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표제지
목차
논문개요 10
제1장 서론 11
제1절 연구의 배경 및 목적 11
1. 연구의 배경 11
2. 연구의 목적 13
제2절 연구의 범위 및 방법 14
1. 연구의 범위 14
2. 연구의 방법 15
제2장 이론적 배경 16
제1절 산업단지 16
1. 산업단지의 정의 16
2. 산업단지의 유형 19
제2절 프로젝트 파이낸스 22
1. 프로젝트 파이낸스의 정의 22
제3절 부동산PF 24
1. 부동산PF 위험요인 24
2. 부동산PF 개발단계 및 위험요소 25
제3장 지방산업단지 실태 및 사례분석 29
제1절 지방산업단지 실태분석 29
1. 산업단지 개발현황 29
2. 산업단지 분양면적 35
3. 산업단지 분양현황 39
제2절 산업단지 난개발 원인 44
1. 산업단지 인, 허가 간소화 추진배경 44
2. 산업단지 인, 허가 간소화 주요내용 45
3. 산업단지 인, 허가 간소화 문제점 46
제3절 지방산업단지 사례분석 48
1. 광주, 전남산업단지 현황 48
2. 나주혁신산단 56
3. 나주혁신산단 PF 60
4. 나주혁신산단 최근 동향 63
5. 광주진곡산단 64
6. 광주 진곡산단의 PF현황 65
제4장 분석결과 및 정책제안 67
제1절 분석결과 67
1. 산업단지 PF 성공요인 67
2. 공공사업 민간투자사업 난개발 정부 대응책 68
제2절 정책제안 74
1. 철저한 사업성 평가 74
2. 공공과 민간의 적절한 책임 75
3. 자금차입구조 재구조화 76
제5장 결론 78
1. 연구의 결과 및 시사점 78
참고문헌 80
Abstract 82
〈표 2-1〉 산업단지 개발 사업시행자 지원제도 17
〈표 2-2〉 산업단지유형 20
〈표 2-3〉 산업단지 시행방법 21
〈표 2-4〉 산업단지개발사업의 범위 22
〈표 2-5〉 자산유동화 형태 24
〈표 2-6〉 부지 형태별 검토사항 26
〈표 2-7〉 인, 허가 단계시 검토사항 26
〈표 2-8〉 분양단계 검토사항 27
〈표 2-9〉 건설단계 검토사항 27
〈표 2-10〉 완공 및 입주단계 검토사항 28
〈표 2-11〉 부동산 프로젝트 사업구분별 위험요인 및 경감장치 28
〈표 3-1〉 전국 산업단지 지정면적 추이 30
〈표 3-2〉 전국 산업단지 개발추이 31
〈표 3-3〉 전국 산업단지 기간별 지정면적 연평균 증가율 31
〈표 3-4〉 시도별 신규지정 산업단지 현황 33
〈표 3-5〉 지역별 지정해제 산업단지 현황 34
〈표 3-6〉 전국 산업단지 전체 지정면적 및 분양면적 추이 35
〈표 3-7〉 전국 일반산업단지 지정면적 및 분양면적 추이 37
〈표 3-8〉 경기동향 및 연간분양면적 변화 비교 38
〈표 3-9〉 전국 산업단지 분양 현황 (2015년 7월말 기준) 40
〈표 3-10〉 지역별 산업단지 분양현황 (2015년 7월말 기준) 41
〈표 3-11〉 광주, 전남 산업단지 분양가 51
〈표 3-12〉 2025 광주 도시기본계획 52
〈표 3-13〉 광주 R&D특구(이노폴리스) 개발계획 53
〈표 3-14〉 빛그린국가산업단지 사업내용 54
〈표 3-15〉 평동일반산업단지 사업내용 55
〈표 3-16〉 나주혁신산단 사업개요 56
〈표 3-17〉 나주 주변산업단지 현황 58
〈표 3-18〉 광주전남혁신도시 주요현황 64
〈표 3-19〉 광주진곡산단 사업개요 64
〈표 4-1〉 지방공기업에 대한 행정자치부의 통제 강화 조치 70
〈표 4-2〉 지방공기업법의 주요 신설/개정 조항 내용 72
〈표 4-3〉 지방개발공사 주요 재무현황 및 해당 지자체 예산 73
〈그림 2-1〉 부동산 개발에 따른 PF 유동화 구조 23
〈그림 3-1〉 산업단지 유형별 지정면적추이 30
〈그림 3-2〉 기간별 산업단지 유형별 지정면적 연평균 증가율 33
〈그림 3-3〉 지역별 지정해제 산업단지 현황 34
〈그림 3-4〉 산업단지 전체면적 추이 36
〈그림 3-5〉 일반산업단지 면적 추이 37
〈그림 3-6〉 경기동행지수와 산업단지 분양면적 39
〈그림 3-7〉 산업단지별 분양면적 40
〈그림 3-8〉 전국 산업단지 분양율 41
〈그림 3-9〉 산업단지 인, 허가 절차 47
〈그림 3-10〉 광주광역시 공업지역 및 공장용지 지가변동 추이 50
〈그림 3-11〉 나주혁신산단 위치도 57
〈그림 3-12〉 나주혁신산단 조감도 59
〈그림 3-13〉 나주혁신산단 토지이용계획도 59
〈그림 3-14〉 나주혁신산단 최초 PF 구조도 62
〈그림 3-15〉 나주혁신산단 변경 PF 구조도 63
〈그림 3-16〉 광주진곡산단 PF구조도 65
〈그림 4-1〉 의정부경전철 하루 평균 이용객 수 75
〈그림 4-2〉 광주 평동3차 산업단지 PF구조도 76
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부동산개발의 현금흐름은 일반적으로 수분양자가 지불하는 분양대금에 기초하고 있으므로 분양과 관련된 사업성검토는 부동산개발사업의 가장 중요한 요소 중 하나이다. 일반적으로 부동산 PF 유동화에서 각종 위험요인 통제는 참여기관간 계약을 통해서 이루어진다. 따라서 일차적인 사업성 검토 뿐 아니라 계약서 상의 현금흐름, 신용보강, 사업참여자간의 각종 의무, 법률검토 및 PF 금융구조 등에 대한 분석을 통해서 위험을 통제하고 관리하게 된다. 특히 최근에는 시공사의 PF 우발채무 관리 강화 및 지방자치단체/지방도시공사의 채무 지급보증 등 행위 제약에 따라 시공사는 해당 사업을 완공시킬 의무만을 부담하고 금융회사가 사업에 필요한 소요자금을 부담하는 방식의 PF 개발 상식이 증가하고 있으며 이에 따라 사업성검토의 상대적 중요성이 증가하고 있다.
2000년대 이후 산업단지 개발시 산언단지에는 공장을 지을 기업만 분양을 받을 수 있는 제도여서 일반거주시설처럼 수요층이 많지 않다. 그럼에도 불구하고 일부 지자체에서는 정치적 목적이나 본인의 치적을 쌓기 위해 산업단지 수요를 철저하게 조사하지 않고 강행해서 분양율이 저조하고 PF원금에 대한 이자비용이 늘어서 지방자치단체의 재정상태가 악화되어 지역사회의 문제가 되고 있다.
이에 연구자는 사회문제가 되고 있는 산업단지 PF를 실태분석과 사례분석을 통해 분석을 하고, 정책제안을 하고자 하였다.
산업단지 PF의 성공요인은 철저한 사업성분석과 분양을 올릴수 있는 분양지원 정책이 필요하고, PF 구조적으로는 공공기관이 전적으로 책임지는 구조보다는 민간과 공공기관이 사업참여 비율만큼씩 책임지는 구조가 필요가 하다. 또한, 현재 금리가 최저수준임으로 기존 놀은 금리로 차입한 PF를 재구조화 하여 금융비용을 줄일 수 있다는 결론을 도출하였다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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