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국문요지
목차
I. 서론 10
1. 연구의 목적 10
2. 연구의 범위와 방법 11
II. 집합건물 관리의 일반적 고찰 13
1. 집합건물의 관리의 개념 및 제도 13
가. 집합건물 관리의 개념 13
1) 집합건물 관리 13
2) 민법상 관리의 개념 13
3) 건축법상 관리의 개념 14
4) 집합건물법 14
5) 집합건물법과 관련된 법률의 관계 15
6) 집합건물 관리 대상 19
나. 집합건물 관리의 제도 32
1) 집합건물법상 관리기구 32
2) 주택법상 관리기구 46
3) 정리 51
2. 집합건물 관리제도의 변천 53
가. 집합건물 관리의 법적용 체계 53
나. 우리나라의 집합건물 관리의 관계법령의 변천 54
다. 우리나라 주택 보급율 58
라. 유형별 주택 현황 59
마. 집합건물 공급현황 59
바. 공동주택의 정의 60
III. 집합건물 관리의 비교법적 고찰 61
1. 일본 61
가. 집합건물 관련 법령 61
나. 집합건물의 관리유형 62
다. 집합건물(맨션) 관리제도 63
2. 싱가포르 64
가. 집합건물 관리조직의 특성 64
나. 타운 카운슬(Town Council) 65
3. 미국 66
가. 집합건물 관리방법 66
나. 집합건물 임대주택 관리 66
4. 프랑스 68
가. 관계법령 68
나. 관리조직 69
IV. 집합건물 관리 문제점 및 개선방안 71
1. 집합건물 관리 문제점 71
가. 공동주택 관리 법령의 문제점 71
1) 공동주택 관리 법령의 이원화 71
2) 공동주택 관리 전문성 부족 71
나. 공동주택의 문제점 72
1) 공동주택 관리 구조 72
2) 입주자대표회의 및 관리주체의 유지·관리의 문제점 73
다. 세부적 문제점 74
1) 입주자대표회의 74
2) 관리사무소장 75
3) 위탁관리업체의 비리 76
4) 회계관련 부정 의혹 76
2. 집합건물 관리의 개선방안 77
가. 관련법령의 일원화 77
나. 관리정보 공개강화 78
다. 지방자치단체 감독 및 담당공무원 교육향상 78
라. 각종 공사, 용역계약서 등 공개 의무화 78
마. 공동주택 의무관리단지 확대 79
바. 비리행위자 처벌 강화 80
사. 공동주택 관리 전문조직 설립 80
아. 공동주택 소유자들의 적극적인 참여와 관심 81
V. 결론 82
참고문헌 85
ABSTRACT 88
〈표1〉 집합건물 및 공동주택 개념도 18
〈표2〉 공동주택 관리당사자간 역할관계 19
〈표3〉 집합건물에 관한 법체계 54
〈표4〉 우리나라의 집합건물 관리의 관계법령의 변천현황 54
〈표5〉 연도별 주택 보급률 58
〈표6〉 아파트 관리현황 59
〈표7〉 주택의 분류(건축법) 60
〈표8〉 미국의 보편적인 집합건물 관리 방법 67
〈표9〉 아파트 관련 민원현황 72
〈표10〉 공동주택 의무관리단지수 현황 79
초록보기 더보기
우리나라는 1984년 집합건물법이 제정되었으나 외국법을 분별없이 답습한 결과 우리나라의 현실에 부합하지 못하는 문제점이 나타나고 있다. 현행 법체계하에서는 공동주택의 관리에 대하여 주택법과 집합건물법이 함께 적용되고 있다.
집합건물의 관리에 관한 주요법률로 집합건물법과 주택법이 있으며 공동주택의 관리구조에 관한 사항에는 두 법률이 모두 적용된다. 그런데 두 법률은 관리구조에 관하여 통일적인 규정을 두지 않고 있어, 이로 인해 관리구조에 관한 법규 적용은 혼선을 빚고 있다.
즉, 집합건물법에서는 관리구조에 관하여 관리단과 관리인을, 주택법은 이와 유사한 관리구조로써 입주자대표회의와 관리주체를 규정하고 있으나 관리단과 입주자 대표회의, 관리인과 관리주체는 법적 지위와 성질이 서로 같지 않기 때문에 권리관계의 충돌이 발생한다. 이러한 문제를 해소하기 위해서는 관리구조의 개선이 필요한데 관리구조의 개선은 새로운 입법으로 가능하다 할 것이다. 현행 집합건물법과 주택법상 관리단, 관리인, 입주자대표회의, 관리주체로 되어 있는 관리구조를 관리법인, 전문관리인 체제로 변경하여 공동주택의 관리를 규율하는 단일한 법령이 적실히 필요하다.
우리나라 국민의 약 70%가 공동주택에 거주하고, 공동주택의 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 공동주택 관리와 관련된 비용만도 연간 11조 6천억원에 이르는 등 공동주택 관리의 중요성은 과거 어느 때보다도 커지고 있다. 그러나 공동주택 관리자치기구인 입주자대표회의의 구성·운영이나 관리비 등을 둘러싸고 많은 민원과 분쟁이 발생하고, 공동주택 내 각종 시설에 대한 체계적인 관리도 미흡하여 공동주택을 오랫동안 안전하게 사용할 수 있는 기반 마련이 어려운 것이 사실이다. 따라서 이제는 공동주택 관리를 보다 전문적이고도 체계적으로 지원할 필요성이 제기되고 있으나, 기존 「주택법」은 주택에 관한 건설과 공급, 관리, 자금 조달의 내용을 모두 포함하고 있어, 공동주택 관리를 체계적·효율적으로 지원하기에는 한계가 있다. 이에 공동주택 관리 분쟁에 보다 효과적으로 대처하고 분쟁 조정을 지원하기 위하여 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회를 신설하고, 능동적인 공동주택 관리 지원을 위하여 공동주택관리 지원기구를 지정하는 등 공동주택 관리체계를 개편하고 현행 「주택법」중 공동주택 관리와 관련된 내용만을 분리하면서 일부 운용상 미비점을 보완하는 내용으로 별도의 공동주택관리 전문법률을 제정하여 공동주택을 체계적·효율적이고도 전문적으로 관리하여야 한다. 이러한 입법적 과제를 검토하고 실행에 옮기는 것은 당연하지만 그에 못지않게 중요한 것은 집합건물의 관리를 위한 실제 운영기법의 개발 노하우의 축적 집합건물의 관리에 관한 전문가 등의 적절한 조언의 이용 구분소유자의 열의의 함양 등 운용에 관련된 문제가 많고 이들을 적절히 행하기 위한 정보의 제공 조언의 제공 관계전문가의 협력 등에 관한 체재의 정비를 도모하는 것이 필요하다. 이에 공동주택 관리를 효율적으로 하기 위해서는 첫째, 공동주택 관리업무가 「민법」과 「집합건물법」, 그리고 「주택법」과 동법 시행령 및 시행규칙으로 이원화 되어 있는 것을 공동주택관리에 관한 통합적인 법령을 마련해야 한다. 둘째, 관리주체가 회계장부열람을 거부하거나 제한할 수 없도록 주택법에 근거를 마련해야 한다. 셋째, 관련 법규에 지방자치단체의 감독명령권 요건과 구체적이고 세부적인 내용을 지침으로 작성하여 지방자치단체가 의무적으로 이행을 해야 한다. 넷째, 비리의 온상이 되고 있는 공동주택단지 내 각종 공사용역 계약서 등에 대한 공개를 의무화해야 한다. 다섯째, 입주자대표회의의 구성 등 의무적으로 관리해야 하는 공동주택단지의 범위를 확대하는 것을 검토할 필요가 있다. 여섯째, 공동주택관리에 있어 비리행위를 하는 행위에 대한 처벌을 보다 강화해야 한다. 일곱째, 공동주택 관리조직의 전문성을 높일 수 있는 시스템을 만들어야 한다. 여덟째, 주택소유자 및 사용자(주인)의 이익을 침해하지 못하도록 주택소유자 및 사용자의 관심이 필요하다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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