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표제지
국문초록
목차
제1장 서론 11
제1절 연구의 배경 및 목적 11
1. 연구의 배경 11
2. 연구의 목적 12
제2절 연구의 방법 및 과정 13
1. 연구의 대상지 변천과정 13
2. 조사 및 분석방법 22
제2장 관련 이론 및 선행연구 고찰 25
제1절 젠트리피케이션 25
1. 개념 25
2. 연구 동향 28
제2절 상업가로 31
제3절 물리적 환경 변화 32
제4절 선행연구와의 차별성 33
제3장 경리단길 물리적 형태변화 분석 35
제1절 규모의 변화 35
제2절 용도의 변화 39
1. 용도별 연면적과 구성비의 변화 39
2. 용도분포의 변화 42
3. 상점의 변화 48
제3절 건축물 전면부의 변화 52
제4장 경리단길의 물리적 환경변화 특성 60
제1절 점진적 신·증축 형태의 규모 확장 60
제2절 식문화 소비업종 중심의 지역활성화와 고급화 62
제3절 소통적 개방감 확보의 입면 디자인 변화 64
제4절 형태변화 시계열적 특징 66
제5장 결론 67
제1절 연구의 요약 67
제2절 연구의 시사점 및 한계 68
참고문헌 70
ABSTRACT 73
〈표 1〉 서울 최고고도지구 층수 규제 폐지 16
〈표 2〉 경리단길 점포 평균 임대료·월세·권리금 변화 추이 20
〈표 3〉 대상지 현황조사 23
〈표 4〉 연구의 흐름도 24
〈표 5〉 젠트리피케이션 개념 26
〈표 6〉 젠트리피케이션의 효과 29
〈표 7〉 선행연구 고찰 32
〈표 8〉 형태변화 요소 도출 34
〈표 9〉 연면적 연도별 비교 35
〈표 10〉 경리단길의 신축·증축 건물군 38
〈표 11〉 경리단길 음식점 개폐업자료 39
〈표 12〉 경리단길 용도별 연면적과 구성비의 변화 42
〈표 13〉 상업시설 용도 분류 48
〈표 14〉 경리단길 상점변화 특성 51
〈표 15〉 경리단길 변화된 건축물 특성 53
〈표 16〉 경리단길 남측방향 전면부 변화시점 및 변화내용(1층 용도기준) 56
〈표 17〉 경리단길 북측방향 전면부 변화시점 및 변화내용(1층 용도기준) 57
〈표 18〉 경리단길 건물변화 패턴 유형 58
〈그림 1〉 용산구 지도, 1957 14
〈그림 2〉 경리단길 위성지도 15
〈그림 3〉 서울시 최고고도지구 지정현황(2014년 이전) 16
〈그림 4〉 경리단길 지역적 특성 17
〈그림 5〉 보석시장 플리마켓 안내도 19
〈그림 6〉 보석시장 플리마켓 포스터 19
〈그림 7〉 경리단길 가로 공시지가 변화 20
〈그림 8〉 경리단길 인구 순이동 비율 변화 21
〈그림 9〉 경리단길 공간적 범위 22
〈그림 10〉 젠트리피케이션 용어 뉴스 언급빈도 28
〈그림 11〉 건축연면적 변화 36
〈그림 12〉 서울시 건축연면적 변화 36
〈그림 13〉 경리단길 신축·증축 비율 37
〈그림 14〉 경리단길 식음시설 개업 수 40
〈그림 15〉 경리단길 전층 용도별 연면적 변화 40
〈그림 16〉 경리단길 지하1층 용도별 연면적 변화 41
〈그림 17〉 경리단길 1층 용도별 연면적 변화 41
〈그림 18〉 식음시설의 분포변화 43
〈그림 19〉 식음시설과 주거시설의 분포변화 44
〈그림 20〉 소매점의 분포변화 45
〈그림 21〉 주거 분포 변화 46
〈그림 22〉 업무 분포 변화 47
〈그림 23〉 경리단길 연도별 상점변화 비율 50
〈그림 24〉 경리단길 노후도 52
〈그림 25〉 경리단길 남측방향 건축물 전면부 변화 모습 56
〈그림 26〉 경리단길 북측방향 건축물 전면부 변화 모습 57
〈그림 27〉 경리단길 주변 현황 60
〈그림 28〉 건물 파사드의 개방감에 따른 거리의 활력 64
〈그림 29〉 경리단길 디자인 특징 적용 시 건물 유닛 변화 65
〈그림 30〉 신·구 상권의 조화 사례 65
〈그림 31〉 경리단길 형태변화 시계열적 특징 66
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본 연구는 젠트리피케이션 현상이 발생하고 있는 경리단길 일대의 물리적 환경변화에 대해 구체적으로 밝혀내고자 한다. 특히, 젠트리피케이션 현상에서 발생하는 형태변화를 중점적으로 분석하여 가시적인 변화의 특성에 대해 살펴보고자 한다.
연구의 공간적 범위는 경리단길이며, 도로명 주소 상 녹사평대로 일부분과 회나무로 일대를 말한다. 2015년 5월을 기준으로 경리단길에 접하는 건물군 총 116동으로 한정한다. 공간적 입구를 방위에 따라 서남측 진입부, 동북측 진입부로 명명하고자 하며, 시간적 범위는 경리단길에 젠트리피케이션이 발생된 공간으로 알려진 시점이 2000년대 후반인 점을 착안하여 분석시점을 2000년대 이후로 한정하고 2001년부터 2015년까지의 물리적 변화 과정을 보고자 한다.
연구의 방법은 첫째, 문헌연구를 통해 젠트리피케이션과 물리적 환경변화, 상업가로의 개념과 연구 동향에 대해 파악하고 경리단길의 변천과정을 살펴본다. 또한, 선행연구 분석을 통해 물리적 형태변화 요소를 도출한다. 둘째, 젠트리피케이션 과정에서 발생하는 가시적 형태 변화를 분석하기 위해 2001년부터 2015년까지 2년 단위로 15년 동안의 건축물의 변화를 현장답사와 다음 로드뷰, 민원24, 서울부동산정보광장 조회시스템의 건축물 대장자료를 바탕으로 경리단길 일대의 규모, 용도, 스트리트 뷰의 변화모습을 파악한다. 건축물 대장을 바탕으로 GIS를 활용하여 경리단길의 업종 변화양상을 살펴보고자 한다. 셋째, 젠트리피케이션으로 인한 경리단길의 환경변화 특성을 분석한다.
연구의 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 점진적 신·증축 형태의 규모 확장이다. 도시적 제약여건으로(최고고도지구) 인해 경리단길의 수직적 규모의 확장에는 제한이 있었다. 하지만 수평적 규모 확장의 제한이 없어 무분별한 필지병합이 발생한다면 대규모 면적의 건축물이 우후죽순으로 조성될 우려가 있어 이에 대한 관리 방안이 필요하다. 둘째, 식문화 소비업종 중심의 지역활성화와 고급화이다. 경리단길의 젠트리피케이션을 이끈 업종은 소매점이 아니라 식음시설로써, 서구식 식문화의 확산이 발생했기 때문이다. 또한, 기존근린상점이 감소함에 따라 개성상점과 대형기업상점의 비율이 증가하여 소비업종의 고급화가 발생했다. 셋째, 소통적 개방감 확보의 입면디자인의 변화로 가로와 건축물의 관계가 재설정이 되면서 건물 내부와 가로의 교류가 증진 되는 디자인으로 변모했다는 점이다. 또한, 신·구상권의 외관 조화로 새로운 소비경관 유도가 있었다. 즉, 가시적인 형태변화로 인해 젠트리피케이션이 유도되었고 더욱 활발하게 진행되었다고 할 수 있다.
젠트리피케이션의 사례를 언급할 때 지역에 문화공간들이 침투가 되면서 가로의 형태가 바뀌고 그에 따라 업종의 분포가 바뀌게 된다. 활성화가 진행될수록 증·개축되는 건물의 수는 많아지고 결국 처음 지역에 뿌리를 내린 문화공간을 밀어내게 된다. 경리단길에서 발생한 물리적 형태변화 3가지의 특징을 종합하면 건축물 전면부와 업종의 변화가 급진적으로 진행되고 있으며, 규모의 경우에는 점진적인 변화과정에 있다. 선행연구에서 가로수길의 물리적인 변화과정을 다룬 연구와 비교해 보면, 물리적 환경변화는 가로수길과 삼청동길 등의 변화보다 진행이 덜 되어진 것을 파악 할 수 있다. 이와 같이 가시적인 형태 변화과정을 파악하면 가로의 젠트리피케이션 수준과 단계를 구분할 수 있을 것이다. 경리단길에 발생하는 물리적인 변화는 계속해서 진행될 것이고, 이 변화는 다른 곳과 차별화된 장소성을 가진 공간으로 유도할 것이다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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