 필수적인 사항이라고 판단되어, 필리핀의 부동산 시장현황과 투자 관련 법·제도 및 인·허가 사항들을 정리해 보았다.
세째로는 클락경제자유지역 내 리조트호텔 건설 프로젝트 과정에서 확인된 인센티브와 클락개발공사의 제반 사업추진 절차를 체계적으로 정리하였고, 안정적인 사업성이 발휘되기 위한 마케팅 전략, 경쟁호텔 분석 및 예상 사업분석 결과를 도출해 보았다.
마지막으로 현재 우리나라 중·소규모 개발업자들의 막연한 성공가능성과 비전문성에 기초한 주먹구구식 해외 부동산개발사업의 문제점과 그에 대한 개선방안을 제시해 보았다.
따라서 본 논문을 통해서 국내에 아직 체계적으로 정리, 연구되지 않은 필리핀 클락경제자유지역의 경쟁력과 각종 인센티브 및 사업추진에 필요한 제반 업무진행 절차 등의 이해를 통해 다소나마 클락경제자유지역에서 효과적인 부동산개발사업이 추진 되기를 희망한다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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